Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, специально для IRN.RU

Первичный рынок Московского региона находится в активной стадии своего развития не только по направлению увеличения объема предложения, но и пересмотру классификационных признаков жилья и изменению традиционно сложившейся структуры предложения: «Подмосковье – жесткий эконом, Москва – бизнес-класс и элитка». Еще недавно рынок пережил фактический «уход» из Москвы экономкласса и смещение этого сегмента в Подмосковье. Сейчас на рынке Московской области происходит подобная трансформация – проекты экономкласса отодвигаются дальше в область, а в ближайших к столице городах-сателлитах – Химки, Красногорск, Реутов, Мытищи – растет доля объектов бизнес-класса.

Благодаря близости к Москве, высокому уровню транспортной доступности и многообещающим перспективам развития транспортной и инфраструктурной системы, эти города фактически становятся своего рода «окраиной» Москвы. Люди, которые живут в них много лет, за счет увеличения материального достатка или пополнения семьи, как и везде, стремятся к улучшению жилищных условий – расширению площади жилья, размену квартиры, повышению комфортности проживания, переезду из квартиры в старом жилом фонде в новостройку. Понятно, что бизнес-класс в Москве для многих из них «недосягаемая» величина с его средней ценой 240 000 руб./кв. м, тогда как в Подмосковье этот показатель находится на уровне 110 000 руб./кв. м.

С бюджетом покупки квартиры бизнес-класса в Подмосковье в Москве в лучшем случае можно рассчитывать на предложение комфорткласса в самых удаленных районах столицы, которые по уровню развития инфраструктуры и транспортной доступности уступают ряду крупных городов Подмосковья.

Фактически бизнес-класс в Подмосковье дешевле, чем самые бюджетные предложения в Москве. Поэтому логика покупателей бизнес-класса в Подмосковье весьма проста: «Зачем покупать квартиру в старом жилом фонде или в новостройке с менее качественными потребительскими характеристиками в не самом благоприятном районе Москвы, если за те же деньги можно купить квартиру большой площади свободной или улучшенной планировки с качественной отделкой самой квартиры и входных групп в проекте с интересной концепцией и благоустроенным закрытым придомовым пространством в своем городе».

К тому же некоторые жители подмосковных городов просто не хотят переезжать в столицу, не думая о ежедневной необходимости ездить на работу в Москву, поскольку их вполне устраивает жизнь в родном городе. Там уже созданы все необходимые условия для максимально комфортного проживания, а транспортное сообщение позволяет добираться до Москвы достаточно быстро, удобно и разными способами.

Однако кроме как в городах-сателлитах, проекты бизнес-класса особо не нужны. Получается, что бизнес-класс в Подмосковье распределяется неравномерно, сосредоточен в нескольких крупных городах. В целом же подмосковный рынок – это рынок доступного жилья. Вырисовывается следующая картина: в наиболее престижных и благоприятных для жизни городах-сателлитах доля проектов бизнес-класса даже превышает число объектов в доступных сегментах. Например, в Мытищах доля проектов бизнес-класса занимает 79% от общего объема предложения в городе; в Одинцово – 62%; в Химках – 51%.

Но в масштабах всего Подмосковья, где ведется колоссальная по объемам застройка, доля этих проектов «растворяется» и не будет превышать 10% от общего объема предложения в области. Кроме как в небольшом числе традиционно наиболее привлекательных городов ближнего Подмосковья, уже буквально «сросшихся» с Москвой, проекты бизнес-класса востребованы не будут.

Например, в городском округе Люберцы доля проектов бизнес-класса составляет всего 1% от общего объема предложения, в Видном – 6%, в Щелково – 8%.

Подмосковью в целом нужно доступное жилье, поскольку Московский регион был и остается эпицентром деловой жизни страны, куда стягиваются все финансовые и людские потоки. Покупка недвижимости для наших сограждан остается тем якорем, который позволяет им осесть в одном месте. Поэтому жители регионов, приехавшие в столицу, стараются обзавестись собственным жильем и в большинстве случаев, исходя из ограниченного бюджета покупки, выбирают подмосковные проекты.

Более дорогие объекты бизнес-класса на фоне основного предложения экономкласса целевая аудитория в Подмосковье просто не поглотит. К тому же всегда остается вероятность, что покупатель увеличит бюджет покупки и захочет все-таки приобрести квартиру в Москве. Пока, конечно, качество некоторых подмосковных проектов определенно соответствует не более чем московскому комфортклассу. Но внутренняя конкуренция способствует повышению качества проектов, развитию интересных и нестандартных концепций; архитектурных, планировочных и отделочных решений; идей благоустройства, снабжению проектов дополнительными опциями и инфраструктурными объектами помимо стандартных школ и детских садов. Основное «поле боя» подмосковных проектов развернется за разработку той самой «изюминки» и повышенной комфортности, которая будет провоцировать покупательскую активность.