Купить микроквартиру в Москве: не только вариант для студентов

Уменьшение площадей квартир – одна из основных тенденций на рынке после кризиса 2008-2009 годов. Порой застройщики весьма радикальны в стремлении сделать квартиру компактнее. В результате на рынке появляются студии площадью 20-25 кв.м и меньше. Эти студии зачастую позиционируются как жилье для студентов, однако, как выяснили специалисты www.irn.ru, порой их цена скорее соответствует возможностям вполне крепкого среднего класса.

На Западе, впрочем, совсем маленькие квартиры тоже бывают весьма недешевы. Они формируют специальный узкий сегмент рынка, пользующийся спросом у вполне востребованных и успешных людей (подробнее об этом завтра, 19 декабря).

От 11 метров
На вторичном рынке экстремально маленькие площади встречаются в основном в квартирах гостиничного типа либо в недавних новостройках. «На вторичном рынке самая маленькая по площади квартира-студия предлагается сегодня за 2,6 млн рублей, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Это студия общей площадью 11,5 кв.м в панельном 14-этажном доме в районе станции метро «Борисово», жилая площадь – 8,5 кв.м».

Квартира площадью 16 кв.м на улице Нижняя Первомайская продается за 3,8 млн рублей. В ней жилая площадь составляет 12 кв.м, площадь кухни – 2 кв.м. Чуть дешевле можно купить квартиру на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома на улице Авиамоторная. «Общая площадь помещения – 20 кв. м, жилая – 10 кв. м, кухня – 3 кв. м. Объект выставлен на продажу по цене 3,6 млн рублей», – говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Микроапартаменты: тесно и дорого
На московском рынке новостроек квартиры таких площадей – редкое явление. «Минимальные по площади объекты представлены квартирами-студиями, площадь которых варьируется в среднем от 27 до 33 кв.м, хотя есть более компактные помещения, площадью около 23-24 кв.м», – отмечает Мария Елова.

Чаще всего микроквартиры представлены в формате апартаментов, при этом цены на них порой не так уж низки. Например, по данным «ИРН-Консалтинг», в Москве студии с минимальной площадью предлагаются в ЖК «Новая Пресня». Стоимость апартаментов площадью 20 кв.м здесь составляет от 5,4 млн рублей. В других комплексах апартаментов, где представлены студии площадью менее 25 кв.м (например, апарт-отель Just M, Loft River, Loft Post, The Loft), цены начинаются от 7-9 млн рублей. По сути единственным проектом с доступными микроквартирами является апарт-комплекс «Старт-формат». Здесь студии площадью от 22 кв.м стоят от 2,9 млн рублей.

Где можно купить квартиры минимальной площади
 

По данным «ИРН-Консалтинг»

Меньше миллиона за студию
Чаще столь компактные квартиры можно встретить в новостройках Подмосковья. «Однако доля такого жилья в области также невелика и составляет менее 10% (квартиры площадью менее 30 кв.м). Доля микроквартир (до 20 кв.м) в новостройках за МКАД еще меньше – не более 5%», – говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

По словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарьи Третьяковой, квартиры с площадью в районе 20 кв. м все же чаще встречаются в малоэтажных домах: «Как правило, такие квартиры представлены в жилых комплексах в средней и дальней полосе Подмосковья и за счет своей площади обладают низким бюджетом покупки (до 1 млн руб.). К примеру, в ЖК «Чеховский Посад», расположенном на удаленности 53 км от МКАД, можно приобрести квартиру площадью 18,1 кв. м по цене 884 500 руб.». Правда, коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов предупреждает, что есть информация о проблемах с исходно-разрешительной документацией в ЖК «Чеховский посад», из-за которой реализация проекта временно приостановлена. «Менеджеры на объекте эту информацию опровергают и обещают, что все документы будут получены до конца этого года», – уточняет эксперт.

Также квартиры площадью менее 20 кв.м предлагаются в ЖК «Андреевская ривьера» в Солнечногорском районе. По данным «ИРН-Консалтинг», здесь студию от 18 кв.м можно купить за 1,8 млн рублей.

«В прошлом в ходе мониторинга рынка нашим специалистам встречались квартиры и меньшей площади, – вспоминает Дарья Третьякова. – К примеру, в ЖК «Пушкинская Слобода» есть квартиры площадью 14 кв. м, но они уже распроданы. Также ранее нам встречались квартиры еще меньшей площади с весьма интересной планировкой: сама квартира обладает площадью в районе 10 кв. м, но при этом потолок – 6 метров, таким образом, покупатель мог сам организовать второй уровень – под спальню».

Студенты, пенсионеры и инвесторы
Квартиры небольших и очень маленьких площадей традиционно востребованы среди покупателей с ограниченным бюджетом покупки. «Это могут быть студенты, которым такое жилье выбирают родители, молодые семьи, приобретающие бюджетные и компактные квартиры в качестве первого жилья, или люди, которые живут одни. Им просто не нужна квартира больше по площади», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

«Нужно понимать, что в любом случае приобретение микроквартиры с целью проживания любым покупателем будет рассматриваться как временное жилье со стремлением к смене на более комфортное при более благоприятных (в первую очередь финансовых) обстоятельствах», – констатирует генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.

Еще одна категория покупателей, заинтересованных в микроквартирах, – это инвесторы. По словам Григория Алтухова, они нередко приобретают квартиры площадью 20-25 кв.м для сдачи в аренду. «Частные инвесторы, то есть обычные люди, имеющие какие-то сбережения, утратили доверие к деньгам – наличным и хранящимся в банках – и понесли накопления в недвижимость. Студии для них – это самый доступный объект инвестирования», - согласен Дмитрий Пантелеймонов.

«Подводные камни» малого формата
Помимо очевидной тесноты у микроквартир есть и другие недостатки. Грамотно обставить такое жилье не только сложно, но и достаточно дорого. «Покупатели, экономя на покупке такой маленькой квартиры, зачастую не берут во внимание, что затраты на ее ремонт и обустройство не меньше, а даже больше, чем для квартиры стандартной площади, поскольку им требуется приобретение трансформируемой или уникальной по конфигурации и размеру мебели, что доступно далеко не всем, – объясняет Владимир Богданюк. – А меньшая обрабатываемая площадь при ремонтных работах все равно обходится ее владельцам в такую же сумму, как и в обычной квартире, поскольку концентрация работ в санузлах и на кухне такая же».

С осторожностью стоит подходить к выбору микроквартиры в малоэтажном доме в Подмосковье. Дело в том, что именно в этом сегменте чаще всего встречаются сомнительные предложения с непонятным статусом земель. Например, трехэтажные многоквартирные дома порой возводятся недобросовестными застройщиками на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. В 2012-2013 годах прошла волна проверок, в некоторых случаях дошло даже до сноса построенных и заселенных домов.

Еще одна проблема, с которой могут столкнуться покупатели микроквартир, связана с увеличением срока владения недвижимостью до пяти лет для получения налоговой льготы при продаже. Как справедливо отметили эксперты, квартиры с минимальными площадями зачастую покупают молодые семьи без детей в качестве стартового жилья. Уже через год-два у семьи может вырасти доход, люди планируют ребенка и вместе с тем улучшение жилищных условий. Если раньше они могли продать первую квартиру без уплаты налога уже через три года, теперь им придется ждать пять лет. В стандартной однушке или даже студии площадью около 30 кв. м можно относительно комфортно жить, пока ребенок совсем маленький. А вот в квартире площадью менее 20 кв. м разместиться даже с грудным ребенком очень сложно. В результате семьям придется либо откладывать рождение ребенка, либо придумывать более сложные схемы по улучшению жилищных условий.

Во многом именно этот закон, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», будет способствовать снижению популярности микроквартир в качестве стартового жилья. Зато для инвесторов этот формат останется интересным – ведь те молодые люди, кто раньше покупал такие квартиры, сейчас скорее предпочтут их аренду.