Рынок недвижимости глазами чиновников: кризис то ли будет, то ли уже есть

Власти пока не собираются спасать девелоперов от кризиса, потому что последние об этом не просят. А если попросят, то государство им обязательно поможет, подключив к строительству детсадов или бараков для военных по 22 000 руб. за метр. Правда, эти идеи представителей подмосковного правительства и Минобороны не вызвали большого энтузиазма среди девелоперов, присутствовавших на организованном газетой «Ведомости» форуме MREF в конце октября. Так что дела на рынке недвижимости, по всей видимости, пока обстоят не так уж плохо, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Подмосковье: главное – не допустить затоваривания
Несмотря на очевидное ухудшение экономической ситуации в стране – как выразился Роман Филимонов, директор департамента строительства Минобороны: «министра финансов слушать страшно» – подмосковные власти пока не видят оснований для паники по поводу состояния строительного сектора области.

«Пока кризиса на рынке нет, не чувствуется, может быть, ощущается его холодное дыхание – экономическая ситуация не самая простая», – отметил Герман Елянюшкин, зампред правительства Московской области.

Заявления девелоперов относительно резкого падения продаж чиновник считает преувеличенными: судя по представленной самими застройщиками информации, они продают сейчас примерно столько же, сколько и в начале года.

«Один крупнейший застройщик ходил все время жаловался, что у него двукратное падение продаж. Посмотрел табличку, которую он мне прислал (с данными о темпах продаж. – Прим. ред.): январь – 450 квартир, март – 800 квартир, апрель – 900 квартир, и дальше вплоть до сегодняшнего месяца по 450-460 квартир продается. Конечно, если сравнивать с пиковым месяцем, тогда можно говорить о двукратном падении. А на самом деле падения пока никакого нет», – подчеркнул Елянюшкин. Правда, отмечают в www.irn.ru, сравнение показателей осенних месяцев деловой активности с январем еще менее корректно.

То же самое и с жалобами на падение цен: в долларах стоимость новостроек действительно снижается, но не из-за того, что жилье подешевело, а потому, что доллар подорожал.

По мнению Германа Елянюшкина, в течение ближайших месяцев падения спроса на жилье не произойдет, возможна даже активизация рынка, «потому что защитить рубль можно только на рынке недвижимости». Однако в случае продолжения «кризисных явлений» ситуация может серьезно ухудшиться уже к весне.

«Чем опасен рынок долевого строительства? Дом может быть достроен только при условии беспрерывного финансирования. Либо все жители исправно платят, либо за жителей платит банк, а дольщики с ним расплачиваются. Вторая основная позиция – все квартиры должны быть проданы. Если продано только 70% квартир, а по 30% прекращаются продажи, мы в 70% случаев получаем объект незавершенного строительства. Не такие у нас «жирные» застройщики, чтобы покрывать разрыв в финансировании. Это очень опасная ситуация, и при продолжении кризисных явлений мы можем к ней подойти в феврале – марте», – полагает Елянюшкин.

Но даже при таком раскладе ничего фатального не произойдет – системообразующим застройщикам, как и в кризис 2008-2009 гг., помогут власти, успокаивал представителей строительного сектора зампред подмосковного правительства.

«В Московской области огромное бюджетное строительство ведется. Только в социальной сфере ежегодно вводим порядка 100 детских садов, поэтому строители без работы не останутся», – пообещал Елянюшкин. И тут же призвал застройщиков поменьше строить – во избежание затоваривания и падения цен.

«Очень важно не допустить затоваривания. Потому что, начав строительство большого количества объектов, не каждый застройщик при снижении спроса сможет за счет оборотных и заемных средств объекты ввести. Соответственно, чем крупнее компания, тем больше мы ощущаем угрозу появления новых обманутых дольщиков», – резюмировал чиновник.

Москва: корень всех бед – высокие ставки по кредитам
Кризис, безусловно, уже сказывается на рынке недвижимости. В первую очередь – через повышение ипотечных ставок, что приводит к снижению платежеспособного спроса на жилье, заявил глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин.

Как пояснил чиновник, 90% из более чем 300 строящихся жилых объектов в Москве возводится по ФЗ-214, то есть за счет граждан-соинвесторов. В целом физические лица вложили в возведение жилья свыше 350 млрд руб.: таким образом, главные инвесторы жилищного строительства в Москве – это покупатели квартир. Но далеко не все могут позволить себе приобрести недвижимость в столице без использования заемных средств, соответственно, в результате повышения ипотечных ставок снижается покупательская способность населения на рынке недвижимости.

Второе неприятное последствие текущих макроэкономических и геополитических процессов – недостаток оборотных средств у застройщиков, необходимых для покупки земельных участков, оформления документации и т.п. (по 214-ФЗ привлекать средства дольщиков девелоперы могут только после получения разрешения на строительство). Причина – опять же высокие ставки по банковским кредитам: не такая высокая маржа сегодня у застройщиков, чтобы брать кредит под 15% годовых, подчеркнул Хуснуллин. (См. «Ипотека в России: в нее банки еще верят…но кредитование застройщиков уже сокращают».)

«Все рассказывают, что в Москве очень высокая маржа в строительстве, – продолжил чиновник. – Но если разложить на стоимость строительства, во что это обходится, не такие это большие деньги. Маржа разная у каждого проекта. Где-то эта маржа равна 5-7%. Если построить один элитный точечный дом, то, наверное, маржа может быть и 100%, но мы от точечной застройки отказались».

Для справки: всего лишь год назад про «самую большую в мире» маржу московских строителей рассказывал сам Марат Хуснуллин (см. «Москва – лучший город земли для девелоперов, если не считать Китая»).

Как бы там ни было, правительство Москвы, по словам его представителей, уже приняло меры для облегчения жизни застройщиков в нынешние непростые времена. Среди возможных послаблений, которые город готов предоставить инвесторам, – изменение функционала планируемых объектов, ускоренное согласование проектов комплексной застройки, возможность рассрочки оплаты за изменение вида разрешенного использования земельного участка и при снятии запрета на строительство, пересмотр нормативов по обеспеченности объектов машино-местами, принятие решений (продление или прекращение) по «зависшим» инвестпроектам и др., рассказал на конференции председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Кроме того, до конца 2014 года на заседаниях московской градостроительно-земельной комиссии планируется рассмотреть все спорные вопросы по инвестпроектам, которые по той или иной причине не реализуются или не могут быть реализованы. «Мы понимаем, что 50% таких проектов не будут реализовываться этими инвесторами, они будут выставлены на продажу и сформируют рынок так называемых пакетных инвестиционных предложений. Раньше у нас был другой подход: если инвестор готовит проект на продажу, мы неохотно шли на согласование, сейчас мы такие проекты будем раскрывать», – отметил руководитель Москомстройинвеста.

У застройщиков также всегда остается возможность поучаствовать в строительстве объектов по городским программам. Как подчеркнул Хуснуллин, Москва не собирается сокращать объемы бюджетного строительства, инвестиции в которое составляют примерно 50 млрд руб. в год.

Спасение – в госзаказе
Подключаться к выполнению госзаказа активно агитировали девелоперов и представители федеральных властей – замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Плутник и директор департамента строительства Минобороны Роман Филимонов. Чиновники предлагали поучаствовать в строительстве военных городков с домами для офицеров себестоимостью 22 000 руб. за квадратный метр (речь идет о малоэтажных строениях из легких стальных конструкций и без лифта). По словам Филимонова, доходность подобной деятельности составляет 8% за три-девять месяцев, что совсем неплохо даже для столичных застройщиков – если, конечно, приведенные Маратом Хуснуллиным данные о заработках в московском строительном секторе соответствуют действительности.

«В условиях, когда других вариантов на рынке не будет, стабильный заказ от министерства обороны всегда привлекает большое количество девелоперов», – подчеркнул Плутник.

Пока подобные предложения не вызывают горячего отклика в московском девелоперском сообществе. Видимо, «другие варианты», по крайней мере на рынке столичного региона, еще все-таки есть.