Участок без подряда – самый бюджетный вариант, доступный покупателям на первичном рынке загородной недвижимости. Даже с учетом последующего строительства дома общие затраты в большинстве случаев окажутся заметно ниже, чем при покупке готового коттеджа. Однако, выбирая «голую» землю, нужно быть особенно внимательным. Об особенностях выбора участка рассказали руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и генеральный директор компании «Родные земли» (rodzem.ru) Сергей Мазенков в ходе онлайн-конференции «Участки без подряда: на что обратить внимание при покупке?».
Считаем бюджет
По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость участков без подряда в поселках с электричеством и газом, которые находятся в радуисе до 30 км от МКАД, составляет примерно 6,5 млн руб., в 31-45 км – 3,5 – 4,0 млн руб., в 46-75 км – 2,0 – 3,0 млн руб., за 75-м км от МКАД участок с электричеством и газом можно купить уже 1,0 – 1,5 млн руб.
Самые дорогие участки без подряда представлены в западном направлении от Москвы (Минское, Рублево-Успенское шоссе) – в среднем 16,8 млн руб. На втором месте – юго-западное направление (Киевское, Калужское шоссе) – 4,8 млн руб. На третьем месте – северо-западное направление (Новорижское, Волоколамское, Пятницкое, Ленинградское шоссе) – 3,8 млн руб. Самые дешевые участки без подряда с электричеством и газом предлагаются на юге (Варшавское, Каширское, Новокаширское, Симферопольское шоссе) и северо-востоке (Ярославское шоссе) от Москвы – в среднем 1,8 – 2,0 млн руб. За 2,5 – 3,1 млн руб. можно приобрести землю в организованных поселках с электричеством и газом в северном, восточном и юго-восточном направлениях от столицы.
Однако даже меньший бюджет позволяет стать владельцем собственного участка. «С бюджетом 300 тысяч рублей сегодня можно приобрести земельный участок без подряда на удалении от 50 км от МКАД. У нас есть интересные предложения в том числе для инвестиций. Например, участок 6 соток за 270 тысяч рублей с дорогами и электричеством на удалении 80 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Речь идет о поселке «Аквамарин». Мы подготовили это предложение как раз для тех, кто хотел бы сохранить или умножить свои сбережения. Разумно инвестировать средства в размере 300 – 500 тысяч сегодня не позволит, пожалуй, никакой другой инструмент, кроме земли; земельный участок – наилучшая покупка в период экономической неустойчивости», - говорит Сергей Мазенков. Но в целом, по словам Татьяны Калюжновой, при покупке хорошего участка в организованном поселке с электричеством и газом, скорее, стоит ориентироваться на сумму от 400 – 500 тысяч рублей.
Читаем форумы
По мнению экспертов, главное при выборе земельного участка – найти добросовестного застройщика, иначе мечтам о собственном доме или приятной даче не суждено будет сбыться. «Есть на рынке разовые проекты, есть собственники, которые не имеют большого опыта в реализации подобных проектов, и можно купить участок и остаться в наполовину проданном поселке. И тогда действительно обустроиться, подвести дороги, коммуникации – электричество, воду – будет достаточно сложно. Поэтому все-таки основная рекомендация – выбирать крупные устойчивые компании, которые работают на рынке не один год», - отмечает Сергей Мазенков.
По словам Татьяны Калюжновой, обязательно нужно разузнать, много ли проектов в портфеле застройщика, выполнил ли он все обязательства в срок в реализованных проектах: «Соберите информацию о том, давно ли существует эта компания, есть ли у нее реализованные проекты в сфере загородной недвижимости, работала ли она до кризиса 2008 г. и как его пережила, были ли проблемы с завершением строительства и подведением коммуникаций в обещанные сроки в предыдущих проектах застройщика. Источники – форумы в интернете, собственники участков в других поселках девелопера, которых можно найти также через форумы или знакомых».
Проверяем документы
Если даже у застройщика долгая история и большой опыт, необходимо внимательно изучить документы. Проверяйте не только свидетельство о собственности на участок, но и правоустанавливающие документы: договор или договоры, на основании которых продавец стал владельцем земли и впоследствии оформил ее на себя в собственность.
«В свидетельстве о государственной регистрации права обязательно обращайте внимание на строку «Существующие ограничения (обременения) права». Если там указаны какие-либо обременения (ипотека, аренда, сервитут), от покупки участка лучше отказаться», - отмечает Татьяна Калюжнова.
Попросите кадастровый паспорт – в нем прописаны его точные границы на основе межевания. В случае отсутствия межевания впоследствии могут возникнуть конфликты с собственниками соседних участков. Во всех названных документах указаны категория и вид разрешенного использования земель: например, земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство.
Важным вопросом является наличие коммуникаций. «Если они не подведены на момент покупки, продавец обязан предоставить технические условия на их подключение и договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, обязательства застройщика по подведению коммуникаций к вашему участку должны быть прописаны в документах, которые вы подписываете с застройщиком в момент заключения сделки», - уточняет Татьяна Калюжнова.
Сергей Мазенков настоятельно рекомендует обратить внимание на окружение. На активно застраивающихся направлениях существует практика «веерной» застройки. «Допустим, вы купили участок на краю леса, а потом вас со всех сторон окружили новые садовые товарищества, участок потерял в цене», - предупреждает эксперт.
Чтобы минимизировать такой риск, нужно обратиться к Публичной кадастровой карте – это общедоступный ресурс в интернете, в котором можно посмотреть, что находится вокруг интересующего вас участка. «Если по границе проходит лесной фонд, можете быть спокойны, он не сможет быть переведен в категорию земель под дачное строительство, - говорит Сергей Мазенков. - А если вокруг мы видим поля, которые уже поделены и размежеваны на массу дачных участков, соответственно, вы понимаете, каковы ближайшие перспективы. Перспективы понятны и если неподалеку находятся земли промышленного назначения – покупать в этом месте не стоит».
Определяемся с коммуникациями
О том, как убедиться, что обещанные застройщиком коммуникации будут подведены, говорится в предыдущей главе. Но первое, что необходимо сделать – это понять для себя, какие коммуникации необходимы. Минимальный набор, по словам Сергея Мазенкова, - это дороги и электричество.
«Если участок покупается для постоянного проживания, обязательно наличие электричества и газа. В случае, если вы планируете приезжать на участок только в теплый период, газ необязателен, поскольку вам почти не придется отапливать дом», - говорит Татьяна Калюжнова.
Если же вы хотите использовать дом как всесезонную дачу, куда вы периодически будет приезжать зимой, но при этом выбираете негазифицированный поселок, обязательно обратите внимание, сколько киловатт электричества предусмотрено для каждого участка. По данным «ИРН-Консалтинг», в среднем на участок без подряда в поселках с газом на сегодняшний день выделяется 10 кВт электричества. Минимальная мощность, как правило, начинается от 5 кВт. «Могу сказать, что 5 кВт достаточно для освещения дома и нормальной работы бытовых электроприборов. Однако 5 кВт вам может оказаться недостаточно, чтобы предусмотреть минимальное отопление и обогрев воды в доме. Все зависит от размера дома, который вы планируете строить. В небольшом 50-70-метровом дачном домике удастся поддерживать тепло в помещениях в прохладные дни весны и осени, а также обогревать воду даже электричеством с выделенной мощностью 5-6 кВт. Для дома более 100 кв. м этой мощности будет недостаточно».
Проблема с водой и канализацией решается относительно легко: для водоснабжения прорывают скважину, а для канализации устанавливают септик. Поэтому эти коммуникации не обязательно должны быть централизованными. Цена вопроса – примерно 200 000 – 300 000 руб.
Обязательно стоит учесть, что коммуникации обычно подводятся к границам участка, доводить их до дома приходится самостоятельно. «Подведение электричества от границ участка в дом стоит очень недорого, порядка 5-15 тысяч в зависимости от района, аппетитов подрядчика и потребности собственника (однофазное или трехфазное электричество, количество точек подключения). Дороже обходятся расходы по заведению газа в дом – до 100–150 тысяч рублей. В эту сумму входит установка необходимого оборудования, соответствующие работы должны производиться специализированными организациями», - говорит Сергей Мазенков. По словам Татьяны Калюжновой, подключение дома к газу может обойтись существенно дороже – до 300 000 – 500 000 рублей.
Смотрим участок
Некоторые нюансы можно оценить, только увидев участок живьем, поэтому придется немало поездить. Первое, что можно оценить таким образом – реальную транспортную доступность: насколько удобны подъездные дороги и в каком они состоянии, как быстро можно добраться до участка от железнодорожной станции. На самом участке нужно обратить внимание на качество земли. «Почва не должна быть болотистой, топкой», - отмечает Сергей Мазенков.
«Если вы собираетесь покупать участок для постоянного проживания, важным фактором является наличие социальной инфраструктуры, а значит – близость крупного населенного пункта», - говорит Татьяна Калюжнова. Обязательно съездите в ближайший населенный пункт, прогуляйтесь до ближайшего магазина, школы, поликлиники, чтобы понять, будет ли вам удобно до них добираться.