Большинство людей начинает строительство дома с выбора того, кому можно доверить этот процесс. А кто-то сразу начинает завозить на место будущего дома строительные материалы: он не просто знает, какой дом хочет построить, но и знает – как. Очередная статья www.irn.ru из серии про индивидуальное строительство посвящена истории предпринимателя Олега Тетерникова (фамилия изменена), который не просто отказался от покупки готового дома, но самостоятельно разработал проект и полностью курирует строительство.


Ближе, чем ожидали
В 2011 году Олег Тетерников принял решение о продаже старого участка родителей и приобрел новый – в организованном поселке поближе к Москве. Предприниматель, который сам проживает в районе Теплый Стан, выбрал участок в 32 км по Калужскому шоссе – так ему будет удобнее добираться. За восемь декларированных соток (по факту их оказалось девять) в организованном поселке без магистрального газа Олег заплатил чуть менее 2 млн рублей.

Уже на стадии регистрации сделки было объявлено о том, что к столице планируют присоединить часть юго-западных земель области. То есть будущий дом оказался не просто ближе к Москве, а буквально на ее территории. «В отношении Новой Москвы пока очень много неопределенности, поэтому невозможно понять, выиграл ли отдельный собственник от присоединения к столице или проиграл, – считает директор департамента продаж ГК «Астерра» Иван Матюшин. – Что-то конкретное можно будет сказать только после появления генплана развития территории – все будет зависеть от того, попадет ли участок Олега в проект реконструкции и каким именно образом: не пройдет ли по поселку новая дорога, не построят ли очистные сооружения и т.п. Кроме того, изменение статуса земель может привести к увеличению налоговой нагрузки из-за более высокой кадастровой стоимости. Поэтому пока нельзя однозначно заявить, что присоединение к Новой Москве увеличило ликвидность купленного Олегом участка».

Правда, многие эксперты отмечают, что ценовой эффект от присоединения к столице заметен уже сейчас. По словам генерального директора Vesco Construction Вадима Ивкина, средняя цена сотки на первичном рынке по Калужскому шоссе до присоединения к Москве составляла $10 000 - 11 000, а сразу после присоединения выросла до $14 000 за сотку. Однако в целом за три года с момента объявления решения о присоединении рост цен на рынке участков без подряда был ниже инфляции: по данным «ИРН-Консалтинг», с середины 2011 г. средняя стоимость сотки увеличилась на 8,2%.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», говорит, что подорожание конкретного участка может достигать двукратного размера. Руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Алексей Сенчук, напротив, отмечает, что цены на многие участки без подряда даже в Новой Москве в последние годы снизились: «Цена зависит в том числе от самого проекта – есть такие, где за прошедшие пять лет ничего не произошло, и купившие участок владельцы готовы скинуть его на вторичном рынке за любые деньги. В то же время в удачно развивающемся проекте цена растет».


Полезные знания
Строительство дома началось в 2013 году. Прежде всего были возведены хозяйственные постройки: летний домик, который по задумке в дальнейшем преобразится в гостевой, а также сарай и теплица. Кроме того, за лето 2013 года удалось построить фундамент.

Олег не проводил специальных исследований почвы для определения необходимого типа фундамента. Он сделал выводы на основании опыта соседей, кроме того, предварительно вырытый колодец на участке позволял определить уровень залегания грунтовых вод. «Специалист может, конечно, прийти к определенным выводам на основании изучения вырытого колодца, но и для него информация будет не полной. На применение тех или иных конструкций фундамента влияет не только уровень грунтовых вод, но и рельеф участка, тип грунта, конфигурация будущего дома. Если дом не очень большой, то можно рискнуть, но лучше получить данные геологических изысканий», – отмечает руководитель департамента «НЛК Домостроение» ООО «ТД ИЛП» Семен Гоглев.

Кроме того, глубина залегания грунтовых вод может быть разной даже в рамках небольшого участка. Важно определить ее именно в том месте, где планируется строить дом. По словам Вадима Ивкина, геологические изыскания будут стоить в районе 40 000 рублей. К слову, в статье «Загородный дом своими силами: без помощи друзей не обойтись» рассказывается история Марины Акимовой, которой удалось провести эти исследования за 30 000 рублей.

Поскольку благодаря фундаментальному физическому образованию Олег неплохо разбирается в вопросах инженерии и строительства, он не заказывал проект дома. Ознакомившись с несколькими готовыми проектами и проконсультировавшись со знакомым архитектором по отдельным вопросам, он по сути создал собственный проект, воплощая его непосредственно на стройке. Олег выдает рабочим конкретные задания и при необходимости снабжает их чертежами.

Алексей Сенчук считает такой подход вполне обоснованным: «Если образование Олега позволит ему рассчитать нагрузку от несущих стен на конструкцию и фундамент, с учетом коэффициента веса, который ляжет на нее впоследствии (мебель, отделочные материалы, бытовая техника), то все будет в порядке».

Правда, большинство экспертов заявили, что строить без готового проекта чревато проблемами. «Если речь идет о доме для постоянного проживания со сложными архитектурными элементами, строительство без проекта очень рискованно, – говорит Иван Матюшин. – Могут быть неправильно рассчитаны размеры стен, неверно проложена вентиляция, некорректно рассчитаны характеристики фундамента. Даже незначительные на первый взгляд ошибки могут обернуться проблемами при эксплуатации. Например, если на чердаке поставить окна неправильного размера, на потолке будет собираться вода». К тому же, по словам эксперта, перед введением дома в эксплуатацию все равно придется «отрисовать» проект целиком, чтобы пройти комиссию и получить справку БТИ.

Также самостоятельное проектирование, по мнению Вадима Ивкина, грозит непредвиденными затратами из-за непредусмотренных заранее нюансов: «По опыту наших заказчиков на круг такой подход обходится на 15-30% дороже запланированного». Правда, Олегу пока удается избежать непредвиденных трат и он остается в рамках намеченного бюджета.


Выбор бригады
Летний гостевой домик Олег полностью построил самостоятельно. «Когда пришли замерщики окон, они, проверив оконные проемы, сразу поняли, что я строил сам, потому что профессиональные строители обычно с такой точностью не подгоняют, – рассказывает он. – Даже в телевизионных передачах, типа «Дачный ответ», несмотря на интересные примеры решений, на крупных планах бросаются в глаза недочеты».

Конечно, строительство большого дома, пригодного для постоянного проживания, – это намного более сложная задача. Поэтому к большинству работ Олег привлекает наемную бригаду, однако сам постоянно присутствует на стройке, давая указания рабочим и контролируя процесс – то есть фактически исполняет функции прораба. «Если рабочих не контролировать, то могут произойти интересные вещи, например, мои соседи только через год после окончания строительства обнаружили, что им не положили утеплитель. Я по возможности постоянно присутствую на строительных работах. Могу пробыть там целый день, а в случае отсутствия времени приезжаю хотя бы на час, – говорит он. – Необходимость в переделывании работы возникала очень редко, но иногда просил, например, заменить брус, если попадался дефектный, особенно в наиболее важных с точки зрения конструктива местах».

Олег считает, что в целом ему повезло с бригадой: «Это достаточно квалифицированные люди, которые хорошо разбираются в строительстве. Рабочие могут и меня послушать, и сами что-то посоветовать, а то и поспорить со мной». Об этой бригаде Олег узнал от знакомых и в целом считает сарафанное радио лучшим помощником в таких делах: «Частные бригады не так хорошо разрекламированы, как официальные фирмы, поэтому стремятся получить хорошие отзывы. Официальные рабочие вызывают меньше доверия. У меня сложилось такое впечатление, что в фирмы приходят начинающие строители, чтобы научиться и набраться опыта, а потом создать собственную бригаду. Я бы не хотел, чтобы на мне учились».

Начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» Алексей Хижняков согласен, что наем официальной фирмы не гарантирует того, что на строительство пришлют опытных рабочих. Но нельзя однозначно сказать, что таких строителей там в принципе нет. «Профессионалы есть везде: и в официальных фирмах, и в частных бригадах. Я сам много лет руководил строительной компанией на разных объектах и встречал совершенно разный подход к карьере, – отмечает эксперт. - Кто-то оставался в команде на протяжении долгого времени, получая стабильную работу, а кто-то уходил в поисках лучшей доли. Думаю, в данном случае стоит полагаться на отзывы людей, которые работали с конкретными строителями. Обычно так и бывает: вы выбираете подрядчика, основываясь на рекомендациях знакомых или родственников, а не по принципу «официальная фирма/частная бригада».

Неоспоримо одно: услуги официальной фирмы намного дороже труда частных подрядчиков. По словам Ивана Матюшина из ГК «Астерра», любая официальная фирма будет стоить минимум на 40% больше, чем «шараш-монтаж».


Дом с кукушкой
Укладка фундамента (включая стоимость материалов) обошлась Олегу в 200 000 - 250 000 рублей. Эксперты говорят, что это очень небольшая сумма для таких работ, но стоимость находится в пределах рынка. «Если грунты удачные, габариты прямоугольные и небольшие (например 10x10) и не очень много промежуточных лент, то затраты адекватны», – утверждает управляющий партнер корпорации Good Wood Александр Дубовенко.

В этом году Олег приступил к строительству двухэтажной коробки дома – из деревянного бруса размером 9х9. Материалы стоили около 600 000 рублей, а работы – 400 000, что, по словам экспертов, также вполне адекватно.

В настоящее время ведется строительство кровли. Проект для крыши, как и для самого дома, Олег сделал сам, «подсмотрев» несколько схожих в интернете. В настоящее время идут деревянные работы, а к покрытию металлочерепицей пока не приступали, даже материалы еще не заказаны. Поэтому полную стоимость крыши пока тяжело предсказать. «Крыша сложная, ломаная, в частности, предусмотрены «кукушки» (подобие треугольного окна на скате крыши). Поэтому я готов к тому, что будет много отходов, придется покупать материала почти вдвое больше, чем понадобилось бы для строительства обычной двухскатной крыши», – объясняет Олег.

В этом же году Олег планирует закончить наружную отделку и поставить окна. Внутренняя отделка, скорее всего, будет производиться уже в следующий сезон. Ее Олег планирует осуществить самостоятельно – без привлечения сторонней бригады.


Подарок от Москвы
Один бонус от вхождения поселка в состав Новой Москвы Олег уже получил – город за свой счет подвел газ в поселок. По словам Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), ему очень повезло, ведь пока такие примеры единичны: «Правительство уже утвердило программу газификации всех населенных пунктов Новой Москвы. Но конкретных сроков ее выполнения не обозначено. Соответственно, ожидание бесплатной газификации поселка может сильно затянуться». Как отмечает Иван Матюшин (ГК «Астерра»), наличие магистрального газа повышает стоимость участка примерно на 20%.

Газовая труба проходит в четырех метрах от фундамента дома. По предварительным оценкам хозяина участка, подводка газа, с учетом стоимости котла, но без разводки по дому обойдется в 400 000 рублей. Эксперты отмечают, что в данном случае Олег, скорее всего, закладывает бюджет с запасом. «В указанную сумму должна войти и разводка по дому. Полный проект газификации дома обычно обходится в сумму до 500 000 рублей», - говорит Владимир Яхонтов.

На территории участка вырыт колодец. От него будет проведена система водоснабжения. Пока Олег точно не определился с технологией, но поделился базовыми принципами: «Чтобы обеспечить круглогодичное водоснабжение, труба должна проходить на глубине двух метров – так вода не будет замерзать. Чтобы она не замерзла «по дороге» наверх, используется электрический подогрев с помощью специального кабеля. Таким образом, утепляется весь участок от глубины до самого дома».

Электричество в поселке проведено застройщиком и входило в стоимость участка. Олегу пришлось поставить дополнительный столб на участке и подключить к нему общее электричество, к дому электричество пока не подведено. «Самым дорогим оказался столб, поскольку разрешение на выделение мощности на меня уже было. За установку этого столба и проведение десятиметрового кабеля я заплатил в районе $1000. Поставил счетчик, а уже после этого по построенным точкам провел электричество сам». По мнению Ивана Матюшина это вполне обоснованная цена: «Здесь действует простая математика: столб стоит около 17 000 с установкой, кабель – примерно 400 рублей за метр, счетчик – от 3000 до 7000 рублей, работа электрика (если бы Олег прибегал к его услугам) обошлась бы в 5000–7000 рублей». Собственники участков в поселке приняли решение централизованно увеличить выделенную мощность вдвое – это будет им стоить еще по 10 000 рублей с участка.


Негарантированная выгода
На текущий момент общие затраты на строительство дома с учетом стоимости участка составили более 3 млн рублей, на оставшиеся работы (без внутренней отделки) уйдет еще не менее 1 млн рублей. Что касается готовых домов на вторичном рынке, коттедж из бруса площадью около 160 кв. м на восьми сотках в обозначенной зоне, по словам Вадима Ивкина (Vesco Construction), обойдется примерно 6-7 млн рублей. Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») дает больший разброс – от 5,3 млн до 9,5 млн рублей.

«Коттедж из клееного бруса площадью 150-170 кв. м на участке 7-10 соток на первичном рынке в зоне 20-40 км от МКАД стоит в районе 7–12 млн рублей. Строительство дома аналогичного размера на участке без подряда такой же площади в газифицированном поселке обойдется примерно в 7–9 млн рублей. Олегу повезло с тем, что газ ему достался бесплатно, благодаря чему удалось сэкономить», – отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Учитывая неопределенность с генпланом и дальнейшим развитием соседних с участком Олега территорий, рано подсчитывать выгоду от покупки участка в этом месте и самостоятельного строительства дома, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Но чего он точно смог добиться – воплощения всех своих желаний в проекте и постепенной оплаты материалов и работ, что не так сильно бьет по карману, как покупка готового коттеджа.

Читайте также: