Инвестиции в новостройки: можно, но осторожно

Ответы IRN.RU покупателям квартир в новостройках

Покупка квартиры в новостройке в кризис – дело не самое надежное. Однако с учетом того, что субсидирование ипотечных ставок распространяется только на строящееся жилье, а получить хоть какую-то доходность можно только за счет повышения стадии строительной готовности, люди продолжают интересоваться квартирами в новостройках. О том, что и как покупать на первичном рынке, рассказала руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в ходе онлайн-конференции «Новостройки Москвы и Подмосковья: чего ждать и чего бояться в 2015 году?».

Цены не будут расти
Эпоха ажиотажного роста цен на недвижимость завершилась еще в 2008 году. «После предыдущего кризиса, который «остудил» рынок недвижимости, темпы роста цен на жилье в лучшем случае соответствовали инфляции, а в ближайшие годы даже такой рост вряд ли возможен», - говорит Татьяна Калюжнова.

По словам эксперта, в последние годы на рынке наметился тренд на снижение цен. Какое-то время их поддерживал ажиотажный спрос на фоне негативных геополитических новостей и падения курса рубля. Но сейчас отмечается снижение спроса, поэтому номинальные цены будут либо снижаться, либо оставаться на нынешнем уровне, что в условиях инфляции означает их фактическое снижение.

Некоторые застройщики уже начали предлагать скидки и акции, чтобы стимулировать спрос (см. статью «Девелоперы делают все для удержания покупателей»). «Пока скидки не приводят к заметному снижению средних цен на новостройки, – отмечает Татьяна Калюжнова. – Активизации скидочных программ стоит ожидать ближе к осени».

Ипотека – не панацея
Для поддержания строительной отрасли правительство решило субсидировать ипотечную ставку (подробнее об этой программе читайте в статье «Ипотека на новостройки Москвы и Подмосковья: когда процент не имеет значения»). Сейчас банки, поддержавшие эту программу, предлагают ипотеку по ставке 12% годовых, что даже немного ниже среднего уровня за 2014 год. Безусловно, такая ставка может поддержать интерес к новостройкам, хотя вряд ли остановит общее снижение платежеспособного спроса, поскольку реальные дохода населения падают.

Многие читатели интересовались, стоит ли брать ипотеку сейчас или же возможно дальнейшее снижение ставок. Татьяна Калюжнова считает, что при принятии решения об ипотеке стоит руководствоваться прежде всего реальной необходимостью и оценкой собственной финансовой устойчивости, а не внешними факторами: «Если и произойдет какое-то снижение ставок в будущем, оно будет не слишком существенным, не приведет к росту платежеспособного спроса. Снижение ставки на 1% не ведет к значительной экономии семейного бюджета». Взяв ипотечный кредит на квартиру стоимостью 10 млн руб. (максимальная цена квартиры с учетом кредита в 8 млн руб. и первоначального взноса 20%), заемщик должен будет выплачивать банку 88 496 руб. в месяц и за 30 лет отдаст 33 858 552 руб., то есть 3,4 цены недвижимости. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты составят 82 289 руб., а полная сумма выплат банку – 31 624 037 руб., или 316% стоимости квартиры. При таких суммах 6000 рублей в месяц вряд ли станут решающими для заемщиков.

Надежность под вопросом
На фоне непростой экономической ситуации наиболее актуальным для покупателей является вопрос надежности покупки квартир в новостройках. «К сожалению, никто не сможет дать вам гарантий, что строительство закончится в срок, особенно в нынешней непростой ситуации. Если для вас главный критерий – надежность, покупайте квартиру на вторичном рынке, в крайнем случае на самых последних стадиях строительства», – рекомендует Татьяна Калюжнова.

К сожалению, застройщики обычно не раскрывают информацию о своем финансовом положении или долговой нагрузке. Поэтому единственный способ проверить благонадежность застройщика – читать СМИ по недвижимости и форумы конкретных проектов. Обязательно нужно ознакомиться с предыдущими проектами: были ли они сданы в срок, есть ли нарекания от дольщиков. «В идеале [нужно] покупать жилье у застройщиков, которые пережили предыдущий кризис без существенного срыва сроков строительства», – отмечает эксперт.

Что купить для инвестиций
Несмотря на отсутствие общерыночного роста цен на недвижимость, люди продолжают рассматривать жилье в качестве инвестиционного актива, поэтому в ходе онлайн-конференции они обращались за советами, как и во что лучше инвестировать. Принято считать, что по мере роста строительной готовности квартира может подорожать на 20-30%. Однако этот рост может очень сильно отличаться в разных проектах.

«Рост цен зависит зависит как от качественных характеристик проекта (транспортная доступность, инфраструктура, близость к Москве), так и от ценовой политики девелоперов, – объясняет Татьяна Калюжнова. – При возведении крупных проектов с несколькими очередями девелоперы обычно предпочитают выставлять заниженную цену на ранних этапах строительства, чтобы увеличить темпы продаж и обеспечить строительство будущих очередей за счет средств покупателей. Тогда возможны более высокие темпы роста цен. Если же застройщик возводит точечный проект, он может не торопиться с продажами, поэтому вряд ли будет устанавливать цену ниже рынка, в связи с этим общий прирост стоимости будет не очень существенным».

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью 30-45 кв. м, поскольку их стоимость невысока, а такой метраж позволяет одному человеку или молодой паре обустроиться в квартире вполне комфортно. Такие квартиры быстрее всего раскупаются, к тому же их легко сдать в аренду.

Один из читателей задал вопрос о том, где лучше купить двухкомнатную квартиру стоимостью до 5 млн рублей, если цель – сначала в ней пожить, а в будущем сдать в аренду или продать. Такие квартиры предлагаются в Подольске, Домодедово, Лобне, Щелково и других городах, не входящих в самый ближний пояс. «Среди них рекомендую выбирать новостройки с наилучшей транспортной доступностью, то есть расположенные максимально близко к железнодорожной станции, – рекомендует Татьяна Калюжнова. – Если вы преследуете инвестиционные цели, лучше пожертвовать площадью и купить однокомнатную квартиру, но ближе к МКАД и в городах, где налажено скоростное железнодорожное сообщение с Москвой или же есть (планируется) метро – например, в Мытищах, Реутове, Люберцах, Химках. Такие квартиры пользуются большим спросом, их будет легче продать или сдать в аренду».

В целом инвестиционная привлекательность жилья существенно снизилась даже не первичном рынке. По мнению Татьяны Калюжновой, такие инвестиции допустимы, но не стоит ждать от них существенной прибыли.