Рынок аренды квартир более быстро реагирует на изменения экономической конъюнктуры по сравнению с рынком купли-продажи недвижимости. Но даже в нынешних непростых условиях вряд ли стоит ожидать резкого спада цен, особенно в сегменте эконом- и комфортклассов, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Парадоксальная ситуация
На рынке купли-продажи квартир верхний ценовой сегмент обычно наиболее инертен и устойчив в периоды экономических катаклизмов. Владельцы элитных объектов чаще готовы к более продолжительным срокам экспозиции. А риелторам труднее убедить привыкших считать деньги, нормы доходности и прирост капитала людей в необходимости снижать цены.

В дешевых жилищных сегментах все происходит иначе. Покупатель или риелтор легко может сравнить цену вторичного жилья с ценой почти готовой аналогичной новостройки и использовать этот аргумент в переговорах с продавцом. Кроме того, значительную долю вторичного жилья владельцы получили в собственность благодаря приватизации. Им вообще трудно представить воочию суммы, которыми приходится оперировать на рынке купли-продажи недвижимости.

А вот на рынке аренды складывается ситуация с точностью до наоборот. Арендаторы дорогих квартир – это экспаты, высокооплачиваемые сотрудники крупных корпораций, владельцы бизнеса. Первые начинают покидать Россию из-за сворачивания бизнеса в условиях антироссийских санкций. Вторые попадают под сокращение бонусов и иных выплат в связи с программами сокращения корпоративных расходов, как это было в 2008-2009 гг. (подробнее см. в статье «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость»). Третьи сами начинают урезать личные бюджеты, стремясь удержать бизнес на плаву.

Соответственно, постепенно арендаторы начинают сокращать бюджеты найма жилья. С точки зрения арендодателей – небольшое снижение ставок в условиях экономических сложностей при сохранении постоянного дохода (обычно не единственного для владельцев «элитки») вполне может быть оправдано.

В сегменте экономкласса ситуация иная. Если работающая семейная пара совместно зарабатывает 90 000 - 110 000 руб. в месяц и платит за наем однокомнатной квартиры 30 000 - 35 000 руб., то ее номинальные доходы вряд ли сильно упадут. Скорее возрастут реальные расходы из-за инфляции, подорожания продуктовой корзины и т.д. Но и для абстрактной бабушки-«лендлорда» эта квартира вполне может быть единственным кроме грошовой пенсии источником дохода. Поэтому здесь торговля из-за лишних 1000-2000 руб. в месяц может оказаться существенным фактором. (См. также «Ставки аренды квартир упираются в платежеспособный спрос – замруководителя IRN.RU».)


Фактор высокого сезона
Неустойчивости цен в сегменте эконом- и комфортклассов способствует и традиционный фактор «горячего сезона», который специалисты департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» в последние годы расширили с периода 15 августа – 15 сентября до 15 июля – 15 октября.

«Горячий сезон» на рынке аренды характеризуется повышением спроса на квартиры всех сегментов. Это обусловлено тем, что многие возвращаются из отпусков и начинают решать отложенный жилищный вопрос, бизнесмены из других регионов или стран подписывают новые контракты, молодые люди поступают в высшие учебные заведения. Некоторые наниматели записывают детей в какие-то определенные школы, детские сады или же переводят их в другие образовательные учреждения и переезжают ближе к ним.

«Раньше люди привязывали решение жилищных вопросов непосредственно к началу учебного года, то есть к 1 сентября, и подбирали квартиру с середины августа. Сейчас арендаторы готовятся к переезду в районы, прилегающие к учебным заведениям, с середины июля, чтобы избежать ажиотажа и спокойно выбрать наиболее подходящий вариант, – поясняет Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». – В августе уже начинается деловой сезон, и он продолжается в сентябре. А в октябре активность продолжается в классах бизнес-, премиум- и de luxe. В этих сегментах клиенты предпочитают заниматься решением жилищных вопросов уже после окончания «бархатного сезона».

Как раз к этому времени, по мнению специалистов www.irn.ru, могут в полном объеме сказаться факторы снижения ставок аренды дорогих квартир (подробнее см. в статье «Руководитель IRN.RU: аренда элитных квартир в Москве может подешеветь»).

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в августе средняя стоимость найма квартир в экономклассе составила: на однокомнатные квартиры – 30 900 руб., на двухкомнатные – 41 600 руб., на трехкомнатные – 55 900 руб. В бизнес-классе однокомнатную квартиру можно снять в среднем за 44 000 руб., двухкомнатную – за 65 000 руб., трехкомнатную – за 96 000 руб., от четырех и более комнат – за 134 800 руб.

Самая же дешевая квартира в конце августа предлагалась за 20 000 руб. в месяц. Это однокомнатная квартира со всей необходимой мебелью и техникой, расположенная в трех минутах ходьбы от станции метро «Бульвар Адмирала Ушакова» на 19-м этаже 22-этажного дома. Второе место в неформальном рейтинге заняла квартира тоже за 20 000 рублей (но при условии предоплаты за год) с новой мебелью и всей бытовой техникой. Находится она в пяти минутах ходьбы от станции метро «Кантемировская». Однако, как отмечают специалисты www.irn.ru, необычные условия (о «подводных камнях» при дешевых ставках аренды и больших сроках предоплаты см. «Ставки аренды квартир упираются в платежеспособный спрос – замруководителя IRN.RU») могут свидетельствовать о недобросовестности лендлорда.

«В сложившейся ситуации, вероятно, более всего «просядет» никак пока не выделяемый на рынке аренды «повышенный комфорткласс», – считает замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. – Под этим термином я подразумеваю высокие по качеству квартиры в современных панельных домах повышенной комфортности. Чаще всего это унаследованные квартиры, с которыми и расставаться не хочется, но и неотложной необходимости в их использовании пока нет. Они больше стандартных по площади, у них удобные планировки, встречается дополнительный гостевой санузел… Но обычно они не дотягивают до бизнес-класса по месторасположению, по набору мебели или бытовой техники. Вот и будут хозяева колебаться между выбором: делать евроремонт и вкладываться в обстановку или опускать цены до уровня экономкласса».