Скидки на вторичное жилье достигают 25% из-за низкого спроса

Более 60% квартир на вторичном рынке жилья Москвы продается с дисконтом: средняя скидка в мае составила 6,4%, (в апреле — 5,7%), отмечается в исследовании риелторского агентства «Инком-Недвижимость».

Такая практика началась с января 2015 года — после того, как сошла волна ажиотажного спроса конца 2014 года. Тогда некоторые продавцы даже повысили рублевые цены, но уже в январе — марте на рынке почти все сделки проходили с дисконтом от 5% до 10%. «Для продажи квартиры в сравнительно короткие сроки (примерно в течение месяца) продавец должен быть готов снижать цены в рублях более чем на 10%», — рассказывает «РБК-Недвижимости» директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Скидки на вторичное жилье уже достигают 20−25%, уверены специалисты аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН). «Причем продать без скидок или торга даже ликвидную квартиру сейчас практически невозможно», — говорится в ежемесячном отчете ИРН о рынке недвижимости столицы.

Статистика, основанная на заявленных продавцами рублевых ценах, показывает, что стоимость вторичного жилья в Москве уже несколько месяцев остается достаточно стабильной — в пределах 180 тыс. руб. за кв. м (по индексу ИРН) плюс-минус 1−3%.

В свою очередь долларовые цены на «вторичке» в Москве на фоне укрепления национальной валюты выросли на 9% (см. таблицу ниже на этой странице). Максимальное значение индекса стоимости жилья, по расчетам ИРН, на конец мая составило $ 3617 за кв. м (без учета элитных и нетиповых квартир). Однако эта величина на $ 200 ниже «дна» 2008−2009 годов. На этот раз рынок упал существенно ниже, чем в прошлый кризис, и не сумел пока вернуться назад даже к прошлому минимуму цен.

Спрос ушел в новостройки

Рынок вторичного жилья существенно сократился: по данным московского управления Росреестра, в январе — апреле 2015 года зарегистрировано на 30% меньше переходов прав на вторичное жилье, чем за аналогичный период 2014 года — 40 922 против 58 461. Количество ипотечных сделок упало на 26% — с 13 423 до 9927. При этом число договоров долевого участия в строительстве жилья, то есть сделок с новостройками, уменьшилось только на 11%, с 7199 до 6385.

Первичный рынок сейчас выигрывает у вторичного конкуренцию за спрос. Причем во многом за счет реализации программы государственного субсидирования ипотечных ставок для новостроек. «Государству нужно поддерживать строительную отрасль — это отечественное производство, налоги, рабочие места, предотвращение появления обманутых дольщиков в случае заморозки строек. А помогать частникам подороже продать их квартиры властям никакого смысла нет», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Банковские ставки по госпрограмме льготной ипотеки сейчас начинаются с 11,9% годовых, с учетом субсидий от застройщика можно взять кредит под 8−10%. На вторичном рынке, по данным АИЖК, ставки по кредитам на покупку жилья составляют 14,5−18% годовых.

В течение мая риелторы зафиксировали серьезное снижение покупательской активности на вторичном рынке, подтверждает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Звонки поступали в основном от продавцов, а у некоторых агентов за месяц не было заключено ни одной сделки», — комментирует она. При этом предложение к началу мая достигло рекордного уровня за последние несколько лет — свыше 320 тыс. квартир.

Между тем большинство собственников не желают смириться с тем, что из-за нового курса доллара стоимость их квартир в пересчете на рубли потеряла почти 40%. «Они поднимают ценник до экстремальных значений, что абсолютно бессмысленно в условиях низкой платежеспособности, слабого спроса и большого выбора предложений», — продолжает Ирина Доброхотова.

«Собственники в ужасе наблюдают, как их недвижимость теряет в цене в долларовом эквиваленте, — уточняет генеральный директор офиса „На Римской“ риелторской компании МГСН Елена Шашко. — Покупатели тем временем занимают выжидательную позицию, надеясь на скорое падение цен, которое прогнозируют некоторые аналитики».

Риелторы также отмечают существенное сокращение количества спекулятивных сделок. «Объем покупок с целью инвестирования снизился примерно на 60%. Это объясняется досрочно реализованным спросом на инвестиционные квартиры в конце прошлого года», — говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк.