Картина маслом: торговая недвижимость Москвы на грани перепроизводства

Москва покинула топ-30 городов по объему инвестиций в коммерческую недвижимость и заняла в 2014 году только 41-е место в глобальном рейтинге, тогда как в 2012 и 2013 годах российская столица занимала соответственно 12-ю и 22-ю позиции. Речь идет о том, что за последнее десятилетие на мировом рынке коммерческой недвижимости были закрыты инвестиционные сделки на сумму $5 трлн, половина этих средств была направлена в 30 основных городов. Такую статистику опубликовали специалисты JLL специально ко Всемирному экономическому форуму в Давосе. Этого следовало ожидать, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости»: инвестиционная активность на российском рынке недвижимости с начала 2014 года находилась под давлением политической и экономической ситуации, в особенности – повышенной волатильности курса рубля и низкой доступности заемного финансирования во второй половине года.

Более того, по мнению специалистов www.irn.ru, нынешняя экономическая ситуация может привести к тому, что и ретейлеры, и владельцы торговых площадей могут столкнуться с серьезными трудностями в самое ближайшее время. Хотя мировые тенденции показывают положительную динамику.

Ситуация в мире…
Согласно исследованию JLL, общий объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2014 году достиг $700 млрд, что сопоставимо с уровнем докризисного 2006 года. По прогнозам аналитиков компании, в 2015 году на фоне устойчивой макроэкономической ситуации данный показатель увеличится еще на 5-10%.

«Объем инвестиций в недвижимость наконец достиг докризисного уровня, – комментирует Колин Дайер, президент и главный исполнительный директор компании JLL. – Мы полагаем, что объем сделок продолжит расти, поскольку сейчас мировой рынок имеет под собой более прочный «фундамент», чем было до кризиса, а также более надежные механизмы контроля за инвестициями».

…и в Москве
В России в целом, как и в ее столице, ситуация выглядит далеко не столь радужно.

Количество вакантных площадей в сегменте street-retail Москвы выросло вдвое, отмечают специалисты RRG. Оно неуклонно росло еще с конца лета 2013 года, и такая тенденция характерна как для центральной части города, так и за пределами Садового кольца.

По данным мониторинга RRG, количество помещений формата street-retail, предлагаемых в аренду в течение месяца, выросло с 200 в конце лета 2013 года до 370 в ноябре 2014 года. Суммарная площадь предложения выросла вдвое – с 50 000 до 100 000 кв. м. Основная часть сдаваемых в аренду помещений расположена в периферийной части Москвы: здесь осенью экспонировалось 316 объектов общей площадью 83 000 кв. м. Внутри Садового кольца сдается 54 объекта street-retail (18 000 кв. м).

«На протяжении всего этого периода, с лета 2013 года, увеличение вакантных площадей происходит более-менее равномерно. Так что основная причина сложностей в сегменте street-retail – все-таки уход ретейлеров в торговые центры, высокие арендные ставки, а также реконструкция ряда улиц в пешеходные, – говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. – А к общему фону добавились санкции и рост курса доллара».

В пределах Садового кольца начинают пустовать в основном крупные и средние помещения. Что логично: некоторые флагманские магазины, выполнив свою функцию, закрылись вовсе или будут закрываться, оставляя более перспективные с точки зрения товарооборота магазины в торговых центрах.

Торговые центры
Основными тенденциями прошлого года специалисты консалтинговой компании Colliers International называют рекордный ввод новых торговых объектов, пересмотр коммерческих условий в большинстве столичных моллов и рост уровня вакантных помещений. Арендаторы отдавали предпочтение действующим объектам с хорошей локацией и высоким трафиком, что повлияло на заполняемость новых торговых комплексов. Кроме того, заметно сократилась доля договоров аренды, где ставка указана в долларах США, в пользу «рублевых» контрактов.

По итогам 2014 г. в Москве было введено в эксплуатацию 16 профессиональных торговых центров общей арендуемой площадью 761 880 кв. м, а общий объем предложения (GLA) торговой недвижимости столицы достиг 5,5 млн. кв. м. Среди наиболее крупных ТРЦ, открывшихся в прошлом году, можно выделить такие знаковые для рынка объекты, как «Vegas Крокус Сити» (GLA – 112 500 кв. м) и «Авиапарк» (224 800 кв. м), крупнейший торговый центр Европы.

Однако новые торговые комплексы зачастую испытывали сложности с привлечением арендаторов. Например, в некоторых проектах из-за низкой заполняемости на момент ввода пустовало более 70% помещений. В результате упавшего спроса со стороны ретейлеров уровень вакантных площадей в среднем по Москве вырос до 6%, увеличившись за год на 3,2 п.п.

В 2014 г. многие торговые операторы скорректировали планы по развитию. Около 10 международных ретейлеров приняли решение об уходе с российского рынка. Правда, более 40 новых брендов открыли первые магазины в Москве и крупных городах России. Большая часть новых брендов представлена операторами fashion-сегмента (59%): Monki, Lefties, Forever 21, Isabel Garсia, Suitsupply, Deichmann и др. Также активно развивались в 2014 г. операторы группы «повседневного спроса» («продукты», «детские товары», DIY и fast-food).

Перспективы
Но тревожные знаки не останавливают девелоперов, уверенно возводящих все новые торговые центры. На 2015 г. в Москве заявлено к открытию 26 профессиональных торговых центров, включая объекты, не введенные в эксплуатацию в 2014 г.: Mari, Columbus, «Центральный Детский Магазин на Лубянке» и «Кунцево Плаза». Также на 2015 г. запланирован запуск нескольких объектов суперрегионального формата, включая ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе, «Ривьеру» и «Зеленопарк». Однако, по мнению аналитиков Colliers International, выход на рынок ряда объектов будет перенесен на более поздние сроки, а максимальный объем нового предложения составит порядка 720 000 кв. м.

Аналогичное заключение делают и специалисты JLL. По их данным, в 2014 году российский рынок качественных торговых центров пополнился 1,63 млн кв. м площадей, снижение к предыдущему году составило 10%. Впервые более 35% этого показателя составил ввод торговых центров в Москве – 602 600 кв. м, что является историческим максимумом столичного рынка и приравнивается к суммарному результату трех предыдущих лет.

В том числе в течение 4-го квартала в Москве было введено 317 500 кв. м, что в пять раз превышает показатель аналогичного периода прошлого года, а в России в целом – 800 000 кв. м, что на 16% ниже квартального показателя в 2013 году. Крупнейшими торговыми центрами 2014 года в регионах России стали ТЦ «Амбар» (90 000 кв. м) в Самаре, ТЦ «Гринвич» (4 очередь – 85 000 кв. м) в Екатеринбурге и ТЦ «Планета» (72 900 кв. м) в Новокузнецке.

А на 2015 год девелоперы заявляют более 2,6 млн кв. м новых торговых площадей в целом по России. По прогнозам экспертов JLL, реально введено будет не более 1,9 млн кв. м, однако и такой результат может стать рекордным показателем для российского рынка ретейла. В том числе в Москве анонсирован ввод около 900 000 кв. м, но, по оценкам JLL, на рынок выйдет около 500 000 кв. м. Аналитики JLL отмечают, что значительную долю ввода 2015 года сформируют проекты, открытие которых было перенесено с прошлого года.

Динамика ввода новых торговых центров в Москве

Источник: JLL

«Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации – некоторые столичные и многие региональные объекты могут быть заморожены в связи со снижением спроса со стороны ретейлеров и недоступностью финансирования: девелоперы не будут начинать строительство новых объектов, а лишь будут заканчивать те, что находятся на продвинутой стадии, – отмечает Татьяна Ключинская, директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей компании JLL. – В то же время в небольшом числе региональных городов возможен запуск новых проектов в связи с абсолютной ненасыщенностью локального рынка качественным ретейлом и относительно высокой покупательной способностью. В таких городах, как Пермь, новые ТЦ, с высокой долей вероятности, будут пользоваться спросом со стороны ретейлеров».

Ставки аренды
По данным компании JLL, по итогам 2014 года снижение арендных ставок в торговых центрах Москвы составило до 20%. Средняя ставка аренды варьируется в диапазоне $400-1450 за кв. м в год, максимальная – $2400-4500. На фоне ожидаемого снижения развития экономики страны в 2015 году и роста конкуренции среди новых торговых центров аналитики JLL не ожидают улучшения данных показателей. Тем не менее спрос на успешные качественные торговые центры будет стабильным, что поддержит ставки в топовых объектах на высоком уровне.

«В условиях, когда московские торговые центры фиксируют снижение покупательской активности, ретейлеры оптимизируют затраты на аренду и закрывают нерентабельные магазины. В регионах покупательная способность жителей ниже, чем в столице, и очевидно, что они пострадают в этой ситуации больше, и это также скажется на ставках аренды», – говорит Ключинская.