Развитие промзон в Москве: дорогие квартиры с видом на завод

Для развития промзон в Москве необходимо взаимодействие властей города с девелоперским сообществом, однако взгляды чиновников и застройщиков на будущее этих территорий пока с трудом сочетаются друг с другом. Первые вроде бы хотят сохранить в промзонах промышленность – потому что это доходы бюджета и рабочие места для москвичей, – а строительство жилья по возможности ограничить, чтобы не привлекать в город дополнительное население. Вторые в промышленности ничего не понимают и зарабатывать собираются именно на жилье, причем дорогом, так как дешевые новостройки в промзонах нерентабельны.

Рабочие места – москвичам, жилье - иногородним
В Москве, при советской власти являвшейся крупным промышленным центром, остается более 18 000 производственных территорий, расположенных на 17 000 га, в том числе 209 промзон общей площадью 7700 га. К настоящему времени большая часть этих земель (52%) имеет отношение к промышленности лишь с точки зрения целевого назначения и явно нуждается в редевелопменте.

В необходимости преобразований уверены и чиновники – промзоны в своем нынешнем виде мешают развитию города, и застройщики, так как эти участки – единственный в старых границах Москвы земельных ресурс, подходящий для комплексного освоения. Однако если первые ратуют за использование по крайней мере части территорий промзон по своему прямому назначению, то есть для организации промпроизводства или осуществления научно-исследовательской деятельности, то вторые заинтересованы прежде всего в строительстве жилья, торгцентров и офисов – в общем, тех объектов, которые быстро окупаются.

Как сообщил на круглом столе «Будущее промышленных территорий» в рамках форума RREF руководитель ГКУ «Московский центр градостроительного развития территорий» Игорь Шустов, в проектах на территории производственных зон, начатых четыре-пять лет назад, производством занято лишь 3-5% участков, а 50-60% застроено жильем, офисами и магазинами.

Почему московские власти предпочитают промышленные объекты торговым центрам и жилым домам, доходчиво объяснил на упомянутом круглом столе заместитель директора НИиПИ Генплана Валерий Беккер. По его словам, промзоны сейчас генерируют 19% валового регионального продукта и приносят в бюджет 24% доходов. Если застроить все промзоны жильем, город потеряет деньги и рабочие места.

«А жилищной проблемы в Москве нет, вообще, – уверен Беккер. – Москвич купить жилье не может, и строящееся жилье – оно только для накопления нового населения в городе. А новое население и так растет. Мы сегодня, Москва вместе с областью, собираем все население России. …Вопрос заключается в том – все [ли] соберутся здесь в Москве и надо ли это делать».

За соблюдение баланса при реорганизации промышленных территорий агитировал и Игорь Шустов: «Городу, кроме увеличения количества проживающих, нужны нормальные рабочие места, чтобы через 10-15 лет Москва не превратилась в подобие Детройта».

Детройт, когда-то гордость американского автомобилестроения, из-за закрытия заводов стал городом-призраком с высочайшим уровнем преступности и в 2013 г. обанкротился.

Соответственно, говорят чиновники, надо сделать так, чтобы на промышленных территориях были и рабочие места для высококвалифицированных специалистов, прежде всего в научной и производственной сферах, и промпредприятия, выпускающие конкурентную и востребованную городом продукцию, и комфортабельные городские районы с развитой инфраструктурой (куда от них денешься, если инвесторов можно завлечь в промзону только жильем…).

«Не умеешь – научим, не хочешь – заставим»
Чтобы реализовать эти мечты о гармоничном развитии, Москомстройинвест при участии Клуба инвесторов, состоящего почти исключительно из строительных и девелоперских компаний, разработал проект федерального закона о реорганизации столичных промзон, который определит основные потребные для этого правовые и экономические механизмы.

Новый закон предоставит властям возможность «понуждать людей следовать намерениям города», подчеркнула Наталья Макарчук, начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста. Дело в том, что сейчас собственники земли и недвижимости на промышленных территориях не идут на контакт ни с чиновниками, ни с девелоперами и тем самым препятствуют более эффективному использованию этих участков.

Законопроект предполагает разработку проектов планировки на крупные участки – площадью от 100 до 1000 га, которые надо будут реализовать в определенные сроки. В настоящее время, по словам Макарчук, заставить инвестора соблюдать утвержденный проект планировки не представляется возможным. Распространяться закон будет на все уровни собственников недвижимости в промзонах, включая городские и федеральные власти.

Собственники смогут реализовывать проект планировки как за свой счет, так и за счет инвесторов или с помощью создания ПИФа. Если собственник не захочет или не сможет выполнить ПП – скажем, в связи с недостатком средств или времени – город будет изымать объект недвижимости и/или землю и продавать на торгах. В этом случае собственник получит компенсацию.

Фактически законопроект предполагает создание механизма для принудительного изъятия недвижимости у неэффективных владельцев в интересах города, отмечают специалисты www.irn.ru. На первый взгляд необходимость в таком механизме действительно есть – промышленные территории часто поделены между множеством мелких собственников и сподвигнуть их на что-нибудь общественно полезное без средств принуждения невозможно. Вопрос только, на основании каких критериев будет определяться эффективность использования объектов в промзонах и кто и исходя из чего будет решать, в чем состоят приоритеты города при разработке проектов планировок? И что, собственно, ранее заставляло городских чиновников, так переживающих за судьбу отечественной науки и промышленности, утверждать проекты планировки земельных участков, в соответствии с которыми на месте приносящих доход предприятий вырастали жилые кварталы?

Об одном из свежих примеров «заботы» городских властей о сохранении промышленного потенциала рассказал Владислав Луцков, заместитель гендиректора инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. По его словам, некоторое время назад на одном из участков в промзоне ЗИЛ успешно работал небольшой производственно-логистический комплекс, генерировавший примерно $2,5-3 млн прибыли в год. Надо отметить, что располагалось данное предприятие не в старых заводских цехах, а в новых, специально для него построенных корпусах. Однако при реорганизации промзоны в проекте планировки – естественно, прошедшем все согласования – это предприятие почему-то оказалось в многофункциональной общественной зоне с акцентом на жилье. Теперь хорошего бизнеса больше нет, зато рынок недвижимости Москвы вот-вот пополнится очередным жилым объектом…

Что и почему хотят девелоперы
Теоретически в проектах комплексного освоения территорий застройщики обязаны создавать какое-то количество рабочих мест – иначе им не согласуют проект. Но практике максимум, что в этом смысле могут предложить девелоперы, – это офисы. В документах они могут фигурировать под разными «псевдонимами» – бизнес-парки, технопарки и т.п., но сути дела это не меняет: ничего, кроме офиса, девелопер придумать не может, признает Луцков.

В отличие от промпредприятий офисы стандартны и их можно возводить рядом с жилыми домами, не заботясь о санитарных зонах и т.п. «А промышленные объекты так просто не строятся. Должен быть заказчик с его технологиями, с его требованиями и т.д. Примеров таких в Москве очень мало, их по пальцам можно пересчитать», - пояснил замгендиректора Est-a-Tet.

Кроме того, как уже было сказано выше, бизнес-центры обычно окупаются значительно быстрее промпредприятий.

Впрочем, сейчас, когда офисный рынок Москвы перенасыщен и уровень вакантности помещений в этом сегменте измеряется двузначными числами, девелоперы и бизнес-центры не рвутся строить.

Фактически единственный перспективный в нынешних непростых экономических условиях вид недвижимости – это жилье, на которое всегда есть спрос, считают застройщики. Причем достаточно дорогое, так как в промзонах высокая себестоимость строительства: надо переложить коммуникации, сменить грунт и т.п. Таким образом, в промзонах в пределах Третьего транспортного кольца девелоперы собираются продавать новостройки бизнес-класса по цене от 180 000 – 200 000 руб. за метр, а если жилой комплекс будет расположен поблизости от Москвы-реки – то и по 400 000 руб.

Так как только вдоль Москвы-реки имеется 17 000 га промышленных территорий, которые можно застроить астрономическим количеством жилья, застройщики понимают, что покупателей-миллионеров на всех не хватит. И, чтобы выиграть в конкурентной борьбе, собираются создавать интересные в архитектурном плане и насыщенные инфраструктурой проекты.

«Через 2 года мы столкнемся в Москве с огромной конкуренцией. В промышленных территориях есть повышенная накопленная себестоимость проектов, то есть мы не можем продавать дешевле определенной суммы. А проектов, которые сейчас разрабатываются, их огромное количество. Конечно, все они не выйдут в один момент. Но много выйдет. Выиграет тот, кто будет применять тенденции нового урбанизма, кто будет ездить в Европу и смотреть, что там делается, а там много чего есть, чему следует поучиться. И кто будет создавать в проектах якорные центры, которые будет конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя», – отметила директор департамента по связям с общественностью ОПИН Анна Рогова.

Естественно, ни о какой промышленности речи не идет. Вид на завод из окна элитного жилого комплекса – сомнительное конкурентное преимущество даже на дефицитном рынке.

«Беда, коль пироги начнет печи сапожник...»
Основной бизнес девелоперских компаний заключается в строительстве жилья, офисов, апартаментов и т.п. Агитировать девелоперское сообщество за сохранение и развитие промышленного потенциала города в рамках редевелопмента промзон совершенно бесполезно – это не их чашка чаю. Как граждане они таким призывам сочувствуют, но как бизнесмены мало чем могут помочь.

Развитие промзон, привлечение профильных инвесторов – это вопрос государственной и городской политики. «Руками бизнеса в одиночку эту задачу не решить однозначно. Это должна быть программа. Город должен четко рассказать: где и какое именно производство ему нужно. Иначе это тупик. И так и будем продолжать заниматься строительством жилья, торговли, офисов и т.п.», – резюмировал Владислав Луцков.