Антикризисные прорывы на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют снижение спроса на новостройки и говорят о возможности нового полномасштабного кризиса. Предыдущий кризис научил тому, что даже на фоне общего спада возможно появление по-настоящему успешных проектов. Но чтобы понять, у кого сейчас есть хорошие шансы, следует вспомнить исторический опыт. Посмотреть, каковы были главные прорывы на рынке недвижимости в предыдущий кризис, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Негативный фон
Кризису 2008-2009 годов на рынке недвижимости предшествовала эпоха развития бизнес-класса и очень быстрого роста цен. «2008 год – это год абсурда, когда на продажу выставлялись очень маленькие партии по максимально высоким ценам, т.е. по сути предложение искусственно сдерживалось на фоне большого, в том числе инвестиционного, спроса», – отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Кроме того, наблюдалась очень высокая закредитованность застройщиков. «За счет собственных и заемных средств они набирали больше участков нежели были в состоянии освоить, – говорит эксперт. – Когда в результате общего экономического кризиса спрос резко сократился, начатых строек у многих девелоперов оказалось больше, чем финансовых возможностей, чтобы их завершить. В результате застройщики перестали погашать банковские кредиты и началась волна передачи девелоперских активов банковским структурам».

По данным Росреестра, за 2009 год количество сделок с жильем снизилось на 16% в целом по стране и на 22% и 23% по Москве и Подмосковью соответственно. На рынке новостроек эта тенденция была еще более заметной: «Платежеспособный спрос резко сократился, продажи у большинства девелоперов практически полностью остановились», – утверждает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

На фоне снижения спроса уменьшился и объем предложения. «Застройщики заморозили новые проекты и в лучшем случае достраивали и допродавали текущие. В результате к 2010 году количество новостроек в продаже сократилось на 30-35%», – говорит Татьяна Калюжнова.

Цены на вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», снизились примерно на 30% в долларах и на 10-15% в рублях. На первичном рынке официальные цены в долларах снизились не значительно (на 7,7%), а в рублях даже отмечался рост на 6,1%, говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга «Пересвет-Инвест». Однако это касается только заявленных цен, реальные цены, по словам директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, снижались: «Цены по некоторым проектам фактически были скорректированы вниз, при этом снижение было не открытым, а завуалированным под акции и скидки».

Победа эконома
Кризис привел к существенному изменению картины рынка. Поскольку в бизнес-классе встали продажи, девелоперы начали развивать более экономичное жилье. «Самый яркий прорыв – ЖК «Марфино» от «Ведис-групп», реализацией которого занималась компания «НДВ-Недвижимость», – рассказывает Татьяна Калюжнова. – Изначально в Марфино планировался проект бизнес-класса, но в результате там вырос огромный проект экономкласса из панельного жилья, в котором предлагался новый для рынка продукт – квартиры с отделкой. А цены были сопоставимы с ближним Подмосковьем».

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев в интервью IRN.RU ( «Супермаркет недвижимости» не может быть «торговой палаткой») поделился историей успеха этого проекта. Девелопер при выборе риелторского агентства, которое будет заниматься реализацией проекта, изначально поставил жесткие условия по темпам продаж – 10 квартир в день, что было очень смело для падающего рынка. «Проанализировав это предложение, мы сказали, что готовы продавать 5–10 квартир в день, но для этого надо предложить конкурентоспособную цену. Тогда цена за метр аналогичного жилья была примерно 120 000 – 130 000 рублей. Если бы выставили цену 110 000 рублей, это бы не подтолкнуло людей к покупке, так как был хаос на рынке. Были декларации, что недвижимость упадет на 30%, кто-то прогнозировал двукратный спад, кто-то обещал галстуки съесть. Поэтому была придумана цена в 75 000 рублей», - рассказывает эксперт. Такой цены удалось добиться за счет отказа от заемных средств, а значит, и оплаты процентов, а также благодаря высоким темпам строительства (они были уменьшены с 6 до 3 лет), что избавляло от дополнительных управленческих расходов. При столь привлекательной цене удалось добиться фантастических темпов продаж – по оценке Татьяны Калюжновой, они составляли 400-450 квартир месяц, а «НДВ-Недвижимость» из не слишком известной компании превратилась в одного из лидирующих риелторских агентств Москвы.

Еще одним прорывом в экономклассе стала ГК «Мортон». «Во время кризиса 2008-2009 годов компания на банковские кредиты скупила земли в Подмосковье и вела активное строительство, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – А сразу после кризиса вышла на рынок сразу с несколькими проектами, поймав волну отложенного спроса». Сегодня эта компания входит в первую тройку застройщиков России по объему строительства.

«В начале кризиса нами выгодно были приобретены площадки под строительство будущих проектов – микрорайонов «Солнцево-Парк» и «Сакраменто», – рассказывает Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест». – В кризисные годы мы занимались их разработкой и проектированием. Эти проекты мы вывели на продажу сразу после кризиса – в 2010 году. После старта продаж проект «Солнцево-Парк» стал одним из лидеров по темпам реализации – ежемесячно в нем продавалось 150-200 квартир».

Мини-форматы, комфорт и редкий бизнес
Основной тенденцией кризисного и посткризисного рынка стало уменьшение площадей квартир. Если до кризиса даже в экономклассе строили «однушки» площадью более 50 кв. м, после 2008 года такой размер чаще встречается у двухкомнатных квартир. Кроме того, в продаже появились квартиры-студии менее 30 кв. м. Одними из первых такой формат предложила рынку Urban Group. «ЖК «Новосходненский» специально задумывался как антикризисный проект, где без потерь в эргономичности были предложены покупателю небольшие студии – 26 кв. м. В итоге на старте продаж можно было приобрести собственную квартиру всего за 1,5 млн руб. Тогда, в кризисный год, 1100 квартир были проданы всего за 10 месяцев», – рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.

Относительно скромные площади, но с оптимальной планировкой стали прорывной идеей и на региональном рынке. Например, компания «Патриот», региональная «дочка» ГК «Интеко», в 2009 году вывела на рынок Ростова-на-Дону первый в городе проект по комплексному освоению территории – «Западные ворота». «Новшеством были не только объемы строительства, хотя до нас столь масштабных проектов в городе практически не было. В разгар кризиса мы предложили рынку квартиры с оптимальной планировкой, что позволяло снизить бюджет покупки. Если до этого в новостройках Ростова-на-Дону предлагались «единички» площадью 50-60 кв. м, то в «Западных воротах» минимальная площадь квартиры составляла около 30 кв. м, а стоимость – от 1,2 млн рублей», – говорит Юлия Деева, заместитель директора департамента по связям с общественностью ЗАО «Интеко». – Первый микрорайон из шести высотных многосекционных домов общей площадью более 135 000 кв. метров был завершен в ноябре 2010 года, то есть всего за два года. На высокой стадии готовности домов нераспроданных квартир в них уже практически не было».

Кроме того, именно в кризис получил развитие новый формат жилья, который впоследствии выделили в целый класс. «Появился сегмент жилья комфорткласса, в формировании которого участие принимал целый ряд компаний-застройщиков», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Многие из таких проектов девелоперы стали преподносить под объединяющими брендами – например, «жилые кварталы Life» от ГК «Пионер», «мини-полисы» от компании «Сити-XXI век», проекты от ФСК «Лидер», которым позже присвоили общее название UP-кварталы.

Стоит отметить, что серьезнее всего кризис 2008-2009 годов ударил по бизнес-классу. В результате многие крупные девелоперы выжили только благодаря тому, что перешли под контроль банков. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, наиболее выигрышно в сегменте бизнес-класса выглядели проекты ГК «Интеко»: как раз в 2008 году компания вывела на рынок ЖК «Доминион», который успешно продавался и был завершен в 2013 году. По мнению эксперта, это объясняется тем, что ГК «Интеко» представлялась покупателям одним из наиболее надежных застройщиков. «Действительно, именно надежность мы представляли нашим основным конкурентным преимуществом, – подтверждает заместитель директора департамента по связям с общественностью ЗАО «Интеко» Юлия Деева. – Как раз в то время мы запустили программу «Точно в срок», в рамках которой мы прописывали в договоре точные сроки ввода объектов в эксплуатацию и штрафы за каждый день просрочки. На тот момент это было большой редкостью для рынка. К слову, на практике мы не допустили ни единого дня просрочки».

Что выстрелит сейчас
Эксперты прогнозируют сохранение спроса на недорогие проекты с небольшими метражами, хорошими темпами строительства и в высокой стадии готовности. Кроме того, будет популярно жилье с отделкой, причем не только в экономклассе, но и в более высоких ценовых сегментах, в которых раньше очень редко предлагался такой продукт.

Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева связывает это с миграционными потоками среди обеспеченных покупателей: «Уже началась эмиграция москвичей из России в зарубежье, а в Москву приезжает все больше людей из регионов. Клиенты, которые могут себе позволить приобрести пентхаус, в большинстве случаев только и рассказывают о том, что кто-то взял билет с открытой датой и не знает, когда вернется в Россию. Кто-то уже эмигрирует, кто-то сидит на чемоданах. Уезжают туда, где тепло и где понятная экономика. Из регионов едут в Москву также за лучшими условиями жизни. Понятно, что заработные платы в столице больше, нежели в регионах, поэтому люди потихоньку перебираются туда, где можно быть поближе к деньгам и главным событиям. Они хотят купить квартиру и сразу в ней жить. У них нет времени на ремонт. Поэтому я думаю, что сегмент качественного современного жилья с отделкой сейчас будет набирать обороты».

Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, такого набора характеристик достаточно разве что для поддержания спроса в тяжелые времена, но не для настоящих прорывов, о которых будут вспоминать долгие годы.

Основные прорывы в нынешний кризис, по мнению Татьяны Калюжновой, могут произойти в Москве: «В Подмосковье и так много недорогого и при этом достаточно качественного жилья, хорошие проекты будут достраиваться и продаваться, однако серьезных прорывов тут не стоит ожидать. А вот в Москве возможно появление действительно прорывных проектов».

Наибольшим потенциалом, по словам эксперта, обладают проекты редевелопмента промзон, если застройщики удержат их в сегменте не выше комфорткласса. «В силу грядущего сокращения спроса оставшиеся на рынке покупатели будут стремиться приобрести качественное и недорогое жилье в хорошей транспортной доступности. Учитывая общий дефицит стройплощадок внутри МКАД, именно на месте бывших промзон можно ожидать появление таких проектов – например, у ЛСР в рамках реконструкции завода ЗИЛ или у ПСН в Грайвороново (район Текстильщики)», – говорит Татьяна Калюжнова.