Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Часть I

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank зафиксировали в апреле 2015 г. исторический рекорд продаж элитных новостроек Москвы. Новых владельцев обрели 165 квартир и апартаментов, что является, по мнению компании, историческим максимумом за все время существования рынка элитной жилой недвижимости столицы. За месяц было раскуплено в полтора раза больше объектов, чем за весь I квартал.

Впрочем, другие участники рынка премиальной недвижимости более сдержанны, считая оценки Knight Frank несколько завышенными, а разговоры об ажиотаже – преждевременными.

Зато важную тенденцию перехода на рублевое ценообразование в этом сегменте и снижение средних бюджетов покупок подтверждают практически все, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». И это обязательно стоит принять во внимание. В апреле произошло снижение среднего бюджета сделок на первичном рынке премиального жилья в рублевых ценах на 24%, в иностранной валюте – на 13%. Таковы подсчеты аналитиков компании Kalinka Group. По данным фирмы, средние бюджеты сделок в апреле 2015 года составили, соответственно, 70,7 млн рублей и $1,3 млн.

Так что же происходит? Число сделок растет, но бюджеты снижаются. Более того, еще в феврале-марте были зафиксированы наиболее дешевые предложения, которые еще год назад просто по уровню цен никак нельзя было отнести к премиальному сегменту. Например, по данным Est-a-Tet, самым недорогим предложением в премиальном сегменте в I квартале 2015 г. стали однокомнатные апартаменты площадью 32,6 кв. м по цене 8,5 млн рублей в клубном квартале «На Шлюзовой набережной»; в элитном сегменте – однокомнатная квартира площадью 58,75 кв. м за 24,1 млн руб. во второй очереди ЖК «Садовые кварталы». То есть это сделки в ценовом уровне бизнес-класса годичной давности.

Число сделок выросло, а бюджеты упали
С этого места, как говорится, давайте подробнее. По данным Knight Frank, 83% сделок в апреле прошло в ценовом сегменте до $2 млн, а доля проданных квартир и апартаментов по цене дешевле $1 млн составила 50% от общего объема продаж. Таким образом, средняя стоимость сделки в апреле 2015 г. снизилась почти в два раза по сравнению с I кварталом 2015 г. и составила $1,2 млн.

Распределение спроса на рынке элитных новостроек в апреле 2015 г. по стоимости	Распределение спроса на рынке элитных новостроек в конце апреля 2015 г. по площади
Источник: Knight Frank Research, 2015

Всего, по данным Contact Real Estate, на первичном рынке за первый квартал было реализовано 110 квартир и апартаментов. По сравнению c предыдущим кварталом количество проданных квартир (161 сделка) снизилось на 31,6%, по отношению к аналогичному периоду 2014 года (123 сделки) – на 10,5%.Количество сделок в апреле на 66% превзошло показатели I квартала 2015 года (99 квартир и апартаментов по всей Москве, по данным Knight Frank; 110 объектов только в Центральном административном округе, по подсчетам Contact Real Estate) и более чем в восемь раз превысило объем продаж апреля 2014 г. (19 квартир и апартаментов). Предыдущее пиковое значение Knight Frank зафиксировала в предкризисном апреле 2008 г., когда на рынке элитных новостроек было продано 159 квартир. А если брать квартальную статистику, то, по версии Contact Real Estate, пик посткризисной истории пришелся на IV квартал 2010 года. Тогда было продано 277 квартир и апартаментов, а этот показатель намного превышает итоги панического IV квартала 2014 года – 161 объект.

Объем продаж в квадратных метрах составил 14 500 кв. м, что ниже на 38,2% показателей предыдущего квартала и ниже на 14,7% показателей аналогичного периода 2014 года.

Динамика количества сделок в элитных новостройках ЦАО, II квартал 2010 г. – I квартал 2015 г.

Источник: Contact Real Estate

Оценки Kalinka Group более скромные. По данным компании, в апреле на первичном рынке было заключено 52 сделки, что сопоставимо с уровнем предыдущего месяца. По сравнению с апрелем 2014 года объем продаж увеличился на 48,6%. Но в целом с начала года спрос на премиальное жилье сократился на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя площадь приобретаемых квартир или апартаментов составила 122 кв. м, что на 11% ниже по сравнению с мартом.

Объем предложения сохраняется, но…
В апреле 2015 года объем предложения элитных новостроек Москвы снизился на 4,5% по сравнению с мартом, по данным Knight Frank, и составил 1570 квартир и апартаментов. По версии Kalinka Group, экспонировалось примерно 1650 квартир и апартаментов в 45 объектах. По данным Contact Real Estate, объем предложения на первичном рынке элитного жилья ЦАО на конец первого квартала 2015 года составил 1539 квартир и апартаментов, или в квадратных метрах – 218 800 кв. м. Открытые первичные продажи на данный период велись в 44 жилых комплексах ЦАО Москвы.

Для справки: С учетом выхода нового предложения и проданных объектов, доля квартир (в квадратных метрах) составила 64% от общего объема предложения, доля апартаментов – 36%.

Средняя цена предложения составила $17 400 за кв. м, что на 2% выше мартовских цен. Стоимость объектов, экспонируемых в рублевых ценах, повысилась на 7-10%, согласно отчету Kalinka Group. По оценке Knight Frank, средняя стоимость предложения на рынке элитных новостроек в апреле 2015 года выросла на 6,5% и составила $15 460 кв. м. Но это, по мнению специалистов компании, связано с вымыванием наиболее дешевого предложения: доля квартир и апартаментов стоимостью до $1 млн продолжила сокращаться и за месяц снизилась с 35% до 27%.

Nota bene: Предложение квартир и апартаментов площадью более 250 кв. м существенно превышает спрос: на их долю приходится почти 25% от всего объема предложения, в то время как количество сделок с большими квартирами и апартаментами составило только 8% от всех продаж.

А наибольшей популярностью у покупателей по-прежнему пользуются небольшие квартиры площадью до 150 кв. м, на их долю пришлось 70% сделок.

Вспомним, по данным Kalinka Group, средний бюджет сделки на рынке премиального жилья сократился на 24%. По данным Contact Real Estate, около 75% сделок за первый квартал 2015 г. было заключено по объектам, номинированным в рублях. Кроме того, происходило снижение средней стоимости и средней площади реализованных квартир. Средний бюджет реализованной квартиры в I квартале 2015 года составил $1 328 948 против $1 963 383 за аналогичный период прошлого года. Что касается площади, в 2015 году средняя величина остановилась на отметке в 132,4 кв. м, тогда как в 2014 году она составляла 138,9 кв. м.

По мнению www.irn.ru, такие тенденции могут оказать давление на сегмент бизнес-класса и, опосредованно, на весь рынок в целом. Если сейчас возможно приобрести премиальное жилье по цене менее $1 млн, которая недавно относилась в лучшем случае к бизнес-классу, то потенциальные покупатели последнего автоматически начинают претендовать на более высокий сегмент. Значит, продавцам бизнес-класса, фактически остающимся без покупательской аудитории, придется либо делать скидки, понижающие ценовой уровень до предела «чуть выше» комфорткласса, либо резко увеличивать рекламные бюджеты, одновременно изобретая новые маркетинговые приемы. Сравните:

Индекс стоимости (руб./кв.м.) дорогого/дешевого жилья (www.irn.ru)

Есть и другие факторы, оказывающие влияние на рынок. Но это, перефразируя классиков, «немного другая история». О ней чуть позже.

• Рынок недвижимости жив за счет новостроек
• Льготная ипотека отогрела рынок новостроек