Считается, что Москва определяет тенденции на рынке недвижимости, хотя столица не является лидером по объемам строительства. В России есть немало городов, особенно миллионников, где ведется активное строительство. Об особенностях региональных рынков рассказали эксперты на онлайн-конференции «Регионы строят: какие города перспективны для инвестиций в жилье?».
Почти как в Москве
По словам Павла Корчуганова, директора компании «Магистрат-Дон» (входит в ГК «Интеко»), наибольшая активность в строительной сфере наблюдается в крупных городах (миллионниках и так называемых субмиллионниках): «Просто потому, что там больше площадей, возможностей, финансов». Директор департамента инноваций методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Мария Полякова привела список регионов-лидеров по увеличению объемов предложения – это Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Челябинская область. «В целом по России в январе-феврале 2015 года было введено 12,3 млн кв. м жилья (+40,6% по отношению к январю-февралю 2014 года)», – отмечает эксперт.
При этом Павел Корчуганов отмечает, что в каждый город имеет местные особенности. «Например, в Ростове-на-Дону в последние шесть лет ощущался острый дефицит жилья экономкласса, а в соседнем Краснодаре рынок насыщен предложением. В Ростове сегодня первичный рынок – это «рынок продавца», в городе строят много, сюда пришли застройщики из других городов, в том числе и из столицы, но спрос все еще велик». Как отмечает министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Николай Безуглов, по объему ввода Ростовская область входит в десятку лидирующих регионов: «Сейчас в области активно работают строительные компании из других субъектов, например таких как Краснодарский край и город Москва».
Помимо местных особенностей спроса и предложения, на региональных рынках действуют и общие тенденции. Например, в Ростове-на-Дону, как и в Москве, в конце 2014 года наблюдался рост спроса, пик которого пришелся на декабрь. По словам Николая Безуглова, за последний месяц рынок фактически выполнил квартальную норму продаж. «Сейчас спрос стабилизировался – по нашим объектам экономкласса (ЖК «Акварель», ЖК «Красные ворота», район «Западные ворота») уровень спроса в феврале-марте 2015 года соответствует аналогичному периоду 2014 года», – говорит Павел Корчуганов. Как отмечает эксперт, регионы, в которых наблюдается переизбыток предложения, переживают стагнацию спроса, но на сбалансированных региональных рынках спрос устойчив, особенно на объекты экономкласса.
Власти помогут
Если в Москве власти зачастую идут по пути ограничения застройки, в регионах строительство, напротив, стараются стимулировать. Это в первую очередь касается жилья для социально приоритетных категорий граждан. «Для реализации этой задачи в 2014 году была запущена государственная программа «Жилье для российской семьи», основными целями которой являются увеличение объемов строящегося жилья в стране, повышение его доступности за счет снижения средней стоимости 1 кв. м и поддержка отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», – рассказывает Мария Полякова.
На сегодняшний день трехсторонние соглашения с АИЖК и Минстроем России на участие в программе заключили 64 региона страны. В рамках заключенных соглашений планируется построить более 19 млн кв. м жилья. Всего в рамках программы планируется строительство 25 млн кв. м жилья экономкласса к 2017 году. Максимальная стоимость жилья в рамках данной программы не должна превышать 35 000 рублей за кв. м и при этом обязательно должна быть на 20% ниже рыночной цены на жилье в том или ином регионе.
Кроме того, региональные власти самостоятельно поддерживают строительство. «Безусловно, политика в Ростовской области направлена на стимулирование строительства жилья и помощь застройщикам в рамках действующего законодательства. В 2014 году в целях жилищного строительства реализовано с аукционов 858 земельных участков общей площадью 140,0 га», – говорит Николай Безуглов.
Это подтверждает и Павел Корчуганов: «В Ростове-на-Дону власть в последние годы много сделала для развития рынка жилья экономкласса: чаще стали проводиться земельные аукционы, снимаются (насколько это возможно) административные барьеры, государство финансирует жилищные программы, закупая квартиры для различных категорий граждан на первичном рынке экономжилья. Все это помогло сделать очень важную для Ростова вещь: нивелировать острый дефицит доступного жилья в городе. На сегодняшний день в отдельных районах нехватка такого жилья еще наблюдается, но ситуация стала значительно лучше».
Кроме того, региональные власти стараются стимулировать спрос на жилье. «В рамках государственной программы Ростовской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Ростовской области» отдельным категориям граждан, в том числе работникам бюджетной сферы и молодым семьям, предоставляется государственная поддержка при приобретении (строительстве) в виде бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья и бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по жилищным кредитам. В 2015 году планируется оказать государственную поддержку 487 гражданам на сумму 817 036 400 рублей», - говорит Николай Безуглов.
Во что вложиться
Как и в Москве, региональные новостройки интересуют не только тех, кто планирует в них жить, но и инвесторов. «Если вложиться в новостройку на ранней стадии в Москве, то после ее ввода в эксплуатацию она подорожает примерно на 40%. Даже с учетом новых налогов вы получите солидную прибыль – эти самые налоги «съедят» незначительный процент от нее. Такой же порядок расчетов справедлив и для Ростова, только сумма прибыли будет меньше. Зато и так называемый порог входа ниже – для покупки новостройки вам понадобится не 5 млн рублей, а 1,5 - 2 млн», – отмечает Павел Корчуганов.
Эксперт рекомендует рассмотреть для инвестиций проекты с коротким циклом строительства – не более 1,5 лет от котлована до ввода в эксплуатацию. При этом необходимо, чтобы застройщик имел хорошую репутацию, реализация квартир велась в рамках ФЗ-214. Особенно интересны для инвестиций небольшие бюджетные квартиры, тем более что по насыщенности современным малометражным жильем многие региональные рынки, в том числе и ростовский, пока не догнали Москву. «Поэтому спрос на квартиры-студии составляет по результатам продаж в наших объектах в 2014 году 26%, по результатам I квартала 2015 – 30%. С учетом кризиса в экономике квартира-студия площадью 26,5 кв. м – это высоколиквидный продукт», – считает Павел Корчуганов.
Межрегиональные покупки
Немало вопросов онлайн-конференции было посвящено тому, каким образом легче купить квартиру в другом регионе. Такими «межрегиональными» покупками чаще всего интересуются жители севера, желающие переехать в более комфортный климат, инвесторы, которые ищут более дешевую альтернативу вложениям в московскую квартиру, а также те, кто когда-то переехал из родного города в столицу, а теперь по каким-то причинам желает купить жилье на своей малой родине.
Например, одна из читательниц родом из Краснодара, но давно живет и работает в Москве. Девушка хочет купить квартиру в родном Краснодаре для родителей. Загвоздка в том, что ей не хватает собственных средств и нужен ипотечный кредит. По словам Марии Поляковой, с этим действительно могут возникнуть проблемы: «У многих кредитных организаций одним из условий покупки жилья в ипотеку является наличие постоянной регистрации в регионе присутствия кредитной организации. Приобретаемое в ипотеку жилье тоже должно находиться на территории региона присутствия банка».
Однако этот вопрос все же можно решить, без того, чтобы каждый раз ездить в другой город для общения с банком. «Крупные банки сейчас предлагают подавать заявки на приобретение жилья в ипотеку дистанционно – через сайт, приложив отсканированные документы (предложение действует на объекты, аккредитованные данным банком, перечень таких объектов представлен на сайте банка)», – говорит Павел Корчуганов. Правда, сроки на рассмотрение заявки с учетом того, что покупатель в Москве, а объект в другом городе, будут продолжительнее стандартных.
Таким образом, по словам экспертов, на региональных рынках недвижимости есть жизнь, причем весьма активная. Люди улучшают жилищные условия, переезжают из небольших городов и деревень в региональные центры, уезжают в более теплые и комфортные регионы. Поэтому даже с учетом непростой экономической ситуации спрос на жилье сохраняется, а региональные власти пытаются поддерживать новое строительство.