На все руки мастера: девелоперы выпускают панели, добывают гранит и делают окна

В состав многих девелоперских структур входят заводы, причем не только домостроительные комбинаты, но и производства отдельных стройматериалов, окон, отделочных и декоративных элементов. Они работают главным образом для обеспечения собственных строек, хотя порой становятся полноценным бизнесом. Как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», собственное производство позволяет существенно снизить себестоимость строительства. Но создать рентабельное производство под силу далеко не всем девелоперам.

Панельные гиганты
Полный цикл производства чаще всего организуют компании, строящие панельное жилье, крупнейшие – это «ДСК-1», ГК «ПИК», «СУ-155», «Группа ЛСР», «Мортон», «КРОСТ», ГВСУ «Центр». Большинство из них не ограничиваются изготовлением железобетонных панелей. Например, ГК «ПИК» выпускает оконные и дверные блоки из ПВХ и алюминия, а в состав ГВСУ «Центр» и концерна «КРОСТ» входят заводы по производству столярных и электромеханических изделий и деревообрабатывающие.

Предприятия ГК «СУ-155» изготавливают металлоконструкции, кирпич, керамическую плитку и еще несколько десятков наименований продукции. Всего в состав группы компаний входит более 80 предприятий, более половины из которых являются промышленными. «Собственные предприятия компании по выпуску ЖБИ позволяют строить до 2 млн кв. м жилья в год, - сообщили в пресс-службе компании. – Для сравнения: по данным Росстата, силами всех застройщиков в Московской области за первое полугодие 2014 года было введено чуть более трех миллионов квадратных метров жилья».

Домостроительные комбинаты «Группы ЛСР» в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге возводят около 1 млн кв. м жилья в год. Предприятия группы занимаются не только производством основных материалов, но и добычей полезных ископаемых, необходимых в строительстве – песка и гранитного щебня. «Группа ЛСР» обладает самым большим в России объемом подтвержденных запасов гнейсо-гранитов – 569 млн кубометров, которых хватит на 88 лет разработки при текущем уровне добычи.

Собственные заводы и домостроительные комбинаты открывают и застройщики поменьше. Например, у ГК «Домостроитель» есть комбинат по производству железобетонных изделий в Электростали, где изготавливаются конструктивные элементы для строительства зданий по технологии сборно-монолитного каркасного домостроения: многопустотные плиты перекрытий, колонны и ригели. Номинальная мощность завода – 100 000 - 110 000 кв. м жилья в год.

Монолит догоняет
Девелоперы, использующие монолитно-кирпичный конструктив, реже прибегают к собственному производству, в основном полагаясь на подрядчиков, отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Однако и здесь есть компании, организующие полный цикл производства, среди которых эксперт выделил ГК «МИЦ» и «МФС-6».

Вертикально интегрированной компанией полного цикла является и Urban Group. В составе компании – Егорьевский завод строительных материалов, который входит в тройку лидеров по производству газобетона в Московском регионе. Мощность завода позволяет ежегодно возводить не менее 600 000 кв. м жилья. Кроме того, у Urban Group есть производство пластиковых окон, металлоконструкций, вентиляции, сантехнических заготовок.

Некоторые компании, строящие монолитные дома, имеют собственное производство товарного бетона (готовой бетонной смеси для строительства). Среди них, например, Urban Group и ФСК «Лидер».

В состав МПРК «Грас» входят три завода по изготовлению автоклавного газобетона, которые производят в общей сложности 600 000 куб. м в год. «Этого объема хватит на 1,2 млн жилых или коммерческих квадратных метров или 8000 частных домов со средней площадью 150 кв. м», – отмечает начальник отдела маркетинга и продаж компании Александр Охлопков.

Более редкий случай – производство отделочных материалов и конструкций для украшения фасадов. Например, ГК «Астерра» самостоятельно производит декоративные элементы для коттеджей и малоэтажных многоквартирных домов в собственных проектах. Это не слишком крупное производство, на нем заняты 10 человек. «Объемы производства декоративных элементов привязаны к объемам строительства и зависят от количества домов, которые находятся на стадии отделочных работ, - рассказывает директор по развитию ГК «Астерра» Константин Злобин. – Выпуск даже одного комплекта изделий в месяц, рассчитанного на один коттедж, является для нас рентабельным, поэтому производство непрерывное. В настоящее время только для поселка «Орловъ» мы выпускаем примерно 500 декоративных элементов в месяц, этого хватает на отделку 2-3 домов».

Экономия во главе угла
Главным преимуществом собственного производства является снижение себестоимости строительства за счет экономии на закупках. Благодаря этому девелопер имеет возможность устанавливать конкурентоспособные цены на жилье. «Это ощутимо – до 20-30% – удешевляет себестоимость строительства, поскольку доля расходов на стройматериалы в стоимости квадратного метра может доходить до 60%, в зависимости от сегмента жилья», – говорит генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш.

В результате девелоперы могут либо увеличить прибыль, удерживая цены в рамках рынка, либо потратить сэкономленное на улучшение качественных показателей проекта (например, на инфраструктуру и общественные пространства), либо снизить цены, чтобы привлечь больше покупателей. ГК «СУ-155», например, благодаря закупке стройматериалов на собственных предприятиях по низким ценам и сокращению логистических издержек держит цену на 10-20% ниже среднерыночной.

Экономические аргументы приводят и в «Астерре»: «Себестоимость комплекта декоративных элементов для одного коттеджа (около 160 шт.) составляет около 500 000 руб., – говорит Константин Злобин. – Если заказывать подобные на стороне, их стоимость будет существенно выше. Один комплект мягких изделий из пенополиуретана стоит 800 000 руб., а комплект твердых каменных изделий фирмы «Идеальный камень» уже около 2,5 млн руб. Наша технология заключается в смешивании пластика и каменной крошки, в результате материал получается намного более высокого качества, чем пенополиуретан, и по своей износостойкости почти соответствует камню».

Не только деньги
Помимо прямой экономической выгоды девелопер получает независимость от сторонних поставщиков, поэтому может с большей точностью планировать сроки, объемы и стоимость поставок, а кроме того – самостоятельно контролировать качество стройматериалов. «Также это позволяет отрабатывать, например, новые архитектурные проекты на собственной производственной площадке. Наличие собственной лаборатории позволяет проводить испытания», – говорит руководитель «НЛК Домостроение» Семен Гоглев.

Основным преимуществом собственного производства товарного бетона PR-директор ФСК «Лидер» Марина Концевая считает возможность контроля качества и гарантию быстрой доставки до стройплощадки, что является критичным при монолитном домостроении.

«Благодаря развитию собственных производств компания Urban Group может строить недорогие мало- и среднеэтажные жилые дома в короткие сроки при полном сохранении качественных характеристик с огромной вариацией планировочных и фасадных решений», – отмечает генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков.

Дополнительным преимуществом является повышение доверия со стороны клиентов. По словам начальника отдела маркетинга и продаж МПРК «Грас» Александра Охлопкова, менеджеры по продажам всегда сообщают покупателям, что при строительстве используются собственные материалы.

Кроме того, самостоятельное производство помогает разнообразить архитектурный облик проекта, выделяя его на фоне конкурентов. «Производство декоративных элементов осуществляется с целью создания уникального внешнего вида наших домов. Например, в поселке «Орловъ» все дома выполнены в едином екатерининском стиле. За счет декоративных элементов они действительно смотрятся как дома того времени», – рассказывает Константин Злобин (ГК «Астерра»).

Для больших
Несмотря на очевидные преимущества, собственное производство не всегда целесообразно. «Нужно учитывать и возможные риски: при неполной загрузке мощностей велика вероятность убытков производства, а большой излишек стройматериалов влечет необходимость создания еще одного бизнеса, связанного с их продажей», – считает Павел Лепиш.

Поэтому содержать собственное производство, эффективное с точки зрения удешевления жилья для конечного покупателя, под силу преимущественно крупным застройщикам или холдинговым структурам. «Важно оценить собственные перспективы, возможности по строительству за какой-нибудь период и определиться с организацией производственной цепочки. Для некрупных компаний не выгодно собственное производство, если оно составляет 500-1000 кубометров изделий в месяц», – отмечает Семен Гоглев. По мнению эксперта, при необходимости можно организовать один цикл производства, а остальное покупать у крупных производителей.

Поделись продукцией своей
Как считает коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева, главным требованием является работа для рынка. Если же она ведется только для нужд компании, любые экономические стагнации или изменения конъюнктуры рынка приведут к тому, что стоимость производства будет колоссальной.

По словам эксперта, эта «болезнь» раньше была свойственна большинству панельных домостроительных комбинатов. Они обеспечивали только собственные проекты, не развивали серии, не следили за себестоимостью. В 2008 году они перенесли тяжелый удар, многие из них так и не восстановились до конца. «Сейчас многие компании это понимают и работают для внешних заказчиков, например «ДСК-1», «Крост», «ЛСР», - говорит Ольга Гусева. Более того, «ДСК-1», по словам Владимира Богданюка, в первую очередь ориентирована именно на внешние заказы.

«Практически все девелоперы, имеющие собственные производства, реализуют свою продукцию и на открытом рынке. Для них это отдельный бизнес, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Однако в периоды активного развития рынка, когда у холдинга в реализации находится сразу несколько проектов, компания может переориентироваться на обеспечение собственных строек необходимыми материалами. Она по-прежнему продает свои изделия сторонним организациям, но устанавливает ограничение на внешние поставки».

Некоторым девелоперам удалось выйти даже на международные рынки. В «НЛК Домостроение» существует собственный деревообрабатывающий комбинат – Сокольский ДОК. Он был открыт более 50 лет назад и сейчас является крупнейшим деревообрабатывающим предприятием в европейской части России, которое первым в стране освоило технологию производства домов из клееного бруса. Около 60% продукции используется для собственных нужд, остальное производится на продажу. В настоящее время комбинат осуществляет поставки в Италию, Австрию и Японию.

И все же даже крупные девелоперы с большими мощностями производств в первую очередь ориентируются именно на собственные потребности. Как заявили в пресс-службе ГК «СУ-155», наиболее эффективны производства, поставляющие до 70% выпускаемой продукции для собственного строительства.

По мнению специалистов www.irn.ru, универсального решения нет, все зависит от экономической модели конкретной компании. «Большинство наших производств выполняют только внутренние заказы. Для нас это часть девелоперской деятельности, а не отдельный бизнес, – говорит Андрей Пучков из Urban Group. – На внешнем рынке продается только газобетон, который производится на Егорьевском заводе строительных материалов. Мощность завода позволяет «делиться» продукцией с внешним рынком». ГК «Астерра» также производит декоративные элементы исключительно для собственных нужд, а вот увеличение объемов производства для продажи сторонним компаниям потребовало бы от компании неоправданных вложений.

Поэтому не стоит говорить о целесообразности исключительно крупных производств, способных обеспечить не только собственные стройки, но и всех конкурентов в придачу. Главное, чтобы производство было профильным и востребованным в строительстве собственных проектов.