Новостройки будут появляться вопреки кризису
Субсидирование ипотеки прибавило девелоперам смелости
Несмотря на сложные экономические условия, некоторые девелоперы не пугаются выводить на рынок новые проекты. О новых жилых комплексах, а также об общих тенденциях на рынке новостроек рассказали коммерческий директор компании ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Новые проекты на новом рынке: что «выстрелит» в кризис?».
На что вырастут цены?
Долларовые цены на недвижимость вряд ли в скором времени восстановятся, не исключено и их дальнейшее снижение, считает Олег Репченко. «Что касается рублевых цен, их перспективы зависят от курса валют. Если рубль продолжит укрепляться, рублевые цены будут снижаться. Однако, если произойдет очередной виток обострения геополитической и макроэкономической ситуации, в результате которого курс рубля опять провалится, рублевые цен могут подрасти», – говорит эксперт.
На рынке новостроек предпосылок для роста цен также нет, отмечает Татьяна Калюжнова. За счет появления новых проектов в более бюджетных сегментах, средние цены могут немного снизиться. В то же время в качественных проектах цены растут по мере повышения стадии готовности. Например, по словам Григория Алтухова, в проекте «Новое Тушино» от ФСК «Лидер» с момента старта продаж средняя стоимость однокомнатной квартиры выросла на 28% – с 3,33 млн до 4,28 млн рублей. В целом, по мнению эксперта, ситуация на рынке стабилизировалась: «Сейчас экономический фон постепенно выравнивается, запущена государственная программа субсидирования ипотеки, которая уже положительно повлияла на уровень покупательского спроса. Покупатели, которых «спугнули» скачки курса рубля и серьезный рост ставок по ипотеке в конце 2014 – начале 2015 гг., возвращаются на рынок, и в таких условиях факторов для снижения цен на первичном рынке нет».
Самым существенным фактором, который сейчас стимулирует спрос на новостройки, является субсидирование ипотеки. Благодаря государственной программе квартиры во многих новостройках можно купить под 11,5 - 12% годовых, что даже ниже, чем в 2014 году.
Правда, из-за того что общая платежеспособность населения снизилась и вряд ли вырастет в ближайшее время, далеко не все объекты смогут избежать снижения спроса и цен. «Спрос будет перетекать от менее качественных проектов (далеко от МКАД, с плохой транспортной доступностью и слабо развитой инфраструктурой) к более качественным (активно строящимся ЖК недалеко от Москвы и расположенным рядом с железнодорожными станциями или метро, с высокими темпами строительства, хорошей инфраструктурой и грамотными планировками). Вторые окажутся более устойчивыми, тогда как первые – в группе риска: от снижения цен до приостановки строительства», – считает Татьяна Калюжнова. Подробные прогнозы по первичному и вторичному рынку можно прочитать в статьях «Новостройки Москвы: итоги 2014 г. и прогноз на 2015 год» и «Прогноз рынка недвижимости на 2015 год от IRN.RU», «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности».
Акции и скидки
Сейчас немало компаний предлагают акции и скидки для стимулирования спроса на новостройки. Но прямых скидок не так много, говорит Татьяна Калюжнова: «Они распространяются в основном лишь на небольшой объем квартир, который пользуется меньшим спросом – например, на многокомнатные квартиры большой площади. Поэтому купить квартиру, пользующуюся большим спросом, в качественном проекте по цене ниже рыночной вряд ли возможно».
Вместо прямых скидок девелоперы предлагают различные акции, в первую очередь ипотечные. «В сегменте комфорткласса, где сейчас сосредоточены основные объемы предложения и покупательский спрос, важным критерием выбора того или иного проекта является наличие ипотеки, так как всю сумму для покупки квартиры имеет на руках далеко не каждый, – говорит Григорий Алтухов. – Понимая это, например, наша компания совместно с банком «Открытие» предложила покупателям ипотеку под 8%, что на 3,5 - 4 пункта ниже ставок, которые сейчас предлагаются в рамках государственной программы субсидирования ипотеки. Для покупателей жилья комфорткласса это действительно ощутимая поддержка, позволяющая сделать выгодную покупку».
Появляются другие любопытные акции, например, некоторые застройщики дают дополнительную скидку при использовании материнского капитала. Многие девелоперы также расширили программы рассрочек. По прогнозам Татьяны Калюжновой, если платежеспособный спрос будет снижаться, несмотря на господдержку ипотеки, осенью можно ожидать более масштабных акций и скидок.
Новые проекты
В Москве наиболее перспективными в нынешних условиях являются проекты по редевелопменту промзон, считают эксперты. «Они обычно находятся недалеко от центра Москвы и подразумевают комплексное развитие, – объясняет Татьяна Калюжнова. – На мой взгляд, на таких территориях предпочтительно строительство жилья комфорткласса; диапазон цен будет зависеть от района и конкретных характеристик. В таких проектах будут строиться как жилые квартиры, так и апартаменты, первые, конечно, более перспективны с точки зрения спроса».
Среди крупнейших территорий, которые планируется осваивать в первую очередь – ЗИЛ (инвестор – «ЛСР Групп»), «Серп и молот» («Дон-Строй Инвест») и «Грайвороново» («ПСН Групп»). На месте этих промзон планируется возвести более 3,5 млн кв. м недвижимости. О перспективах таких проектов подробнее в статье «Стройка на заводе: промзоны дадут миллионы метров жилья».
Кроме того, на рынке продолжают активно развиваться проекты эконом- и комфорткласса (см. «Жилье экономкласса в Москве и Подмосковье станет опорой застройщиков»). Например, на круглом столе IRN.RU в рамках RREF «Группа Родина» заявила о том, что планирует в скором времени вывести на рынок два проекта в Москве и Подмосковье. «Евромет Девелопмент» анонсировала ЖК Wood House в ЗАО, продажи предположительно начнутся в июне. Несколько проектов в Подмосковье, а также в районах Москвы за МКАД недавно вывел «Мортон». ФСК «Лидер» в марте начала строить жилой комплекс «Новое Измайлово-2» в Балашихе. По словам Григория Алтухова, на страте продаж цены составляют от 2,9 млн рублей за квартиру.
В целом, наиболее успешными могут быть проекты, отвечающие трем критериям: с удачной локацией (в Москве или c удобной транспортной доступностью до нее), доступной ценой и хорошими качественными характеристиками планировок и инфраструктуры.