Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает порядок ее определения и условия для пересмотра

С 01.01.2013 года вступили в силу изменения в Закон «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с которыми стала подлежать учету не только земля, но и строения. В результате нововведения цена многих участков сильно возросла, что в свою очередь увеличило размер налогообложения.

Собственники, недовольные таким поворотом событий, можно сказать, завалили территориальные комиссии УФРС и арбитражные суды заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости. Действительно, оспаривать кадастровую цену объектов недвижимости можно, а часто и нужно.


Что такое кадастровая стоимость и почему государству выгодно ее завышать
Начать придется с того, что государству очень выгодно завышать кадастровую стоимость участков, принадлежащих частным собственникам. Дабы понять, почему это происходит, следует обратиться к порядку определения и оценки кадастровой стоимости земельных участков. Но, прежде всего, отвечу на вопрос: а что вообще такое кадастровая стоимость?

«Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая отражает представление о ценности (или полезности) земельного участка при существующем его использовании: при исчислении земельного налога, арендной платы, выкупной стоимости при приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством».

Иными словами, кадастровая стоимость – есть банальная цена участка, которая используется при его реализации, аренде и, конечно же, при налогообложении. Поэтому чем выше кадастровая стоимость – тем выше налог и тем больше денег поступит в бюджет.

Хотя, конечно, бывают исключения. Например, когда государство изымало земли сочинцев для постройки олимпийских объектов, то чиновники с пеной у рта доказывали хозяевам, что стоимость их участков завышена и необходимо сделать новую оценку.


Государственный порядок определения и оценки кадастровой стоимости
Порядок определения кадастровой стоимости регламентируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» очень подробно. Если говорить вкратце, то суть его можно свести к следующим этапам.

Администрация субъекта Российской Федерации (например, Москвы, Московской области, Самарской области, Татарстана и так далее) принимает решение провести кадастровую оценку земель. Решение выносится в форме постановления, в соответствии с которым оценке подлежат абсолютно все земли этого субъекта Федерации.

Местное Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (сокращенно – УФРС или Росреестр) составляет списки земель, которые необходимо оценить. В списке фиксируются место расположения участка, его площадь, строения, которые на нем располагаются, а также их назначение.

Одновременно с этим УФРС заключает договор с оценочной организацией. Как правило, оценщик выбирается на тендере. Как проводятся тендеры в России и кто обычно побеждает на них – это уже вопрос второй. Главное, что удельный показатель определяется не чиновниками, а профессиональными оценщиками.

Оценщик рассчитывает удельный показатель стоимости по каждому кварталу в зависимости от вида использования земли и объектов, расположенных на ней. (Все населенные пункты и территории России делятся на административно-хозяйственные единицы. В Москве, например, это округа, а в Московской области и ее городах – районы. Округа и районы делятся на так называемые кадастровые кварталы. Например, в Центральном округе Москвы их целых 305 штук.) Эксперты используют всю доступную информацию, имеющуюся в их распоряжении, а именно: данные статистики, сведения о стоимости продажи земли и недвижимости из Росреестра, публикации СМИ и даже информацию о цене сделок из интернета и газетных объявлений. На основе всех этих данных и формируется так называемый средний показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с учетом конкретного вида его разрешенного использования.

Результаты оценки утверждаются нормативным актом субъекта РФ, после чего все сведения о ней вносятся в Росреестр.

В соответствии с законом, такая процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет.


Причины завышения кадастровой стоимости
Здесь может быть много причин. Прежде всего, оценочная организация опирается на информацию из открытых источников. В частности, она легко может использовать сведения о цене продаж из интернета и объявлений. А как известно, эта цена часто завышается продавцом, чтобы иметь своеобразный коридор для торга с покупателем. У нас был клиент (назовем его Вячеслав Александрович), который оспаривал кадастровую стоимость своего участка в Подмосковье. Сосед Вячеслава Александровича ранее выставлял на продажу свою землю с расположенными на ней объектами. При этом он опубликовал объявления о реализации недвижимости в газетах и в интернете, указав цену на 40-46% выше рыночной. В итоге он продал участок за гораздо меньшую сумму, однако земля Вячеслава Александровича была оценена в том числе и с использованием этой недостоверной информации.

Вторая причина завышенной оценки состоит в том, что эксперты работают, так сказать, в кабинетах, очень редко выезжают на объекты и определяют их стоимость по аналогии с другими участками. Поэтому оценщики легко игнорируют конкретные индивидуальные показатели, которые влияют на стоимость земельного владения.

Например, цена земли обычно зависит от наличия или отсутствия подъездных дорог, коммуникаций, вида почвы (чернозем или глинозем), расстояния от ближайших населенных пунктов, гидрологических особенностей, правовой истории и других факторов. Все это не учитывается во время государственного определения стоимости. А потому риск завысить цену объекта чрезвычайно велик.

Очень часто чиновники неправильно относят земельный участок к тому или иному виду разрешенного использования. Например, когда-то на земле стояло небольшое здание, которое хозяева использовали под офис. Затем его снесли и продали землю под кооперативный гараж «Асмарал» (реальный случай), однако в результате накладок в техническом паспорте опять возникла запись «офис». А тут и определение кадастровой стоимости подоспело. В результате цена участка (а соответственно, и налоги) возросла в несколько раз. Пришлось собственникам срочно вносить изменения в документы и уменьшать цену объекта в судебном порядке.

И, наконец, прямое указание чиновников. Ни для кого не является секретом, что, несмотря на декларируемую независимость, оценщики почти всегда идут навстречу заказчикам и корректируют стоимость в нужную сторону. Так поступают, например, страховые компании. Кто платит, тот и заказывает музыку. Увеличение кадастровой стоимости объекта не является преступлением. Зато в рамках бюджета налоговые отчисления резко увеличиваются.


Когда возникает необходимость уменьшения кадастровой стоимости
Завышенная кадастровая стоимость увеличивает налогооблагаемую базу. Ведь размер земельного налога и та же арендная плата устанавливаются исходя из кадастровой цены участка. Соответственно, чем она выше, тем больше налог и иные платежи. Касается это не только физических лиц, но и бизнеса, который в результате резкого увеличения налогов может стать вообще нерентабельным.

Завышенная оценка влияет также на размер выкупной стоимости земельного участка и на плату за снятие запрета на строительство. Собственно, все это и заставляет участников гражданского оборота снижать кадастровую стоимость земли.


Поводы к оспариванию стоимости
Как уже было сказано выше, государство проводит кадастровую оценку земель один раз в пять лет. В течение этого срока переоценка участка проводится в следующих случаях:

  • изменение площади участка и/или его границ;
  • изменение вида разрешенного использования земли;
  • перевод участка в иную категорию; объективные изменения характеристик участка (наводнения, землетрясения, обвалы, оползни и так далее);
  • обнаружение ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
  • существенное изменение рыночной цены, когда она упала гораздо ниже уровня кадастровой стоимости.

От себя добавлю, что существует еще и завуалированная переоценка в интересах государства, когда под предлогом уточнения справедливой рыночной цены проводится экспертиза и земля изымается по заниженной стоимости. Такие случаи были зафиксированы в Сочи и периодически происходят в городах, которые готовятся принять чемпионат мира по футболу.


Способы оспаривания
Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный. В первом случае субъект гражданских правоотношений подает заявление в комиссию территориального филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Комиссия рассматривает вопрос в течение одного месяца, после чего выносит вердикт – отказать заявителю или согласиться с ценой, указанной в отчете. В соответствии с изменениями, внесенными в Закон «Об оценочной деятельности» в июле этого года, собственник либо его представитель может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию в течение пяти лет со дня внесения оспариваемых результатов кадастровой стоимости. Физические лица освобождаются от обязательной подачи заявления в комиссию и могут сразу обращаться в суд.

И еще одно немаловажное замечание: споры о снижении кадастровой стоимости рассматривает только арбитражный суд. И при этом не имеет значения, что одна из сторон может являться физическим лицом. Кстати, в настоящее время в Государственную думу внесен законопроект о возможности обращения граждан в суды общей юрисдикции по этому вопросу.


Алгоритм пересмотра
Для начала необходимо выбрать оценочную компанию, которая установит реальную рыночную стоимость земли. Как правило, директор и сотрудники такой фирмы обладают соответствующими дипломами, свидетельствами и фигурируют в реестре оценщиков. Их ответственность застрахована в страховой компании, что подтверждается полисом. В обязательном порядке эксперты должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков.

В согласованный заказчиком день оценщик посещает участок и составляет акт осмотра. В процессе осмотра заказчик отчета или его представитель вправе давать пояснения, которые заносятся в акт.

Непосредственно сам отчет об оценке составляется уже в офисе оценочной компании в соответствии с установленными правилами.

Когда отчет готов, он направляется в саморегулируемую организацию оценщиков, дабы она дала на него положительное экспертное заключение. И это очень важный документ, потому что без него ни комиссия, ни суд не смогут признать отчет об оценке достаточным доказательством.

Когда положительное экспертное заключение получено, можно комплектовать документы в суд или комиссию. Если собственник направляет бумаги в административном порядке, то он заполняет заявление установленной формы, бланк которого можно взять в комиссии, а если в суд – составляет исковое заявление в соответствии с требованиями АПК РФ.

И в том, и в другом случае хозяин участка (или его представитель) прикладывает к заявлению отчет об оценке, положительное экспертное заключение, кадастровый паспорт участка с ситуационным планом, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа, а также квитанцию об оплате государственной пошлины (если заявление подается в суд).

Получив положительное решение комиссии или суда, собственник должен уведомить УФРС и Федеральную налоговую службу об изменении кадастровой стоимости участка. На этом, собственно говоря, процесс переоценки и заканчивается.

 

Также см. по теме:

Руководитель IRN.RU: налог на имущество лучше налога на доходы