Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Часть II

По итогам апреля 2015 года аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank объявили об историческом рекорде продаж элитных новостроек Москвы. Впрочем, другие участники рынка высказали более сдержанную позицию, отметив снижение других показателей рынка, самых главных. Резко упали в среднем бюджеты сделок, снизился объем средних реализуемых площадей (см. подробнее «Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Часть I»). В целом статистика свидетельствует, скорее, о снижении показателей, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Падение показателей продаж аналитики Kalinka Group связывают с рядом высокобюджетных покупок в предыдущем месяце. В марте было закрыто несколько крупных сделок на первичном рынке, в том числе – самая крупная (пока что) сделка на рынке в 2015 г. с бюджетом $35 млн, пояснила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Фактором, который привел к всплеску в апреле, специалисты Knight Frank называют приобретение японской корпорацией «Юника» 19 апартаментов в комплексе «Театральный дом», что составило 11,5% от всего объема продаж в апреле.

Большие площади
Многие желающие приобрести элитное жилье не представляют его без простора. Так мыслили и девелоперы раньше. Приведем более ранний пример до 1998 г. – здание на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. До кризиса застройщик ООО «Тема» продавал его по $3500 за метр – цена казалась заоблачной, половина дома строилась в кредит. А квартиры были минимум по 250-300 кв. м. Когда денег застройщику явно не хватило, достройку поручили тогдашнему департаменту инвестиционных проектов строительства (ДИПСу).

Что сделал тогдашний руководитель ДИПС Леонид Краснянский? Уменьшил площадь квартир в достраиваемом крыле (сделал новую «нарезку» меньшей площади без ущерба для фасада), снизил цену до $1500 за метр и получил прибыль. А первоначальный застройщик еще долго пытался продать свою долю зависших площадей по первоначальной цене.

Для справки: С 2011 года по заключенным ранее контрактам департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (далее - ДИПС), правопреемником которого выступает Москомстройинвест, было построено 1,13 млн кв. метров недвижимости различного функционального назначения. Как рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, речь идет о 26 проектах бывшего ДИПСа, которые по итогам детальной проработки были реализованы, а объекты введены в эксплуатацию.

Однако есть покупатели, интересующиеся именно большими площадями, отмечают в www.irn.ru.
 

Обаяние исторического фонда
Элитное жилье можно приобрести и на вторичном рынке. На него попадают как квартиры из уже построенных элитных домов, так и объекты исторического фонда в самом центре столицы.

«Кризис – это не только период трудностей, но и время новых возможностей для покупателей элитной недвижимости», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Сейчас можно найти предложения с ценой квадратного метра, сравнимой с отдаленными спальными районами. Коррекция цен на такие варианты с сентября 2014 г. составила около 35%.

По данным компании, еще два года назад за $4000-5000 за кв. метр также можно было купить квартиру в ЦАО, но это было жилье совершенно другого уровня и качества, нежели сегодня. Это были площади от 200 кв. м с окнами на Садовое кольцо, в домах, состояние которых оставляло желать лучшего. Или это могли быть практически разрушенные квартиры в 2-3-этажных домах под снос в невостребованных районах, иногда даже комнаты в многокомнатной коммунальной квартире. Сейчас рынок предоставляет редкую возможность купить жилье намного более высокого уровня за те же деньги.

По оценке IntermarkSavills, во вторичной продаже в ЦАО находится, как минимум, 30 квартир площадью 150-200 кв. м (3-4 спальни + кухня-гостиная), которые могут быть отнесены к историческому фонду. В целом, доля таких предложений на рынке составляет десятые доли процента: всего на вторичном рынке ЦАО в продаже около 8000 квартир (которые пока не могут найти покупателя).

Варианты «вторички»
В большинстве случаев просторные и одновременно недорогие для элитного рынка квартиры можно найти в районе Чистых прудов, Тверской улицы, Старого Арбата, Таганки, Китай-города, отмечают в www.irn.ru. Одной из особенностей таких предложений является наличие эркеров и большого числа окон – это гарантирует отличную планировку и инсоляцию. Чаще всего речь идет о фасадных особняках, бывших доходных домах, что делает такие лоты практически уникальными даже для исторического центра Москвы.

С сентября 2014 г. коррекция цен на такие варианты, по информации IntermarkSavills, составила около 35%. Это значит, что если до кризиса предлагаемые лоты оценивались собственниками в среднем за $7000 за кв. м, то в марте-апреле 2015 г. их цена составила уже $4600 за кв. м. На отдельные лоты размер дисконта достигает 65%.

Если сравнивать такие предложения с квартирами в премиальных новостройках, то получается, что в пределах $1 млн в новом доме можно найти квартиру площадью около 90-100 кв. м без отделки. А сдача ГК проекта запланирована лишь на 2016-2017 гг. Это нередко влечет за собой дополнительные расходы на аренду квартиры в период ожидания, не говоря уже о неудобствах и тратах, связанных с ремонтом новой квартиры. Если покупатель ориентируется исключительно на метраж (например, хочет приобрести 150-200 кв. м, или 3-4 спальни), то в сегодняшних новостройках, например, в Хамовниках, он должен быть готов доплатить еще $300 000-500 000, а после ввода проекта в эксплуатацию опять же провести отделочные работы.

Аналогичный метраж в районе Якиманки будет стоить в среднем $2-2,5 млн, на Арбате – около $3 млн.

«Один из клиентов IntermarkSavills приобрел в 2008 г. многокомнатную квартиру в одном из тихих переулков Тверского района по цене $5500 за кв. м. Квартира, площадью 235 кв. м располагалась на пятом этаже исторического дома начала XX века и в ремонте не нуждалась. Новый хозяин без труда сдал ее в аренду, получив очень интересную для Москвы доходность – 9% годовых. По нашим оценкам, сегодня цена этой квартиры в случае ее продажи составляет $9500 [за метр]», – говорит Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.