В Москве может начаться переселение малообеспеченных граждан из центра на окраины. Причина — новые налоги на недвижимость, утвержденные столичным правительством. Во многих случаях сумма налога вырастет более чем в 10 раз и даже для скромных «однушек» и «двушек» в нецентральных районах составит 5−7 тыс. руб. в год.

Новая база, новые ставки

Правительство Москвы на заседании во вторник, 14 октября, обсудило бюджет на 2015 год и плановый период 2016—2017 годов. В частности, был согласован новый порядок расчета налога на имущество физических лиц, сообщается на сайте правительства. Главное изменение заключается в том, что в качестве базы для исчисления налога теперь будет применяться кадастровая стоимость квартиры, рассчитываемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На сайте правительства Москвы уточняется, что кадастровая цена, как правило, ниже рыночной на 15−20%.

До сих пор для расчетов использовали низкую инвентаризационную стоимость, определяемую по документам Бюро технической инвентаризации (советское БТИ сейчас функционируют в форме ГУПов и муниципальных предприятий), по сути, это совокупная стоимость строительных материалов. Кадастровая оценка производится не чаще одного раза в два года.

Изменение стало возможным после того, как президент Владимир Путин 6 октября подписал поправки в Налоговый кодекс, которые, в частности, позволяют местным властям с 2015 года взимать налог с кадастровой стоимости квартир. Действующий сейчас отдельный закон «О налогах на имущество физических лиц» с 1 января будущего года утратит силу.

Для расчета налога в Москве будут применяться четыре ставки в зависимости от кадастровой цены недвижимого имущества (квартир, гаражей и т. п.): 0,1% - для объектов стоимостью до 10 млн руб., 0,15% - для 10−20 млн руб., 0,2% - для 20−50 млн руб., 0,3% - для 50−300 млн руб., 2% - для имущества, которое дороже 300 млн руб. Сейчас ставки налога в столице также увеличиваются по мере роста инвентаризационной стоимости: для жилых помещений они находятся в диапазоне от 0,1 до 0,75%, напоминает партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов.

Из нового налога будут предусмотрены вычеты: для квартиры — 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для дома — 50 кв. м. То есть база для налога будет определяться как кадастровая стоимость квартиры, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м, пояснил юрист адвокатского бюро «Линия права» Евгений Панкратов.

Одобренные правительством поправки в ближайшее время будут внесены на рассмотрение Московской городской думы. Если новый порядок будет введен с будущего года, то первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016-го.

Дешевле — у МКАДа

Руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников сам привел пример расчета нового налога: сумма налога для квартиры площадью 30 кв. м в начале Ленинского проспекта сегодня составляет 193 руб. в год, к выплате в 2016 году она возрастет до 736 руб. в год. По его мнению, это «сложно назвать критической [суммой] для объекта с рыночной стоимостью 8−9 млн руб.».

Будут действовать переходные положения: в течение первого года налогоплательщики будут платить столько же, сколько они платили при взимании налога с инвентаризационной стоимости, плюс 20% от разницы между суммами «нового» и «старого» налога; в течение второго года будет прибавляться 40% разницы, третьего года — 60%, четвертого — 80% и, наконец, начиная с пятого года налог будет уплачиваться в полном объеме, добавляет Батанов.

Расчеты РБК показывают, что после того, как закончится действие «скидок», налоги возрастут более чем в 10 раз. Например, годовой налог на двухкомнатную квартиру площадью 44 кв. м в панельном доме на улице Каховка на юго-западе Москвы (рыночная цена — 7,5 млн руб.) увеличится примерно с 700 до 7,5 тыс. руб. Для трехкомнатной «сталинки» на Тверской налог будет повышен с 2,5 тыс. до 52 тыс. руб.

По расчетам правительства Москвы, доля объектов стоимостью до 10 млн руб. в городской недвижимости, принадлежащей физлицам, составляет 77%. Еще примерно 20% приходится на имущество стоимостью 10−20 млн руб., а все, что дороже, — это всего лишь 3%, утверждает Решетников.

Налоговая нагрузка останется неизменной для ориентировочно каждого шестого налогоплательщика в городе, считает он, в их числе — граждане, имеющие льготы, а также большинство тех, кто живет у МКАДа или на территории Новой Москвы. Существенный рост налогов ощутят приблизительно 5−6% москвичей — собственников «больших элитных квартир в историческом центре».

За счет нового налога бюджет не особенно выиграет, говорит Решетников. Согласно проекту городского бюджета, на 2016 год запланированы доходы в размере 1,536 трлн руб. (на 90% - это налоговые поступления), расходы — 1,664 трлн руб., то есть дефицит составит 127,8 млрд руб. При этом налог на имущество физлиц в 2015-м оценивается всего в 3,5 млрд руб.

Стимул к переезду

Введение нового порядка расчета налога может изменить конъюнктуру рынка недвижимости, сделав менее привлекательной покупку недвижимости в целях сохранения капитала, отмечает юрист налоговой практики Goltsblat BLP Александр Ерасов.

«Конечно, раскошелиться придется тем, кто имеет в собственности несколько квартир в центре для сдачи в аренду, — считает председатель совета директоров „БЕСТ-Новостроя“ Ирина Доброхотова. — Очевидно, что собственники постараются покрыть расходы за счет увеличения арендной платы».

Гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая расстроена: «Внутри Садового расположены как относительно новые комплексы, введенные в эксплуатацию начиная примерно с 90-х годов, так и дома, построенные в советский и дореволюционный периоды. Жильцами первых являются состоятельные граждане, а в старых домах в основном проживают пожилые люди, получившие эти квартиры еще в прошлом столетии, а также их наследники. При таком раскладе может начаться переселение малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины».

Заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков не ожидает «катастрофических последствий на рынке, потому что семейный бюджет москвича вполне может с этим налогом справиться». Представитель СУ-155 Роман Черниговцев добавляет, что квартиры, возводимые компанией, стоят в основном до 9 млн руб., и максимальный налог на них — 6−9 тыс. руб. в год — не отпугнет покупателей. Гендиректор «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов согласен, что «уровень налога в 10−15 тыс. и даже 20 тыс. руб. в год не критичен». В пресс-службе ГК «ПИК» согласились с этими выводами, добавив, что главным фактором, оказывающим влияние на рыночный спрос, является «ситуация на рынке в целом».