«Чулочные» деньги готовы к вложению в недвижимость

Денежная масса, хранящаяся под подушками, в банках из-под сахара и в личных сейфах – иными словами, «в чулках» у населения – по оценкам экспертов, сопоставима с объемом депозитов в банковской системе. Эти деньги, накапливаемые годами и каждый день теряющие стоимость из-за инфляции, потенциально готовы быть инвестированы в недвижимость – при условии, что частные инвесторы смогут размещать средства на приемлемых уровнях риска и доходности.

Развитию рынка частных инвестиций в строительство жилья препятствует отсутствие нормальной законодательной базы и низкая информированность населения о механизме инвестирования. И если вторая проблема так или иначе решается: все больше граждан приходят к осознанию того, что приобретение недвижимости – это не просто покупка, а именно вложение средств, и стараются сделать его максимально эффективным, в том числе грамотно оценивая риски, – то в законодательном плане наш рынок частных инвестиций в жилье отстает от рынков Запада. Власти периодически предпринимают попытки принятия норм и законов, снижающих риски вкладчиков, но реально работающего защитного механизма на сегодняшний день нет.

Одно из последних на сегодняшний день законодательных новшеств – закон Московской области о строительстве арендного жилья – по идее должно дать новый импульс к привлечению частных инвесторов. Однако не следует забывать, что все, как обычно, зависит от конкретного исполнения.

Для справки: Напомню, по данным riarealty.ru, законопроект о развитии рынка доступного арендного жилья РФ ко второму чтению пополнился поправками о предоставлении участков под строительство такого жилья без торгов, а арендная плата приравнивается к ставке земельного налога. Первое чтение законопроекта предусматривало лишь одну серьезную льготу для инвесторов, готовых строить арендное жилье: плата за электроэнергию и тепло приравнивается к тарифам для населения. Не менее 50% жилья некоммерческого найма должно быть в проектах домов арендного жилья, сказал летом на Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства глава Минстроя Михаил Мень. Ранее велись бурные дискуссии, можно ли совмещать в арендном доме коммерческое и некоммерческое жилье. Министр добавил, что с 2012 года в 30 регионах РФ введено 608 000 кв. м арендного жилья. По его словам, в настоящее время у АИЖК есть пилотный проект по строительству такого жилья, который уже реализуется в Нижегородской, Пензенской и Новосибирской областях, а также на Алтае.

Источники финансирования
Между тем есть парадигма, в рамках которой существует ныне подавляющее большинство рынков недвижимости развитых стран. Наиболее правильным для России представляется сценарий, при реализации которого отечественный рынок так или иначе подойдет к финансированию жилищного строительства за счет четырех глобальных источников:

• Собственные средства девелоперов (или партнерств «девелопер – стартовый инвестор»). Эти средства используются для осуществления стартовых этапов проекта (приобретение земельных участков, проектные работы, инженерная подготовка, возведение нулевых циклов);
• Банковское финансирование;
• Средства крупных институциональных инвесторов (в первую очередь пенсионных фондов и страховых компаний, АИЖК). В нашем случае такими инвесторами могут стать, например, субъекты государственно-частного партнерства, участвующие в реализации федеральных программ доступного жилья;
• Средства частных и – обязательно – профессиональных инвесторов (то есть инвесторов, не ставящих целью использование недвижимости по ее прямому назначению, но рассчитывающих на извлечение дохода за счет спекулятивной перепродажи и/или рентного дохода и, соответственно, осознающих возможные риски и понимающих механизмы управления и хеджирования рисков).

В целом стоит отметить, что «чулочные» деньги – кстати, их объем может быть и большим, чем объем депозитов в банковской системе (особенно если учитывать последние экономические перипетии, когда многие забирали средства со счетов из-за боязни их утратить раз и навсегда) – граждане не готовы инвестировать в фондовый рынок в силу его избыточной волатильности и уж тем более не готовы нести их в банки. Во-первых, в силу недостаточной доходности депозитов, во-вторых – из-за падения уровня доверия к банкирам. В то же время население, очевидно, остро нуждается в качественном инвестиционном инструменте, коим и может стать недвижимость.

Инструменты
Есть много сторон, заинтересованных в привлечении финансов. Девелоперы, владельцы объектов, планирующие «выход» из актива, управляющие активами. Одной из важнейших задач каждого из потенциальных реципиентов инвестиций становится формирование адекватных и понятных частным инвесторам инструментов инвестирования и «инфраструктуры» владения и управления (использования) такими инструментами.

К числу таких «инструментов» могут относиться:

• ПИФы недвижимости (для инвестиций в спекулятивные операции с квартирами, инвестиций в стабильные арендные объекты) с прозрачными инвестиционными декларациями, понятной системой принятия решений. Последняя, например, должна включать в себя инвестиционные комитеты, состоящие из авторитетных экспертов, раскрытие их мнений, четкие регламенты оценки и переоценки стоимостей, рисков, юридической фактуры сделок и пр.;
• Квартиры/апартаменты арендного бизнеса, «дополненные» договорами с управляющими компаниями, которые обеспечивают не только техническую эксплуатацию объектов, но и доход, привлечение арендаторов, в том числе и в рамках доверительного управления недвижимостью;
• Облигации компаний, инвестирующих в проекты инфраструктурного развития, проекты ГЧП;
• Инструменты формирования и реализации индивидуальных инвестиционных стратегий и т.д.

На сегодняшний день из всего перечисленного к реально созданным и действующим инструментам можно отнести, пожалуй, лишь ПИФы недвижимости. Например, одним из самых масштабных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2», созданный в июне 2014 г. В июле фонд провел допэмиссию и собрал за месяц, по данным «Метриум Групп», более 2 млрд руб. от 700 частных инвесторов – паи фонда продавали почти 600 отделений Сбербанка России по всей стране. Минимальная стоимость пая составляла 1 млн рублей, максимальная достигла нескольких десятков миллионов.

Дальнейшая стратегия фонда предполагает инвестирование данных средств в жилые проекты эконом- и комфорткласса на начальной стадии строительства, расположенные на территории Москвы и ближнего Подмосковья. Главное условие – реализация квартир в соответствии с 214-ФЗ. Среди других ключевых характеристик, которыми должен обладать проект для того, чтобы стать частью инвестиционного портфеля фонда – хорошая транспортная доступность, близость объекта к метро или железнодорожным станциям, а также потенциал для роста цен. ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» планирует инвестировать средства фонда в 4-6 таких проектов.

При создании же всех условий для безопасного и понятного инвестирования именно «чулочные» деньги способны в значительной степени стать той базой, на которой сформируется институт частных профессиональных инвестиций в рынок жилищного строительства. (Нужда в этом особенно остра в условиях сокращения банковского финансирования. Подробнее об этом см. «Ипотека в России: в нее банки еще верят… Но кредитование застройщиков уже сокращают» – IRN.RU.)