Загородная недвижимость Подмосковья: концепцию поселков порой приходится менять на ходу

Изменение концепции застройки и, как следствие, появление мультиформатных поселков было распространенным явлением во времена кризиса. Сейчас ситуация в экономике вновь неспокойная, поэтому можно ожидать укрепления этой тенденции. По мнению специалистов www.irn.ru, наиболее устойчивыми будут проекты, в которых изначально предусмотрена гибкая концепция.

Менять на ходу
Кризис 2008–2009 годов побудил многих девелоперов загородного рынка изменить и пересмотреть формат проектов с целью оптимизации. «На рынке стали развиваться мультиформатные поселки, которые позволили девелоперам диверсифицировать риски, а покупателям выбирать в поселке наиболее подходящий формат и по бюджету, и по концепции (таунхаус, частный коттедж и прочее)», – говорит руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.

Девелоперы и сейчас нередко прибегают к корректировке концепции и формата поселков. По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Муравьева, изменениям в процессе реализации подвержено восемь из десяти поселков. «Несмотря на удачную реализацию первой очереди в нашем коттеджном поселке «Орловъ» – на момент ее завершения продано около 80% коттеджей, – мы отмечаем изменения структуры спроса. Поэтому в рамках второй очереди мы вводим новый более ликвидный формат таунхаусов», – подтверждает эту тенденцию председатель совета директоров ГК «Астерра» Александр Мирошников.

Изначально девелоперы, реализующие более или менее масштабные проекты, сразу разрабатывают концепцию застройки всей территории. «Однако процесс строительства первой очереди, как правило, занимает продолжительное время. За этот период меняются конъюнктура рынка, требования и пожелания покупателей. Поэтому практически всегда концепция реализации второй и последующих очередей пересматривается, иногда кардинальным образом», – отмечает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Неизменными остаются концепции в основном в тех случаях, когда речь идет о строительстве небольших поселков – до 50-60 домовладений.

Без разрешения нельзя
Девелоперам загородных поселков намного проще вносить коррективы в проект, чем застройщикам жилья городского формата, считает Андрей Муравьев. Но и здесь есть определенные сложности. «Изменения первоначальной концепции поселка связаны в первую очередь с юридическими трудностями, – говорит Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс». – Внесение новых форматов требует изменения вида разрешенного использования земель. Ведь если изначально поселок предполагал исключительно строительство коттеджей, то все участки на нем будут предназначены только для индивидуального жилищного строительства, и построить на них таунхаусы или другие малоэтажные форматы без изменения категории нельзя».

По словам Ильи Менжунова, изменение вида разрешенного использования земли занимает примерно полгода. Поэтому предпочтительно заранее предусмотреть такую возможность. «Изначально земля в КП «Орловъ» была предназначена под дачное строительство, в том числе поэтому на первом этапе мы решили строить коттеджи, – говорит Александр Мирошников. – Но мы заблаговременно начали готовить почву для возможных изменений и сейчас завершаем процесс изменения вида разрешенного использования».

Сделать бюджетнее
С учетом ограниченного платежеспособного спроса чаще всего преокты корректируются в сторону удешевления. В тех, которые позиционируются как типичные загородные, нередко происходит замена участков с доммами и обязательным подрядам на участки без подряда. В качестве примера эксперты назвали, в частности, поселок «Новорижский»: девелопер изменил концепцию поселка с готовыми коттеджами и большим объемом инфраструктуры на проект, предусматривающий главным образом участки без подряда. Поэтому всего в 23 км от МКАД по престижному Новорижскому шоссе появился поселок фактически экономкласса.

Впрочем, и в более дорогих ценовых сегментах происходят подобные замены. Например, компания Millhouse начала предлагать в элитном поселке «Раздоры-2» в 5 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе участки без подряда, хотя изначально планировались только коттеджи.

Другой способ сделать предложение более бюджетным – ввести в ассортимент таунхаусы. К этому способу нередко прибегают девелоперы проектов, расположенных недалеко от МКАД, а значит, более подходящих для внедрения более городского формата жилья. «Орловъ» расположен всего в 10 км от МКАД, поэтому покупатели в основном приобретают в нем дома для постоянного проживания. При формировании концепции и ценовой политики мы пытались сделать их альтернативой квартире в Москве. Теперь мы пошли дальше и планируем приравнять цены на таунхаусы к квартирам в соседних населенных пунктах – около 5 млн рублей», – рассказывает Александр Мирошников.

Для более удаленных проектов больше подходит формат дуплекс. «Изначально концепция нашего поселка «Река-река» (расположен в рядом со Звенигородом. – IRN.RU) предполагала 222 участка с индивидуальными домами. Однако последние данные маркетинговых исследований компании показали, что более 30% потребительского спроса приходятся на «промежуточные» форматы жилья. Именно поэтому мы решили предложить нашим покупателям формат дуплекса, – рассказывает Евгений Клец. – Дуплекс оптимален для тех покупателей, которые хотят получить все преимущества загородного жилья по цене 3-4-комнатной квартиры в Звенигороде. Особенно в таком формате заинтересованы люди, которые хотят видеть в качестве своих соседей близких друзей или родственников». Тотальной замены на дуплексы не произошло – под них девелопер отвел менее 10% от общего количества домовладений в поселке.

Не всегда удешевление
Порой девелоперы решают расширить ассортимент в обе стороны. Так, «Вектор Инвестментс» не ограничился введением экономичных дуплексов. «Данные маркетинговых исследований показали заинтересованность покупателей в проектах площадей побольше, в связи с чем было принято решение расширить линейку предлагаемых домов и ввести два новых проекта коттеджей площадью более 200 кв. м», – рассказывает Евгений Клец. ГК «Астерра» в рамках второй очереди поселка «Орловъ» будет строить одновременно более доступные таунхаусы и более дорогие коттеджи – площадью почти 300 кв. м и стоимостью более 20 млн рублей (самый большой коттедж в первой очереди составлял 250 кв. м).

Порой девелоперы меняют не только количественные, но и качественные характеристики предложения. Например, ГК «Глубина» в малоэтажном комплексе «Валь д’Эмероль» решила установить лифты в 4-этажных домах. «Кроме того, изначально планировалось построить только начальную школу, но развитие проекта подтвердило необходимость изменения первоначальных планов. Было принято решение построить полноценную общеобразовательную школу на 660 мест и детский сад на 250 мест. С помощью этих перемен нам удалось добиться роста продаж, а также повысить привлекательность проекта для определенной группы граждан, например, молодых семей с детьми», – говорит управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев.

Не трогать основу
Девелоперы при создании проекта продумывают общие принципы, которые будут действовать на всей территории, то есть определяют нарезку участков, количество очередей, зонирование, организацию общественных пространств и т.п.

Но в условиях меняющегося рынка концепция застройки, по мнению экспертов, должна быть максимально гибкой. «Преимуществ у подобного подхода масса – повышение рентабельности проекта при необходимости, увеличение темпов реализации, «спасение» проекта в случае полного провала и т.д., – отмечает Илья Менжунов. – Недостатки проявляются только в том случае, если девелопер продумал гибкую концепцию, но неправильно начал ее реализовывать. Например, не уделил достаточно внимания зонированию разных очередей проекта. Отсюда и недовольство жителей коттеджей бизнес- или премиум-класса, когда рядом с их участками вдруг появляются малоэтажки с более доступным уровнем цен».

По мнению Андрея Муравьева, могут подвергаться изменению площади, нарезка участков (с крупной на более мелкую), типы жилья. Но есть основа, которая должна оставаться неизменной, – это класс поселка, статус, уровень инфраструктуры, архитектура. Так, «ОПИН» в рамках первой очереди поселка «Павлово» предлагал только коттеджи, во второй к ним добавились таунхаусы. А третью очередь девелопер и вовсе решил преобразовать в малоэтажный жилой комплекс «Павловский квартал», в котором предлагаются бюджетные квартиры площадью от 38 кв.м. Все эти типы жилья четко зонированы, при этом общие принципы благоустройства соблюдаются на всей территории, а большая инфраструктурная зона доступна для жителей всех очередей.

«Изначально при формировании концепции поселка «Орловъ» мы решили его делать в классическом Екатерининском стиле. Такого формата, как таунхаусы, которые мы будем строить во второй очереди, в те времена еще в принципе не было. Чтобы гармонично вписать их в поселок, наши архитекторы использовали основные принципы русского классицизма, однако им пришлось пофантазировать: как они могли бы выглядеть во времена Екатерины, кто в них мог жить», – говорит Александр Мирошников.

Перспективные форматы
Именно гибкость в подходе к освоению территории привела к тому, что мультиформатные поселки стали столь распространенным явлением на рынке загородной недвижимости. По оценкам Дмитрия Гусева, проекты, где представлены несколько классов и форматов жилья, в настоящее время составляют почти половину общего объема предложения.

«Мультиформатность позволяет девелоперам снизить риски, во-первых, за счет максимального охвата целевой аудитории, а во-вторых, за счет повышения ликвидности и сокращения сроков его реализации, – считает Илья Менжунов. – Кроме того, такие проекты позволяют девелоперам получать большую доходность за счет увеличения плотности застройки (если, например, к коттеджам добавляются таунхаусы и малоэтажные комплексы)».

Недалеко от Москвы, по мнению экспертов, наиболее ликвидным будет жилье городского формата. «Территории до 30 км будут развиваться преимущественно за счет малоэтажного многоквартирного жилья с индивидуальной концепцией, инфраструктурой, в том числе рекреационной», – прогнозирует Денис Бобков. Уже сейчас доля этого формата в структуре предложения занимает примерно 30%. «Загородка» в классическом понимании, по мнению эксперта, будет являться либо частью мультиформатных проектов, либо отдаляться от МКАД.

Кроме того, по мнению Евгения Клеца, набирают обороты «промежуточные» форматы – дуплексы, таунхаусы: «Такой формат совмещает низкую по сравнению с индивидуальным коттеджем цену и все преимущества жизни за городом».

Таким образом, по мнению специалистов www.irn.ru, загородный рынок вблизи МКАД все больше стремится к городскому формату. Наибольшим спросом будет пользоваться недвижимость, подходящая для постоянного проживания. Правда, это могут быть и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Доли такого жилья могут меняться в зависимости от платежеспособного спроса. Учитывая общую нестабильность ситуации, девелоперы должны быть готовы к таким изменениям.