На вторичном рынке Москвы и Подмосковья растет объем предложения, а спрос, наоборот, стремительно падает, в том числе из-за недоступности ипотеки. По оценкам риелторов, в нынешних условиях продать квартиру в разумные сроки можно только с хорошей скидкой: не менее 10% в Москве и от 15-20% - в Подмосковье.
Предложение растет рекордными темпами
По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в Москве количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 46,5% с начала года, до 53 850, в Подмосковье - на 55,2%, до 56 200. При этом только за май объем предложения в Москве и области вырос на 20%, а в Новой Москве – на 40%
Годом ранее на московском рынке наблюдались противоположные тенденции: с января по май 2014 г. предложение сократилось на 11,4%, отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Согласно подсчетам специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», пик роста объемов предложения на московском рынке в этом году пришелся на начало весны (+13% в марте). В настоящее время темпы пополнения рынка новыми объектами снизились, что может свидетельствовать об ослаблении тренда на накопление предложения, отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Как поясняют эксперты, продавцы, так и не дождавшись покупателей, просто снимают квартиры с продажи.
«На потенциальных участников рынка давит слишком много дестабилизирующих факторов, включая сложную внешнеполитическую и экономическую обстановку, разнонаправленные скачки валютного курса, негативные тенденции в сфере недвижимости. В условиях такой неопределенности людям свойственно откладывать решение вопросов, не требующих срочного вмешательства. К тому же наступил сезон отпусков – традиционно «время тишины» на вторичном рынке жилья», - говорит Сергей Шлома.
В Подмосковье складывается в целом похожая картина: в феврале-апреле число поступающих в продажу квартир выросло на 40%, а в мае упало на 22% относительно апреля, сообщили в корпорации «Мегаполис-Сервис».
«В то же время общее количество объектов, содержащихся в прайс-листах компаний с начала года, в апреле выросло на 6,6%, а в мае - еще на 11,2%. Это связано с затовариванием рынка и сокращением количества проводимых сделок. Таким образом, общее количество объектов на рынке Подмосковья по итогам мая превысило показатели прошлого года, кроме сентября-ноября 2014 г.», - отмечает президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.
Дефицит спроса
Главная причина роста объемов предложения – недостаток спроса: покупателей мало, поэтому квартиры зависают в базах риелторов на долгие месяцы.
По статистике «ИНКОМ-Недвижимость», с января 2015 г. потенциальный спрос сократился в 2,9 раза.
«С начала 2015 года наблюдалось последовательное снижение активности граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами. При том что в январе этот показатель на 13,2% превышал данные за тот же период 2014 г. (что в значительной мере объяснялось инерционным действием ажиотажного спроса прошлого декабря). Далее была отмечена отрицательная динамика, которая весной усилилась и стала устойчивой тенденцией», - объясняет Сергей Шлома.
Динамика спроса на вторичном рынке жилья Москвы весной 2015 г.
| Период | Март | Апрель | Май |
|---|---|---|---|
| Динамика, по сравнению с предыдущим месяцем | - 27,2 % | - 30,2 % | - 29,5 % |
Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»
В Подмосковье в мае спрос на вторичное жилье упал до минимума с начала года, или более чем на 25% по сравнению с январем-апрелем 2015 г.
«Согласно статистике, которая в корпорации фиксирует ежемесячное количество внесенных авансов, есть надежда, что в июне по количеству сделок можно выйти даже на параметры марта 2015 г., когда покупатели внесли наибольшее количество авансов за все месяцы нынешнего года. Тем не менее это не означает, что риелторам можно надеяться на увеличение количества сделок, так как уровень спроса за январь-май на «вторичное» жилье по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. снизился более чем на 35%», - подчеркивает Сергей Власенко.
Недоступная ипотека
Причины падения спроса очевидны – низкая платежеспособность граждан из-за сокращения доходов в кризис и отсутствие доступной ипотеки. И если от первого страдают и новостройки, то ситуация с ипотекой на первичном и вторичном рынках принципиально различается.
Правительство РФ в марте запустило программу льготной ипотеки, по которой кредит на покупку новостройки можно взять под 11,9%. Или даже 7-8-9% на первые несколько лет – по программе от застройщика (см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек»). А на «вторичке» ипотеку государство не субсидирует, поэтому ставки там рыночные – от 13-13,5% годовых.
Впрочем, ипотеку по минимальной ставке еще надо уметь получить. Как отмечает руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Екатерина Чекризова, на относительно дешевый кредит может рассчитывать лишь «идеальный» заемщик (с большой официально подтвержденной зарплатой, долго работающий по найму на одном месте и прочее, и прочее), который имеет не менее 50% от стоимости квартиры на первоначальный взнос и берет кредит на срок не более 10 лет (а лучше пяти). К тому же такому везучему гражданину придется заплатить банку солидную комиссию за снижение ставки: от 1,5 до 7% от суммы выдаваемого кредита.
По словам Сергея Власенко, реальные ставки по кредитам на покупку «вторички» в Подмосковье колеблются в районе 15,5-16% при первоначальном взносе от 30%. Как следствие, число ипотечных сделок снижается – потенциальные покупатели квартир на вторичном рынке, нуждающиеся в заемных средствах, вынуждены переориентироваться на новостройки.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в апреле количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья Москвы снизилось в три раза в годовом исчислении. Это объясняется тем, что, с одной стороны, апрель 2014 г. был лучшим по количественным показателям в этой сфере благодаря ажиотажному спросу предыдущих месяцев. А с другой - в апреле 2015-го закрывались главным образом те ипотечные сделки, работа по которым начиналась в январе-феврале, когда ипотечные ставки резко взлетели в ответ на повышение ключевой ставки ЦБ до 17%.
«Соответственно, спрос на ипотеку со стороны населения был минимальным, под жесткие условия «подписывались» в основном только те граждане, которые попали в критическую жилищную ситуацию, требовавшую незамедлительного решения», - говорит Сергей Шлома.
В мае на фоне длинных праздников ипотека на «вторичке» снизилась еще примерно на 8% по сравнению с апрелем (снижение в апреле относительно марта составило 17%).
В Подмосковье в 2014 г. на ипотеку приходилось примерно 40% сделок, а в апреле 2015 г. – уже только 25,3%. В мае показатель вырос до 30,9%, но отнюдь не потому, покупатели жилья на «вторичке» стали чаще обращаться к услугам ипотечных брокеров или банков. «Просто в мае в Подмосковье зафиксировано самое низкое количество сделок за последние полтора года. И именно в этом, а не в чем-то другом, секрет мнимого роста количества сделок с ипотекой за последний месяц», - подчеркивает Влаcенко.
Эксперт уверен, что пока ипотечная ставка не упадет хотя бы до 12-13%, люди будут вынуждены покупать квартиры на первичном рынке.
Скидки как условие продажи
Из-за низкого спроса на фоне большого объема предложения продать квартиру без серьезной скидки стало практически невозможно. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в мае 60% объектов были проданы с дисконтом, в апреле – 63%.
По мнению Сергея Шломы, чтобы продать московскую квартиру в течение месяца, дисконт должен составлять как минимум 10%. Если срочно – то 15-20%. Для сравнения: оперативно реализовать квартиру в условиях стабильного рынка можно, снизив ее цену на 5% от средней стоимости предложения.
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина оценивает размер дисконта на вторичном рынке в 500 000 рублей, «хотя в некоторых ситуациях скидка может быть больше».
«При текущей рыночной конъюнктуре не более 15-20% нынешних продавцов на вторичном рынке жилья имеют в этом году хорошие шансы реализовать недвижимость. Это только те люди, которые готовы предоставить покупателям скидки от 10% и выше», - подчеркивает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Несмотря на затоваривание рынка, продавцы на вторичном рынке массового жилья с огромной неохотой идут на дисконт. Во всяком случае, в Подмосковье - даже невзирая на то, что уже третий месяц к ряду рублевые цены на «вторичку» падают. Однако если квартиру все-таки нужно продать быстро, скидка составляет 15-20 и некоторых случаях даже более процентов. По словам Сергея Власенко, сделки именно с таким дисконтом являются на сегодняшний день основными на рынке вторичной недвижимости.
«Если ничего неординарного не произойдет с экономикой, на нынешнем рынке, который стал рынком покупателя (на 10 продавцов жилья в Подмосковье сейчас приходится один покупатель), то в ближайшие месяцы будет продаваться лишь та недвижимость, продавцы которой готовы будут значительно уступить в цене», - считает президент корпорации «Мегаполис-Сервис».
Прогноз Власенко подтверждает ситуация на московском рынке элитной «вторички», где продавцы, став более гибкими в плане цен, успешно «соревнуются» с застройщиками.
«Если в конце 2014 г. и начале 2015 г. продавцы вторичной недвижимости в центре Москвы стояли насмерть, то на сегодняшний день они готовы торговаться. И рынок сразу на это отреагировал. Если раньше пропорция между первичными и вторичными продажами составляла 80% на 20%, то сейчас 50% на 50%. Более того, на вторичном рынке уже попадаются квартиры, которые собственники готовы продавать по цене строящихся объектов (порядка 10%)», - рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.
По ее словам, скидки элитные новостройки сейчас достигают 20-25%, а «вторичка» падает аж до 40%, потому что изначально цены на старый фонд были завышены. Например, в некоторых знаковых домах на Остоженке квартиры продаются дешевле, чем были куплены.
Отличия в поведении продавцов элитного жилья и массового вполне объяснимы и предсказуемы. Значительная часть владельцев дорогой недвижимости – это бизнесмены и топ-менеджеры госкомпаний, которые просто обязаны хорошо разбираться в экономике и рыночных тенденциях. Кроме того, богатые граждане легче расстаются деньгами ввиду их значительного количества.
«Вторичка»&Новостройки
Данные риелторов о серьезном падении спроса на «вторичку» и миграции покупателей на первичный рынок подтверждает и официальная статистика Росреестра. В мае число зарегистрированных переходов прав на жилье в Москве сократилось на 36% к апрелю и на 39% - к маю 2014 г. В целом за пять месяцев 2015 г. количество переходов прав на вторичном рынке уменьшилось на 31,5% в годовом исчислении. При этом количество договоров долевого участия в строительстве жилья упало только на 25% по сравнению с апрелем, а в годовом исчислении показатель даже вырос на 2,5%. За январь-май число ДДУ снизилось менее чем на 10%. В общем, как неоднократно отмечал IRN.RU, «рынок недвижимости жив за счет новостроек».
На первичном рынке не только ипотека дешевле и доступнее, но и цены на квартиры более привлекательные для покупателей. Чтобы увеличить конкурентоспособность своих проектов, застройщики переориентируются с высокобюджетных сегментов на комфорт- и экономкласс, снижают площади квартир и за счет этого предлагают продукт дешевле, чем в среднем на «вторичке». И с хорошими скидками – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров».
Добиться снижения цены на вторичном рынке значительно сложнее, так как большинство продавцов-«частников», в отличие от адекватно оценивающих рынок бизнесменов-застройщиков, считают свою собственность самой уникальной и неповторимой. Рублевые цены предложения на типовые квартиры в Москве уже несколько месяцев топчутся около 180 000 руб. за метр по индексу IRN.RU, с вариациями в 1-2-3%, хотя число сделок сокращается (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2015 года»). То есть продавцы упрямо не хотят снижать цены на недвижимость, несмотря на то, что не могут ее продать. И, по-видимому, не смогут, пока не скорректируют цены по примеру девелоперов и владельцев «элитки».