Валютная паника и ценовые игры в практике купли-продажи квартир Москвы и Подмосковья

В декабре на рынке недвижимости был зафиксирован ажиотаж из-за очередного витка девальвации. Из-за геополитической нестабильности и снижения цен на нефть курс рубля снижался на протяжении всего 2014 года. Но в конце года этот процесс максимально активизировался: только за декабрь курс доллара по отношению к рублю вырос почти на 20%. В результате произошел очередной скачок спроса на недвижимость, который, однако, не привел к росту цен.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за последний месяц прошлого года долларовые цены на жилье упали на 24,8%, а рублевый рост оказался не столь существенным – на 6,7% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года»).

Спрос не толкает цены вверх
Примерно 70% объектов на вторичном рынке жилья реализуются с дисконтом, отмечают специалисты «Инком-Недвижимость». Размер скидки при этом минимальный – около 4%. Только 20% жилых помещений продаются по изначальной цене, в 10% случаев происходит повышение цены. «На рынке жилья массовых сегментов весь декабрь сохранялся ажиотажный спрос. До последнего дня 2014 года наши риелторы продолжали показывать объекты, и делали это едва ли не круглосуточно. Спрос на жилье бьет все рекорды – вместо того чтобы резать оливье и охлаждать шампанское, люди торопились купить квартиры», – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»

Частному риелтору Елене Симаковой удалось в декабре продать все квартиры, которыми она занималась.  По ее словам, в целом продавцы в ноябре-декабре разделились на две категории:: «Одни хотят как можно скорее продать квартиру, поскольку считают, что рублевые цены достигли пика и в следующие месяцы будут снижаться. Другие, напротив, пытаются повременить с продажей, потому что рассчитывают на продолжение роста цен».

Валютная привязка
По данным «Инком-Недвижимость», за последний месяц сильнейшей турбулентности на валютном рынке примерно каждый тридцатый продавец сделал попытку отказаться от сделки или отложить ее до стабилизации ситуации на валютном рынке. «Более половины из них в итоге вернулись, проанализировав ситуацию и поняв, что в следующем году продать жилье, скорее всего, будет сложнее, а цены вряд ли вырастут», – отмечает Сергей Шлома.

Усиление девальвации рубля вернуло на рынок почти забытые сделки в иностранной валюте, правда, такие примеры не стали массовыми. Как отмечает Елена Симакова, если раньше почти всех устраивали рубли, то с середины ноября у риелтора произошло три сделки, в которых люди хотели получить деньги в долларах или евро. «Частичный переход на валютные сделки, на мой взгляд, будет недолгим, поскольку покупатели получают доходы в рублях и не готовы брать на себя дополнительные затраты, связанные с ослаблением национальной валюты», – считает риелтор.

Сергей Шлома говорит, что неуступчивость желающих номинировать цены в валюте создает проблемы с поиском покупателей: «Дама, постоянно живущая за границей, продает трехкомнатную квартиру в Юбилейном и настаивает, чтобы объект был выставлен на продажу в долларах и в них же произведен расчет». Но пока желающих заплатить за квартиру в валюте не нашлось.

Ценовые фантазии
У людей, которые не стремятся выставить цену в долларах, появляется другой соблазн – повысить рублевую цену. «Один продавец хочет поднять стоимость квартиры с 28 млн до 38 млн рублей, – рассказывает Сергей Шлома. – Причина очевидная – обвал рубля. И человек даже слушать не желает аргументы о том, что по такой цене жилплощадь будет висеть в продаже, скорее всего, не один год».

Покупатели тоже любят «фантазировать». «Был ряд звонков о срочной покупке квартиры в Москве за 3 млн рублей. Почему-то люди посчитали, что на фоне валютной лихорадки продавцы начнут скидывать квартиры, как бросовый товар. Ничего такого, конечно, не происходит», – говорит эксперт.

Порой продавцы и покупатели меняют решения уже в ходе сделки. Елена Симакова покупала для клиента квартиру на Рублевском шоссе за 29 млн рублей. Деньги у покупателя хранились в долларах, и, чтобы избежать дополнительного обмена, он предложил в долларах и рассчитаться. Однако наш продавец заявил, что ему нужны рубли, так как цена на квартиру, которую он хотел купить взамен, была номинирована в рублях. Регистрация сделки пришлась на 16 декабря – день повышения ключевой ставки ЦБ и очередного резкого падения рубля. «И вот уже хозяину квартиры, которую мы покупали, его продавец перевел цену в евро, в результате он тоже попытался изменить свое решение и вернуться к валюте. На это мой клиент не пошел, так как деньги уже поменял и они лежали в ячейке в рублях. Продавец начал тянуть время и «юлить», чем поставил всю сделку под угрозу срыва. В итоге мы пошли на повышение рублевой цены и доплатили 400 000 рублей».

Клиентка риелтора Виктора Куприянова продавала квартиру в Реутове. У покупательницы было на руках $33 000, что составляло примерно треть от стоимости квартиры. При расчетах в банковскую ячейку была заложена сумма в разных долях – в долларах и рублях. Однако пока решались некоторые бюрократические вопросы, курс доллара вырос на 4 рубля. Покупательница предложила при выемке денег «поделить прибыль» - то есть «лишние» рубли, которые образовались из-за скачка курса, пока деньги лежали в ячейке. Переговоры длились несколько дней, за это время доллар успел «откатиться» назад, «дележ» прибыли оказался неактуален, и сделка состоялась на первоначальных условиях.

Сложная ипотека
Дополнительную суматоху на и без того беспокойный рынок привнесли события на ипотечном рынке. Из-за повышения ключевой ставки некоторые банки вовсе приостановили выдачу кредитов, другие увеличили ипотечные ставки. В результате некоторые сделки, в которых присутствовали даже одобренные кредиты, не состоялись, а тем, кто только рассматривал покупку квартиры с привлечением ипотечных средств, пришлось перенести этот процесс на неопределенный срок.

Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Екатерина Тихомирова поделилась примером клиента из региона, который планировал купить квартиру в Москве для дальнейшего переезда, но вынужден был отказаться от этой идеи из-за подорожания кредитов.

Тем не менее, как отмечает руководитель отдела продаж ГК «Плюс» Ирина Печкина, некоторые клиенты готовы оформлять ипотеку под довольно высокие проценты, ожидая, что в следующем году проценты по кредитам вырастут еще сильнее. Но во многих случаях мечтам об ипотеке не суждено сбыться. «22 декабря позвонила женщина: «До Нового года нужна квартира по ипотеке Сбербанка». У нее на руках 1,5 млн рублей, хотела жилплощадь за 3 млн, - рассказывает Сергей Шлома. – Это желание сейчас – из категории писем Деду Морозу. Сбербанк отказал, хотя дама тоже работает в банковской сфере».

Таким образом, 2014 год закончился почти паническим ажиотажем на вторичном рынке. На практике это обычно означает стагнацию в скором будущем, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Это подтверждает председатель правления  группы компаний «МИЭЛЬ» Оксана Вражнова, которая прогнозирует снижение потребительской активности в 2015 году, поскольку те покупатели, кто хотел зафиксировать свои рублевые накопления в квадратных метрах с целью их сохранения по большей части уже сделали это.