Недвижимость в Москве и Подмосковье в разрезе макроэкономики

Участники круглого стола IRN.RU на форуме RREF поделились видением ситуации

Общие перспективы для российской экономики в целом, да и для рынка недвижимости в частности отнюдь не радужные, но и настраиваться на провал или крах совсем не стоит. Такой вывод сделали эксперты, принявшие участие в работе круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в ходе Форума лидеров российского рынка недвижимости в Центральном доме художника на Крымском Валу на прошлой неделе. (Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко изложен в статье «Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы».)

Экономический прогноз
В ближайшем будущем вероятность отмены санкций против России нулевая, заявила главный экономист «Альфа-банка» Наталья Орлова.

Правда, она оговорилась, что нужно разделять санкции США и Европы. Санкции Евросоюза через год могут истечь, поскольку за последние десятилетия сложились длительные торговые отношения между Европой и Россией. «То, что происходит сейчас, драматично и для России, и для Евросоюза», – подчеркнула она. Что же касается санкций со стороны США, то они вряд ли будут отменены. «По крайней мере, в истории еще не было прецедента, что Соединенные Штаты снимали санкции с какой-либо страны без того, что в этой стране не изменялись политические или экономические тенденции, которые и послужили причиной введения санкций», – указала Орлова.

Поэтому Россия должна быть готова жить и работать в этом «санкционном» режиме. Но что собой представляет этот режим? По факту санкции можно подразделить на несколько частей.

«Довлеет дневи злоба его»
Первая касается реального сектора: запрет на экспорт в Россию новых технологий, что является болезненным и долгосрочным вызовом российской промышленности. Но это дело не сегодняшнего дня: инвестиции в реальный сектор в России все равно падают, вряд ли сейчас частные компании готовы массово закупать, внедрять новые технологии.

Финансовый сектор
Есть список банков, которым запрещен выход на долгосрочные долговые рынки (в основном это госбанки). Практически они оказались отрезанными от финансовых рынков Запада. Еще несколько банков (в том числе банк «Россия» – не путать с Центробанком), тесно связанных с оборонным комплексом, вообще не могут проводить платежи в иностранной валюте (в долларах, в евро), любые перечисленные ими средства окажутся замороженными.

«Мягкие» санкции
Эта группа как раз и вызывает у Натальи Орловой наибольшее беспокойство. Она касается процедур, с помощью которых банки управляют платежами. Если раньше перевод средств из России за рубеж занимал один день, то уже сейчас они порой требуют недельного срока. Но ни в одном официальном документе подобных санкций формально нет. Поэтому бороться с ними бесполезно, все равно что устраивать «бой с тенью». «Мы оказались в зоне неопределенности: даже частные банки, которые формально не попали ни в какие санкционные списки, оказываются порой отрезанными от долговых рынков, – говорит эксперт. – Мы не знаем, в какой момент могут подвергнуться давлению какие еще банки, а существовать в такой зоне неопределенности очень тяжело. Западные банки самостоятельно пересматривают свои подходы к России. И предполагать, что в них появятся люди, которые придут на совет директоров и предложат дать кредиты российским банкам, так как там очень хорошая доходность, трудно».

Поэтому режим финансового голодания, с которым мы столкнулись, видимо, сохранится надолго, резюмировала Орлова.

Торговый баланс
Тем не менее ситуация в банковском секторе не критична, считает она. Пока цены на нефть держатся вблизи отметки $100 за баррель, у России есть возможность зарабатывать, пополнять бюджет и покрывать все долговые обязательства. В будущем году положительное сальдо по торговле будет примерно $80-90 млрд; выплаты по государственному долгу составят в районе $60 млрд (это «квазисуверенные» платежи – то есть госкомпаний и госбанков); еще около $40-50 млрд придется на долю частного сектора. «Но мы понимаем, что часть накопленных обязательств приходится на долю офшорных компаний, поэтому они могут быть рефинансированы», – указала эксперт.

Политика Центробанка
В плане курса валют Орлова не ожидает какой-то катастрофы в следующем году, хотя в этом году падение рубля оказалось очень резким. В будущем году интервал колебаний курса также будет очень широким, так как ЦБ переходит на режим «плавающего курса». ЦБ не будет больше отвечать за поддержание курса рубля. Он сможет делать валютные интервенции, если сочтет, что ситуация угрожает финансовой стабильности банков, но определять такую необходимость будет самостоятельно. «Это очень субъективное ощущение, скорее всего, ЦБ предпочтет экономить резервы», – считает эксперт.

Сейчас стратегия Центробанка заключается в том, чтобы переключить внимание с курсов валют на уровень процентных ставок, повышение которых неизбежно, считает Орлова. Рост ставок по ипотеке происходит с некоторым запаздыванием по отношению к ключевой ставке, говорит она. Если ключевая ставка выросла в этом году на 2,5 процентных пункта, то рынок ипотеки пока не столь резко отреагировал. Но ключевая ставка должна еще вырасти минимум на 1 - 1,5 пункта; а чтобы контролировать инфляционные риски, ее нужно повышать еще более радикально. А инфляционные риски – это та реальность, в которой мы будем жить в будущем году, а скорее всего, несколько следующих лет.

Перспективы-2015
В последние годы мы привыкли понемногу импортировать дефляцию, поскольку в мире наблюдались дефляционные явления, а для России инфляция на уровне 6-7% – было достаточно большое достижение. Сейчас ситуация меняется: перспективы инфляции на следующий год существенно ухудшились за последние месяцы. Самое главное в этой связи – инфляционные ожидания, связанные с ограничениями на импорт. Цены на продовольственные товары должны вырасти на 1,5 процентных пункта. За август-сентябрь рост составил 0,5%, так что еще на один пункт цены должны вырасти. Сейчас уровень инфляции составляет 8%, еще один процентный пункт – это шок от импортных ограничений.

Но в следующем году будут действовать не только последствия импортных ограничений. Ожидается налоговый маневр в нефтяной отрасли. Там налогообложение сдвинется с добычи сырой нефти в сторону переработки нефтепродуктов, на НПЗ. В первую очередь это вызовет рост цен на бензин. Некоторые ждут резкого подорожания – на 20-30%; другие считают, что рост будет намного меньше – в пределах 5%, так как несколько снизятся акцизы. Но так или иначе это еще увеличит рост цен на потребительские товары минимум еще на один процентный пункт.

Кроме того, в следующем году произойдет рост тарифов естественных монополий, которые сейчас заморожены, они поднимутся на 7-8%, что прибавит еще пункт к уровню инфляции. Кроме того, мы видим процесс девальвации рубля, а 10% девальвации конвертируются еще в 1,5% годовой инфляции.

Если суммировать все эти факторы, то от уровня инфляции 8% мы достаточно легко можем оказаться на уровне 10% уже к середине следующего года. «Конечно, сейчас я оперирую среднестатистическими данными, и многие могут не соглашаться, – отметила Орлова. – У каждого своя потребительская корзина, а значит, внутри нее свой уровень инфляции». Но общий средний уровень предполагаемого шока именно такой: с 8% до 10%, то есть инфляция вырастет на 25%.

Ипотека пока работает
Темпы роста депозитного рынка в России за первые полгода снизились с 20% до 8%: эти средства во многом перекочевали в недвижимость, да еще и с использованием ипотечного «плеча». Если такой переток продолжится, то, возможно, он перекроет брешь на рынке недвижимости, возникающую из-за ослабления платежеспособного спроса, вызванного снижением реальных доходов населения.

Спрос на ипотечное кредитование есть, он никуда не делся, подчеркнул заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. Однако неясно, насколько будет сохраняться платежеспособный спрос в необходимом объеме. Опасения вызывает закредитованность населения. «Очень часто в наш банк обращаются за кредитами люди, уже имеющие по два-три-четыре кредита», – говорит он. И сейчас основной спрос склоняется не столько к новостройкам, сколько к улучшению жилищных условий, то есть к операциям на вторичном рынке. Продавая имеющееся жилье, люди либо покупают другое, побольше, либо разъезжаются по разным квартирам. И для оплаты первого взноса либо используют имеющееся жилье, либо пытаются получить потребительский кредит, который с каждым месяцем получить все труднее. Поэтому активно стала использоваться залоговая схема, когда кредит на те или иные цели человек берет под залог уже имеющегося жилья.

Генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин указал, что на рынке резко возросло число отказов ипотечным заемщикам либо обратившимся соглашались выдать меньшую сумму по сравнению с запрошенной.

Ставки по ипотеке неизбежно будут расти, считает генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш. Он даже счел прогноз Натальи Орловой излишне мягким: по его оценке, ставки вырастут не менее чем на 2% до конца года. Он также не согласен с тем, что люди «идут в недвижимость», исключительно забирая средства с депозитов. «Мы провели опрос 100 наших покупателей, которые купили квартиры со 100-процентной оплатой, – рассказал он. – Из них 36 человек закрыли депозиты или забрали с них существенную часть денег; 25 «вытащили» средства из бизнеса (в основном малого и среднего); 10 – отложили иные крупные траты (автомобиль, земельный участок, ремонт и т.д.). Например, человек имел возможность сделать дорогостоящий ремонт – за 2 млн руб. Но он отложил его, немного добавил и приобрел в Подмосковье квартиру за 2,3 млн руб. То есть люди приходят на рынок недвижимости, стремясь избежать финансовых рисков». Поэтому всерьез отток средств с банковских депозитов еще не начался, считает Лепиш, этот процесс будет продолжаться.

Что делать
Это касается и всего рынка недвижимости. «Мы видим на рынке новых инвесторов, которые раньше занимались исключительно другими видами бизнеса, мы видим новый интерес к девелоперским проектам, к площадкам», – говорит Лепиш. В то же время, он подчеркнул, что в ближайшем будущем девелоперам придется нелегко. Возможно, некоторые игроки уйдут с рынка. Но компании, которые работают на рынке не год-два, имеют достаточный опыт подготовки к подобным коллизиям, считает эксперт.

Среди грядущих изменений Лепиш видит концентрацию спроса в наиболее развитых и благоустроенных городах Московской области, прежде всего, наиболее близких к столице: таких как Одинцово, Красногорск, Железнодорожный, Подольск. Наиболее сложной ситуация окажется на «дальних подступах» к Москве. Возрастет спрос и на саму Москву.

Следующий год будет тяжелым для девелоперов, согласился Алексей Болдин. Он указал дополнительно на ряд отрицательных внешних факторов, влияющих на развитие рынка. В частности, это политика властей, направленная против инвесторов в недвижимость: законопроекты, касающиеся налогов на роскошь, изменений администрирования налогообложения в сфере недвижимости, обладают вектором, не стимулирующим вложения в недвижимость. Также среди важных будущих тенденций эксперт назвал более резкую дифференциацию успешных и неуспешных девелоперских проектов, подчеркнув, что покупатель станет намного более разборчив в выборе.

С этим согласился заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. «Чтобы выстоять в будущей непростой ситуации, необходимо будет предлагать потребителю очень качественный продукт по доступной цене», – подчеркнул он. По его словам, компания ощутила резкий спад спроса во второй половине года, поэтому, имея необходимость поддерживать высокий темп продаж, перестала поднимать цены на один из строящихся комплексов. «Это позволило нам продавать квартиры в пять раз быстрее, чем небрендовым конкурентам, и в полтора раза быстрее, чем брендовым», – сказал он. Это дало возможность обойтись без банковских кредитов, что удешевило стоимость денежного потока и дало экономический эффект примерно в 15%.

Среди шагов, которые планирует сделать компания для предотвращения негативных последствий экономической ситуации, Блинов назвал улучшение качества проектов эконом плюс класса, насыщение их инфраструктурой уровня бизнес-класса, но с сохранением небольших площадей квартир. Кроме того, как известно, во время кризиса в наибольшей степени страдает бизнес-класс, отмечают в www.irn.ru, поэтому компания планирует вывести на рынок проект комфорт класса (с квартирами большей площади, чем в эконом плюс), рассчитывая привлечь часть покупателей с рынка бизнес-класса.