Арендаторы и арендодатели находятся в некотором замешательстве, не зная как вести себя в сложившейся нестабильной ситуации. В редакцию www.irn.ru обратилась читательница из Латвии, которая сдает квартиру в Москве. С сентября по ноябрь ее доход упал на почти на 40%, с 800 до 500 евро, в связи с чем она просит совета: стоит ли привязать цену к евро, чтобы защититься от валютных рисков. Увеличить цену, конечно, можно, только есть большой риск потерять жильца и не найти нового, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
К доллару не привяжешься
Привязка к доллару на рынке недвижимости была актуальна в 1990-е, поэтому в кризис 1998 года арендаторам пришлось нелегко – цены взлетели вслед за арендными ставками. «Хозяйка квартиры, которую мы арендовали, сказала нам, что, если нет денег, надо съезжать, а то у нее кредит и т.п. Дала один день, ну мы и съехали в Подмосковье», – вспоминает PR-менеджер Антон Свешников. Однако ситуация изменилась: сейчас арендодатели перестали быть «хозяевами рынка».
Конечно, мысль о том, чтобы номинировать цены в долларах, соблазнительна для арендодателей. Стоматолог Александр рассказал, что еще в прошлом году хозяин квартиры, которую он снимает, предложил перевести ежемесячную ставку в доллары: «Он предвидел обвал рубля и заявил, что не хочет рисковать. Но в договоре была указана рублевая цена, и я отказался ее пересматривать». В сентябре 2014 года у Александра закончился договор и зашла речь о его продлении. Интересно, что на этот раз арендодатель даже не пытался установить долларовую цену, заранее предполагая отказ. «Однако он поставил новое условие – теперь я должен полностью оплачивать коммунальные расходы, что привело к росту ежемесячных платежей примерно на 4000 рублей – до 49 000 рублей в месяц. Я согласился, поскольку у меня достаточно редкая квартира – в новом доме в центре Москвы (на Новослободской улице) со свежим ремонтом. До меня в квартире вообще никто не жил».
Собственница двухкомнатной квартиры на «Маяковской» Елена Шарапова начала ее сдавать в сентябре за $1000, что тогда составляло примерно 37 000 рублей. «Сдаю квартиру знакомой, поэтому цену поставила ниже рынка, но мне было важно, чтобы она платила долларами. Однако с таким падением рубля было просто неловко держать такую цену. Поэтому сначала я снизила долларовую ставку, а теперь зафиксировала цену в рублях – 42 000 рублей. И все же, как только курс стабилизируется, я планирую вновь перевести арендную плату в доллары – рубли мне не нужны», – говорит Елена.
Тенденция отказа от цен в долларах и евро наблюдается даже в дорогом сегменте, где традиционно приняты валютные расчеты. «Недавно к нам обратился собственник просторной квартиры, расположенной рядом со станцией метро «Филевский парк», – рассказывает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. – Как выяснилось, оттуда съехали арендаторы, которые больше не хотели платить за квартиру в евро. Они сняли жилье в той же локации, стоимость аренды которого исчислялась в рублях. В то же время собственник освободившейся квартиры почему-то был плохо знаком с реалиями рынка: он сначала хотел сдать жилье тоже в евро, причем значительно дороже. Но мы объяснили, что это проигрышный вариант». В результате квартира была сдана за 150 000 рублей в месяц, что ниже изначальной цены в евро.
Некуда расти
Собственникам квартир стоит всегда помнить о том, что арендные ставки определяются соотношением спроса и предложения, а не курсами валют, стоимостью нефти или другими факторами. Сейчас этот баланс явно не в их пользу (см. статью «Ставки аренды квартир упираются в платежеспособный спрос»). По данным «МИЭЛЬ», предложение превышает спрос в три раза, при этом только за ноябрь спрос снизился на 12%.
Журналистка Нина Чуднова сдает свою квартиру и живет в съемной уже не один десяток лет. «Два года назад хозяйка квартиры, которую я снимаю, решила повысить ставку. В тот момент я согласилась, поскольку следила за тенденциями на рынке и понимала, что спрос растет и в случае отказа она с легкостью найдет нового арендатора. Однако в прошлом году хозяйка вновь задумала увеличить плату на 3000 рублей в месяц, на что я ответила: даже не пытайтесь, я просто съеду. Ситуация уже к тому моменту изменилась, спрос заметно упал, началось снижение цен», – рассказывает она. Почти каждый месяц хозяйка возвращалась к этому разговору, Анна держала оборону. «Это внезапно прекратилось месяца три назад. Больше хозяйка не пытается повысить цену, вместо этого спрашивает, что вообще происходит на рынке и что будет дальше», – рассказала она.
По словам директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Галины Киселевой, стоимость найма в течение этого года держалась практически на одном уровне – происходили лишь небольшие колебания цен на 1-2% в ту или иную сторону. По итогам ноября средняя стоимость аренды квартир экономкласса в Москве составила 30 700 за однокомнатную квартиру, 40 900 – за двухкомнатную, 55 700 – за трехкомнатную.
В ходе переговоров собственники квартир экономкласса сейчас охотнее, чем раньше, идут на скидки. Как уточняет Галина Киселева, обычно речь идет о скидке примерно в 5% (или 2000 - 3000 рублей), но в отдельных случаях торг доходит до 15%, особенно если цена изначально завышена.
Маркетолог Анна Снегова задумалась о том, чтобы сдать квартиру, в сентябре. Это хорошая «однушка» в Медведково с хорошим свежим ремонтом и полной обстановкой. Тогда подобные квартиры предлагались за 40 000 рублей. Однако в ноябре, когда Анна выставила квартиру за эти деньги, появилось немало похожих предложений уже за 35 000 рублей и даже дешевле. «Поиск арендатора происходил тяжело. Я планировала подождать до Нового года, а затем уже подумать о возможном снижении цены. Но спустя месяц поисков я все же нашла арендатора: за 40 000 рублей сняла квартиру девушка, которой я понравилась как арендодатель. К тому же квартира расположена недалеко от ее работы», - рассказывает Анна.
Сбить цену и попросить бонусов
В прошлый кризис многим арендаторам удавалось договориться о снижении ставок. «В 2008 году мы с мужем потеряли работу. Хозяйка квартиры пошла нам навстречу и снизила плату на 25%, – рассказывает менеджер по связям с общественностью Мария Краскова. – Но сейчас мы пока не заводим с арендодателем разговор о снижении цен. Работа пока есть, да и в принципе, на мой взгляд, массового оттока арендаторов не происходит, поэтому собственник вряд ли пойдет на уступки. Возможно, об этом стоит задуматься через пару месяцев».
Уже сейчас собственники готовы предоставлять различные бонусы. «Я сдаю квартиру достаточно дорого, возможно, даже выше рынка, – рассказывает Нина Чуднова. – Однако из-за того, что квартира в хорошем состоянии и сдавалась без агента, на нее был даже конкурс. Летом я предложила небольшую скидку, арендаторы были довольны. Но в октябре их забеспокоило, что на кухне нет духового шкафа, только встроенная варочная панель. В результате для сохранения хороших отношений с арендаторами я купила им духовку за 7000 рублей».
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сейчас правила на рынке диктуют арендаторы. На снижение ставок собственники пока не готовы, однако они стали более гибкими, поэтому арендаторы нередко могут добиться более выгодных для себя условий.