Планировка квартир: девелоперы соревнуются в оригинальности

Всего несколько лет назад появление квартир-студий было новостью на рынке жилья. Сейчас ими уже никого не удивить, а девелоперы даже в бюджетном сегменте пытаются порадовать покупателей необычными предложениями: от выхода на эксплуатируемую кровлю до круговых квартир. Главное в этом вопросе – не «перемудрить», отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

От самостроя к массовому рынку
Строительство типового панельного жилья, которое было практически единственным вариантом с 1960-х годов, приучило россиян к стандартным планировкам. Но в 1990-е годы с падением железного занавеса люди начали присматриваться к западным стандартам и пытались самостоятельно воссоздать отдельные решения.

Первые квартиры необычных форматов на рынке российской недвижимости, по оценкам, появились еще в начале 1990-х. «Тогда сформировался первый тип неформатных объектов – квартиры с наличием гардеробных и объединенными кухнями-гостиными, полученными в результате перепланировок», – рассказала управляющий партнер и генеральный директор Urban Realty Светлана Кондачкова в ходе круглого стола «Необычные форматы недвижимости как инвестиции в будущее» в рамках Строительной недели Московской области. Некоторые собственники шли дальше – например, присоединяли чердаки для создания мансард и даже обустраивали зимние сады на «козырьках» подъездов.

В начале 2000-х нестандартные решения стали применяться организованно – правда, исключительно в новых элитных проектах. «Наконец фактически после кризиса 2008 года тренд глобальной индивидуализации вошел и в сегменты недвижимости эконом- и комфорткласса», – отмечает эксперт. Тогда на фоне снизившегося платежеспособного спроса выросла конкуренция между застройщиками, и с помощью таких «фишек» они пытались выделиться на фоне других.

Необычный эконом
В Москве нестандартные форматы остаются признаком бизнес-класса и элитной недвижимости. Но в Подмосковье, где уровень конкуренции намного выше, многие из них плотно проникли в сегмент доступного жилья. По данным Urban Group, доля квартир необычных форматов на рынке первичного жилья Подмосковья составляет менее 5% от всего объема предложения во всех сегментах. Более активный рост отмечается в сегментах эконом и комфорт – за год предложение таких квартир выросло на 47%, тогда как в высоком ценовом сегменте количество квартир необычных форматов, наоборот, сократилось в 2,5 раза.

В сегменте доступного жилья уже закрепились еще недавно бывшие новинкой квартиры-студии, все чаще появляются предложения двухуровневых квартир. «Также в эконом и комфорт постепенно проникают панорамное остекление и высокие потолки – прежде всего потому, что остальные форматы предусматривают большую площадь и, соответственно, существенное удорожание квартиры, – отмечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга Tekta Group. – Панорамные окна и высокие потолки незначительно влияют на стоимость квартиры, но весьма сильно меняют впечатление от нее: любой интерьер выглядит более «дорогим», квартира насыщается естественным светом и кажется более современной».

Среди совсем необычных форматов заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов назвал круглые видовые квартиры, трехуровневое жилье. «В ЖК «Солнечная система» сейчас представлен новый формат – «хобби-квартиры», которые помимо жилой площади обладают дополнительным нежилым многофункциональным пространством, которое предназначено для создания музыкальной студии, библиотеки, кинозала или мастерской», – поясняет эксперт.

Почти стандарт
Ранее редкие квартиры-студии сейчас уже стали распространенным явлением. «Изначально они появились в высококлассных проектах, а в 2000-х перекочевали и в массовое жилье, – рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Но если в дорогом сегменте подобная недвижимость была скорее оригинальным архитектурно-дизайнерским решением, призванным разнообразить выбор и привлечь внимание покупателей, то в экономклассе открытая планировка квартир стала необходимым шагом, обеспечивающим более рациональное и комфортное обустройство небольшого жизненного пространства». По словам заместителя руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антона Конобеевского, благодаря невысокой цене такие квартиры очень популярны у молодых семей, клиентов из регионов, включая начинающих предпринимателей.

Однако даже в этом формате до сих пор встречаются необычные решения. Например, сотрудница компании S7 Лилия Якубова приобрела в одном из проектов ГК «Астерра» небольшую студию в 28 кв. м, зато сразу с тремя окнами. Такое количество окон возможно благодаря «угловому» расположению квартиры, что раньше считалось недостатком, но сейчас девелоперы стараются повысить ликвидность такого жилья, в том числе увеличивая инсоляцию. «Сама студийная планировка меня полностью устраивает – я живу одна, поэтому даже удобнее, что квартира компактная и все под рукой. Если вдруг совмещенная кухня окажется неудобной, я просто установлю перегородку из матового стекла», – делится планами покупательница.

Относительно новым на рынке форматом являются «евродвушки» – квартиры, где одна комната площадью не более 14 кв. м отведена под спальню, а остальное пространство занимает кухня с гостиной. «Часто в таких квартирах делают кухни-ниши, располагающиеся в небольшом углублении площадью 5-6 кв. м без окон», – говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. В качестве примера проектов, где есть такие квартиры, можно привести комплекс апартаментов «Водный» (г. Москва) и ЖК «Лидер парк» (г. Мытищи). Появляются даже «евротрешки» – например, в ЖК «Garden Park Эдальго» от концерна «КРОСТ» предлагаются трехкомнатные квартиры площадью от 50 кв. м с двумя небольшими спальными комнатами по 10-11 кв. м и гостиной зоной с кухней.

Окна в пол
Квартиры с панорамным остеклением в отличие от студий все еще можно назвать необычным решением для бюджетного сегмента. Но и их уже немало: по данным ФСК «Лидер», такой тип занимает первое место по объему предложения в Москве и области среди нестандартных форматов. Его особенностью является застекление всех или части окон от пола до потолка. Также возможен вариант, когда от пола окно отделяет кладка высотой в 30-40 сантиметров.

Подобные квартиры встречаются, например, в подмосковных проектах ЖК «Ньютон», «Акварели», «Да Винчи», «Архимед», UP-квартале «Новое Тушино», ЖК «Ромашково». Отдельно можно назвать ЖК «Опалиха О2» в Красногорском районе, где квартиры с панорамными окнами дополнены высокими потолками и выделены в отдельную категорию «эколофтов». В Москве в сегменте комфорткласса квартиры с панорамным остеклением предлагаются в жилом комплексе M-House – такими являются все квартиры на последних двух этажах.

Новый уровень
Двухэтажные квартиры, а также квартиры с высокими потолками, которые потенциально можно разделить на два уровня, по данным ФСК «Лидер», занимают вторую позицию по объему предложения в нестандартных форматах. «На мой взгляд, в экономе востребованными будут двухуровневые квартиры небольшой площади, позволяющие максимально оптимизировать пространство, – считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». – Сейчас в Подмосковье уже есть такие предложения, это однокомнатные квартиры с антресолями, где предполагается организация спального места».

Задействовать крышу
Террасы и эксплуатируемые кровли в основном предлагаются в дорогих сегментах. Хотя единичные примеры встречаются и в эконом и комфортклассах. Например, в одном из корпусов ЖК «Николин Парк» квартиры последнего этажа имеют выход на крышу, которую можно обустроить как зону отдыха.

А в проекте «Гольяново Парк» эксплуатируемая кровля одновременно является террасой: на втором этаже двухуровневые и одноуровневые квартиры построены в виде перевернутой буквы «П», а между ними и сбоку находится кровля, на которую можно выйти со второго уровня квартир. Руководитель отдела в крупной компании Елена Анисимова (имя изменено) с мужем приобрели сразу три квартиры в проекте – две двухуровневые и одну линейную. В результате за 13 млн рублей пара получила квартиру площадью 220 кв. м с двумя террасами, на одной из которых покупатели планируют обустроить зимний сад, а другую переделать в гардеробную. «Мы искали просторное жилье с интересной планировкой, обязательно в малоэтажном жилом комплексе рядом с Москвой – не далее километра от МКАД – и с видом на парк, – рассказывает покупательница. – Я сама работаю в сфере недвижимости, но даже с учетом моей осведомленности в предложениях на рынке новостроек найти квартиру, соответствующую всем озвученным характеристикам и вписывающуюся в бюджет, оказалось очень непростой задачей. Под описанные характеристики подошел по сути единственный проект, но даже в нем пришлось объединять квартиры».

Дом в доме
Жилье на первых этажах пользуется невысоким спросом среди покупателей (подробнее об этом читайте в статье «Первые этажи жилых домов: бизнес или жизнь»). Чтобы повысить ликвидность таких квартир, некоторые девелоперы создают в них квартиры с отдельным входом.

В Москве такие предложения встречаются лишь в дорогих сегментах. Правда, некоторые из них являются апартаментами, что делает цену относительно доступной. Например, в ЖК «Флотилия» от ГК «ГРАС» (стоимость кв. м, по данным RealSearch.Ru, составляет 115 000 - 145 000 руб.) предлагаются так называемые «сити-хаусы» – двухуровневые квартиры с собственным входом. В Подмосковье похожий формат предлагается в ЖК «Ньютон».

В ЖК «Солнечная система» предлагаются одноуровневые квартиры с собственным входом. Помимо отдельного входа покупатели получают в безраздельное пользование дополнительный холл площадью свыше 5 кв. м, за который они не платят.

Не только квартиры
Тем, кому по какой-то причине не подходят квартиры нестандартных форматов, в некоторых проектах доступны необычные опции, к которым в первую очередь относятся кладовки. Например, такие помещения предлагаются в жилых комплексах «Валь д’Эмероль», «Солнечная система», «Новое Бутово», «Новое Бисерово», «Рациональ».

«Выгода для покупателя очевидна – во-первых, приобретая кладовку, он может спокойно хранить сезонные или крупногабаритные вещи в собственном специальном помещении, а не на балконе, не в гараже и не в арендованном под эти нужды складе, как часто делают горожане, – считает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». – Во-вторых, помимо экономии полезной площади квартиры, хозяин кладовки экономит и средства: например, в ЖК «Рациональ» квадратный метр кладовой стоит вдвое дешевле, чем жилой площади в квартире». А, например, в ЖК «Валь д’Эмероль» кладовки и вовсе предоставляются в безвозмездное пользование.

ТВ-редактор Светлана с подругой купили квартиры в одном подъезде и, пользуясь таким удачным стечением обстоятельств, приобрели в нем же одну кладовку на двоих. «Жилье у нас по 46 «квадратов», так что для организации «склада» на такой жилплощади места по определению нет, – рассказывает она. – У нас это будет первый опыт, когда подсобное помещение вынесено за пределы квартиры. Еще не знаю, что именно буду там хранить, но кладовку ведь полезно иметь даже на всякий случай – когда появятся «лишние» вещи, не придется выгадывать сантиметры, ломать концепцию интерьера, портить балкон. Но я уверена, что помещение мы заполним сразу после новоселья. Здесь можно держать разные хозяйственные инструменты, остатки стройматериалов, надувной матрас или запасные одеяла и подушки для гостей, даже сезонную одежду и обувь».

И молодым, и старым
Спрос на нестандартные квартиры не слишком высок, констатируют эксперты. По данным Urban Group, в основном необычные квартиры выбирают покупатели в возрасте от 25 до 35 лет (45%), большинство покупателей (около 65%) – жители Москвы. «Традиционно более открыты для экспериментов женщины, поэтому среди покупателей квартир редких форматов 51,9% составляют представительницы прекрасного пола», – отметил Леонард Блинов.

Правда, единого «портрета» покупателя нестандартного жилья нет. «Пожилые люди вряд ли выберут квартиру с несколькими уровнями – им это неудобно. В то же время им вполне может понравиться жилье с отдельным входом с улицы или с панорамным остеклением. Мансарды популярны среди молодежи, людей творческих профессий. Квартиры с возможностью объединения востребованы большими семьями с детьми. Получается, что на каждую целевую группу найдется свой «нестандарт», – подчеркивает Дмитрий Гусев (ГК «Глубина»).

Не ошибиться
В целом потребители экономсегмента не готовы сильно переплачивать за так называемые «бонусы» – будь то остекление, террасы, выход на крышу или что-то еще, считает Дмитрий Гусев. Хотя в случае удачных решений покупатели готовы заплатить немного больше.

По словам Леонарда Блинова, первый раз о нестандартных форматах в Urban Group задумались как об эксперименте, и в 2011 году решили 10% квартир в «Городе набережных» сделать двухуровневыми. Цена квадратного метра в них не превышала цену в обычных линейных квартирах. Но эксперимент удался, и теперь необычные квартиры продаются с премией. «Стоимость квадратного метра квартир нестандартных форматов, как правило, несколько выше – до 10%. Стоимость квадратного метра совсем редких форматов в силу уникальности предложения может быть еще выше: на 15–20%», - говорит эксперт.

Правда, есть и риск создать продукт, который не будет пользоваться спросом у покупателей с ограниченным бюджетом. В этом случае, по мнению Леонарда Блинова, придется продавать их на 3-5% дешевле. «Одна из самых распространенных ошибок – слишком большая площадь, – говорит Светлана Кондачкова. – Например, студии площадью 60 кв. м сейчас не пользуются спросом».

Слишком маленькая площадь – тоже ошибка, особенно в случае с двухуровневыми квартирами. «Мы для себя определили, что при площади меньше 50 кв. м нарушается эргономика двухуровневой квартиры. Ее очень тяжело комфортно спланировать и обставить», – отмечает Леонард Блинов.

По мнению PR-директора ФСК «Лидер» Марины Концевой, квартиры нестандартного формата пользуются у покупателей повышенным спросом лишь в тех жилых комплексах, где они представлены ограниченным тиражом. Иначе они рискуют превысить спрос и к тому же теряют статус редких.

По мнению специалистов www.irn.ru, покупателей, целенаправленно ищущих необычную квартиру, не так много. Но необычные решения все равно являются конкурентными преимуществами: многие из тех, кто даже в итоге купит обычную линейную квартиру, могут изначально обратить внимание на проект именно из-за нестандартного подхода.