В России малогабаритными квартирами традиционно принято считать хрущевки – например, квартиры площадью около 30 кв. м с 6-метровой кухней. Хотя сейчас нередки и студии еще меньше (подробнее см. «Купить микроквартиру в Москве: не только вариант для студентов»).

В мировых мегаполисах 30 метров – уже вполне достойная площадь. В Лондоне, Нью-Йорке, Париже, Токио и других крупных городах квартиры площадью около 15 кв.м – весьма распространенное явление, а порой встречаются и более радикальные варианты меньше 10 кв.м. Редакция www.irn.ru выяснила, за сколько можно купить подобную квартиру, а также кому она может быть нужна.


Закон разрешает
Микроквартиры встречаются по всему миру, однако больше всего распространены в крупных мегаполисах. «Это объясняется высокими ценами на жилье и недоступностью недвижимости для большинства людей с небольшим заработком», – отмечает ведущий эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлия Кожевникова.

«В числе городов, где микрожилье вызывает наибольшее внимание, значатся Лондон и Нью-Йорк, а также Берлин, Париж и Сингапур. Здесь стоит отметить, что речь идет о жилье общей площадью менее 18 кв. метров. Все, что больше по площади, к микронедвижимости не относится и, собственно, исключительностью не обладает», – считает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

В некоторых развитых странах законодательство в принципе не регламентирует размеры жилья. Например, законодательно закрепленный минимальный размер жилья до сих пор отсутствует в Великобритании. В США власти отдельных штатов утверждают минимальные размеры жилья, однако действие законов распространяется только на новое строительство, но ведется эксплуатация уже существующих микроквартир, их можно продавать, покупать и сдавать в аренду.

Во Франции помещение менее 9 кв. м в принципе не может считаться жильем. Несмотря на это, встречаются примеры, когда недвижимость меньшего размера продается и сдается в аренду под проживание. В Канаде минимальный размер общей площади жилья ограничен 13,5 кв. метрами. Причем площадь отдельно взятой спальни не должна быть менее 9,1 кв. метра, кухни – 3,7 кв. м, столовой – 7 кв. м. «При совмещении всех этих комнат в единое пространство минимальный размер жилья определяется вышеозначенной общей площадью, в которую также должны входить ванная и санузел, чьи минимальные размеры не ограничены», – рассказывает Станислав Зингель.


От Нью-Йорка до Токио
«Дальше всех в минимализме продвинулись японцы. У них квартиры могут быть по площади, как кухни в хрущевках, по 5-6 кв. м», – говорит Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real. В отличие от других развитых стран в Японии это даже не является чем-то исключительным.

В 2013 году нашумела история о том, как рабочий в течение 15 лет снимал «квартиру» площадью 1,5 кв.м за 330 евро в месяц. Конечно, речь в данном случае идет не о полноценной квартире, а о подсобном помещении. Более похожее на жилье помещение появилось на парижском рынке в 2012 году – «студия» площадью 4,9 кв.м, которая продавалась за 82 500 евро. На этой площади размещалась кровать, письменный стол, раковина и душ. А вот туалет был расположен отдельно на лестничной клетке. Недавно на видеосервисе Vimeo.com появился ролик от владельца парижской квартиры в 8 кв.м. Благодаря встроенной мебели у человека получилось разместить в маленьком узком помещении все необходимое – кровать, стол, душевую с туалетом и даже мини-кухню.

Площадь самой маленькой квартиры Нью-Йорка, расположенной в районе Мидтаун на Манхэттене, по данным Gordon Rock, составляет 7,2 кв.м. «Жилье представляет собой прямоугольник столь узкий, что в нем невозможно установить стандартную двуспальную кровать, – рассказывает Станислав Зингель. – Поэтому кровать заменена раскладывающимся диваном. Вся домашняя утварь от одежды до микроволновой печи и посуды помещается в одном большом шкафу, причем кроссовки располагаются в нем сразу под сушкой с посудой. Помимо дивана и шкафа в квартире есть мини-холодильник, используемый в качестве стола арендующим квартиру... архитектором». За аренду он платит $750 в месяц, что в 5,5 раз меньше средней стоимости аренды жилья на Манхэттене.

В Лондоне два года назад продавалась квартира примерно той же площадью – 7,5 кв.м. Студия находилась на восьмом этаже жилого комплекса Prince’s Court в Найтсбридже. Ширина помещения составляла 2,5 м, при этом в нем удалось разместить не только кровать, но и кухонное пространство, а также совмещенный санузел.

По сравнению с этими радикальными примерами квартиры, предлагающиеся на продажу в настоящее время, кажутся почти гигантскими. Например, минимальная площадь среди объявлений на Tranio.ru составляет 14 кв.м. Такую квартиру можно купить в Париже за 170 000 евpо, а в Мюнхене – за 223 352 евро.

В целом вариантами в районе 15 кв.м, по словам Олега Громкова, изобилуют исторические кварталы многих европейских крупных городов – Парижа, Рима, Милана, Стокгольма и других. Среди стран Восточной Европы микроквартиры нередко предлагаются в Праге. «Если говорить о старом жилом фонде чешской столицы, то мне довелось побывать в квартире общей площадью 15 кв.м, – рассказывает Ольга Крупенкова, директор по маркетингу компании Ripid. – Это было небольшое квадратное помещение, куда с трудом поместилась бы хорошая двуспальная кровать. Потому она была поднята на огромных ножках под потолок, а уже под ней размещался диван и компьютерный стол. Ванная комната была настолько крошечной, что унитаз стоял впритык к душевой кабине. Эта квартира была продана за 55 000 евро».

Столь миниатюрные площади встречаются не только в многоквартирном сегменте, но и в отдельно стоящих домах. Например, в лондонском районе Ислингтон продается дом с одной спальней и террасой площадью 17,5 кв. м. Стоимость дома составляет 275 000 фунтов стерлингов (347 900 евро).


Маленькие люди
По словам Олега Громкова, миниатюрные квартиры более востребованы для аренды, чем для продажи. То есть в основном люди расценивают такое жилье как временное. Хотя в микроквартирах живут не только низкодоходные группы населения. «Парадокс в том, что жилье с наименее возможной площадью встречается чаще в фешенебельных районах, характеризующихся дефицитом земли под застройку, а не в отдаленных от центра трущобах, где не ощущается недостатка поросших бурьяном пустырей, – говорит Станислав Зингель. – Вследствие этого жильцами микроквартир и домов становятся вполне состоятельные люди, чье семейное и социальное положение позволяет использовать жилье минимальной площади».

Зачастую выбор в пользу маленького жилья продиктован не столько экономией, сколько стилем жизни. Например, по словам Ольги Крупенковой, маленькие квартиры в центре Праги зачастую покупают и арендуют те, кто живет насыщенной социальной жизнью, приходя домой только переночевать. У многих чехов нет кухни, потому что они едят только в ресторанах. Как раз среди людей с ограниченным доходом такие квартиры непопулярны, отмечает эксперт: «Люди с недостатком средств группируются с членами семьи и покупают более просторное жилье, потому как каждая дополнительная комната в Чехии обходится значительно дешевле, чем целая квартира».

Таким образом, микроквартиры являются вполне востребованным и даже полезным форматом жилья, конечно, за исключением самых радикальных и негуманных вариантов. Они годятся в качестве стартового жилья для молодежи, а также для бессемейных людей, которые стремятся жить в центре города – поближе к работе или развлечениям. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», такое жилье интересно и в инвестиционных целях – для сдачи в аренду.