Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго

В уходящем году московские власти решили наконец вплотную заняться регулированием рынка апартаментов, доля которых уже достигла трети от всех столичных новостроек. В ноябре вышло постановление правительства Москвы, фактически запрещающее возводить апартаменты вне гостиничных комплексов. То есть чиновники хотят, чтобы апартаменты были тем, чем обязаны быть по закону – помещениями для временного проживания, построенными по нормам, предусмотренным для гостиниц. Насколько эффективными окажутся директивы правительства, покажет время, однако то, что рыночный налог на имущество со ставкой 2% делает содержание квартир с офисно-торговым статусом слишком накладным – это факт, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Родила царица в ночь не то сына, не то дочь…
Согласно приказу министерства культуры № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии...», апартамент – это высшая категория номеров гостиницы или иного средства размещения общей площадью не менее 40 кв. м. Но в Москве «исторически сложилось» называть апартаментами квартиры со статусом нежилых помещений, которые строятся на землях, не предназначенных для жилищного строительства. Для девелоперов такой формат выгоднее обычных жилых домов: апартаменты жильем официально не являются, на них не распространяются нормы, обязательные для жилищного строительства – по инсоляции, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и т.п., к тому же не надо тратиться на изменение статуса земельного участка.

Названные преимущества обеспечили сегменту бурное развитие, тем более что застройщики за счет экономии на строительстве имели возможность продавать апартаменты несколько дешевле жилья с аналогичными характеристиками. По данным «ИРН-Консалтинг», в настоящее время в пределах МКАД апартаменты можно купить в 93 зданиях, а строящихся жилых домов в 2,4 раза больше, 221 штука. В первой половине 2014 г. разница в цене между апартаментами и традиционными новостройками между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД в среднем составляла примерно 10% в пользу новостроек, а внутри ТТК – 25%. К концу года ценовой разрыв между квартирами и апартаментами в центре столицы уменьшился в среднем до 5%, а в спальных районах сохранился на уровне примерно 20-30%.

Количество и стоимость новостроек и апартаментов в Москве в конце 2014 г.

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Пока апартаменты занимали небольшую долю рынка недвижимости Москвы и продавались в основном в элитном сегменте, московские чиновники достаточно снисходительно относились к творчеству застройщиков в части оформления документации. По словам Сергея Левкина, руководителя департамента градостроительной политики Москвы, в ГПЗУ апартаменты чаще всего именовали «объектами размещения гостиниц и прочих мест временного проживания», «объектами размещения некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения», «объектами размещения коммерческих организаций, связанных с проживанием населения».

Это формулировки в официальных документах. Риелторы, продающие апартаменты, в разговорах с покупателями еще более креативны: на московском рынке встречаются, например, «нежилые помещения под проживание», «помещения свободного назначения под проживание», «гостинично-офисные комплексы с апартаментами», «здания под апартаменты и нежилые помещения» и еще много других «неведомых зверушек».

Власти закручивают гайки
Когда количество подобных объектов достигло примерно трети всего рынка новостроек, рассматривать проблему как несуществующую у чиновников уже не получалось. Тем более что в Москве начали строить апартаменты экономкласса, и их покупатели, не имея возможности оплачивать частные детсады и школы, стали требовать от властей доступа к муниципальным благам, положенным лишь москвичам с постоянной регистрацией, каковая в апартаментах не предусмотрена.

«Строительство апартаментов не сопровождается сооружением необходимой инфраструктуры. В этом и состоит отличие апартаментов от жилья. Но застройщики, продавая их, часто об этом умалчивают. Люди же, заплатив деньги, потом приходят к нам и требуют: дайте детсад, запишите ребенка в школу…», – жаловался мэр Сергей Собянин в интервью «Российской газете».

О том, что Москомархитектуры разрабатывает новые нормы градостроительного проектирования, которые будут предполагать создание социнфраструктуры при строительстве апартаментов, Сергей Левкин рассказывал еще осенью 2013 г. (см. «Покупатели апартаментов оплатят заботу о себе»). Предполагалось, что документ, требовавший внесения изменений в федеральное законодательство, в том числе в Градостроительный кодекс, может вступить в силу в 2014 г. Не вступил – сейчас депутаты Мосгордумы обещают заняться классификацией апартаментов в следующем году, однако московские власти все же нашли возможность оперативно скорректировать строительные нормы, не связываясь с федеральным законодательством.

11 ноября 2014 г. правительство Москвы приняло постановление № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП», которым запретило строить апартаменты как отдельные объекты капстроительства. Размещать их теперь можно только в гостиницах, мотелях, хостелах, апарт-отелях и т.п. Логика властей понятна: раз, согласно действующему законодательству, апартаменты – это разновидность гостиничных номеров, то и строить их надо в составе объектов для временного проживания.

Насколько московскому правительству удастся претворить свое постановление в жизнь – покажет время. История многострадального ФЗ-214 (о долевом строительстве) доказывает, что принять закон достаточно просто, куда сложнее – добиться его выполнения.

Впрочем, в любом случае постановление касается лишь новых проектов, а к утвержденным и тем более построенным оно отношения не имеет. Чего, к сожалению, не скажешь о модифицированном налоге на имущество физических лиц, который начнет вводиться в Москве с 2015 г.

Налоговый сюрприз
19 ноября Мосгордума приняла в третьем и окончательном чтении закон об исчислении налога на имущество физических лиц исходя из его кадастровой, близкой к рыночной, стоимости. Планы по введению налога широко обсуждались в СМИ, поэтому назвать его неожиданным нельзя. Все интересующиеся вопросом знали и о том, что апартаменты будут облагаться по повышенным по сравнению с традиционным жильем ставкам. Сюрпризом стал их итоговый размер – 2% от стоимости объекта в год, если апартаменты располагаются в здании офисно-торгового назначения. С владельцев остальных типов апартаментов возьмут 0,5% от кадастровой цены недвижимости. В отличие от жилых помещений, для которых предусмотрены налоговые вычеты в 10 кв. м (для комнат), 20 кв. м (для квартир) и 50 кв. м (для домов), апартаментам никаких поблажек не полагается.

На практике это означает, что, если, например, вы купили скромные апартаменты площадью 55,4 кв. м в Головинском районе на севере Москвы за 8,7 млн рублей и они имеют «офисный» статус, то с 2020 г., когда налог будет платиться по полной ставке, вам ежегодно придется отдавать в казну около 174 000 руб. в год. Таким образом, за 15 лет вы заплатите 2,6 млн руб. налогов, или треть стоимости своей недвижимости.

Примерный расчет платежей по налогу на имущество физлиц для апартаментов в Москве

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Соответственно, перед покупателями апартаментов остро встал вопрос, как не «попасть» на ставку 2%. Дополнительно осложняет ситуацию то, что ставка зависит не только от типа недвижимости, но и от целей ее фактического использования.

Как поясняет адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра своего имени и президент «Гильдии юристов рынка недвижимости», Налоговый кодекс РФ предусматривает два вида налоговых ставок для нежилых помещений. Для административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также для нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются соответствующим образом, налоговая ставка составляет 2% от кадастровой стоимости. Для иных нежилых помещений, зданий, строений и сооружений, не относящихся к вышеназванным видам, применяется налоговая ставка в размере 0,5% от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% общей площади здания для размещения упомянутых объектов.

Таким образом, даже если само здание, нежилое помещение не фигурирует как административно-деловое, офисное или торговое, но фактически используется в качестве таковых, ставка налога будет составлять 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Помогут разобраться в функциональном назначении строящегося здания следующие документы: кадастровый план земельного участка; проектная декларация; проектная документация, в которой в обязательном порядке указывается функциональное назначение здания; разрешение на строительство.

Если здание, в котором вам приглянулись апартаменты, уже введено в эксплуатацию и внесено в кадастр, имеет смысл проверить, включено ли оно в официальный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (в соответствии со ст. 378.2 НК). Для этого необходимо проанализировать соответствующее постановление правительства Москвы, в котором представлен такой перечень на очередной налоговый период (календарный год). Документ публикуется на портале московского правительства mos.ru. Если включено, то собственника помещений в нем ждет налог в 2%, сообщили в пресс-службе департамента экономической политики и развития города Москвы.

«Покупателю апартаментов, прежде чем заключать договор купли-продажи, необходимо детально разобраться в функциональном назначении здания, и если оно является многофункциональным, т.е. включающим в себя как торговые, офисные, так и помещения для временного пребывания; административно-деловым; офисным или торговым, покупателю стоит отказаться от покупки апартаментов в таких зданиях, иначе налоговое бремя может оказаться непосильным», – советует Олег Сухов.

Котлеты отдельно от мух
Судя по всему, московские власти ничего не имеют против апартаментов гостиничного типа, построенных на предназначенных для таких объектов земельных участках и в соответствии с предусмотренными для гостиниц нормами. Однако девелоперам, занимающимся продажей нежилых помещений офисно-торгового и свободного назначения под видом квартир, по всей видимости, в дальнейшем придется либо перепрофилировать проекты в гостиницы или жилье, если это в принципе возможно (и нести положенные в процессе затраты), либо столкнуться с серьезным падением спроса, комментирует инициативы столичного правительства Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Фактически налоговая ставка в 2% на апартаменты, располагающиеся в зданиях с офисно-торговым статусом, закрывает лазейки в законодательстве, позволявшие застройщикам получать завышенную прибыль при строительстве таких объектов. Как поясняет эксперт, девелоперы зарабатывали на том, что возводили нежилые здания с помещениями офисно-торгового и свободного назначения, себестоимость строительства которых значительно ниже, чем жилья, а получившийся продукт продавали по ценам, сравнимым со стоимостью нормальных новостроек. То есть неоправданно дорого для объектов, официально для жизни непригодных.

Огромная ставка налога сделает покупку подобной недвижимости невыгодной для покупателей. Прежде всего это касается относительно недорогого сегмента – люди со скромным достатком просто не в состоянии отдавать государству за жилье сотни тысяч рублей в год. Тем более что многие из них приобретают недвижимость в кредит и должны ежемесячно перечислять значительные суммы банку. По мнению Татьяны Калюжновой, компенсировать завышенный налог и, следовательно, поднять спрос можно будет только огромными скидками (на уровне 30-40% от сложившейся стоимости на рынке жилья), которые «съедят» большую часть прибыли застройщиков.