Квартиры в Подмосковье: для продаж нужны инструменты

Высокие темпы строительства жилья в Подмосковье на фоне сложной экономической ситуации в стране и снижающегося платежеспособного спроса населения могут поставить девелоперов в непростое положение, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Застройщики Московской области, да и Новой Москвы давно оперируют значительно меньшей доходностью, чем столичные девелоперы. Отсутствие большой маржи не позволяет им выжидать благоприятных экономических условий; приходится зарабатывать на обороте, на массовых продажах, в отличие от московских коллег (подробнее см. «Объем ввода жилья в старой Москве будет расти, но недолго» и «Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги II квартала 2014 г.»).

Как отмечает эксперт www.irn.ru, одной из причин, замедляющих продажи, сейчас становится требовательность покупателей, не желающих платить просто за квадратные метры в чистом поле. Современным состоявшимся людям требуется не просто крыша над головой, но и транспортная, социальная инфраструктура, комфортный и здоровый образ жизни, рабочие места и точки приложения сил для предпринимательства.

Перспективы развития Подмосковья
С начала 2014 года на рынке новостроек Подмосковья основным катализатором роста спроса является стремление населения и профессиональных игроков рынка использовать недвижимость как надежный актив для инвестиций, направленных как на защиту от возможных кризисных явлений, так и на рост. «А это означает, что качество объекта рассматривается особенно тщательно. Таким образом, идет активный процесс очищения рынка жилья от низкокачественных проектов», – говорит управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев.

Наступивший в конце весны спад спроса на жилье после резкого всплеска в начале года (подробнее о политических и макроэкономических причинах см. в обзоре рынка недвижимости по итогам I полугодия 2014 года и прогнозе рынка недвижимости на 2014-2015 годы), отсутствие роста цен показывают, что в значительной степени платежеспособный спрос этого года исчерпался.

Уменьшилась доля спекулятивных сделок – в общей структуре сделок заметно снизилось число покупок, совершаемых с целью краткосрочного инвестирования. Иными словами – потребители все чаще отказываются от стратегии, предусматривающей приобретение объектов на начальной стадии строительства для последующей быстрой перепродажи, считают в ГК «Глубина». Логичным образом на этом фоне увеличилась доля «длинных» инвесторов, которые покупают жилье на последней четверти строительной фазы и в дальнейшем планируют сдавать его в аренду. Эта схема реализуется с целью сохранения капитала и минимизации собственных рисков.

Одновременно, по словам Гусева, в качественных проектах рост цен продолжался. Увеличение стоимости кв. м в высококачественных подмосковных ЖК только в первом квартале достигало почти 10%. В свою очередь девелоперы нежизнеспособных проектов были вынуждены предпринять попытки закрытия кассовых разрывов за счет снижения цен.

Еще одна тенденция, которую отмечают в «Глубине», – увеличение доли сделок с квартирами в малоэтажных ЖК. Это связано с высокой степенью комфортности проживания в малоэтажных ЖК за счет благоприятного окружения и хорошо развитой инфраструктуры таких комплексов.

Планирование и создание комфортной среды обитания
Есть и еще одна причина повышенного интереса к малоэтажке, отмечают в www.irn.ru. Она связана с общей политикой властей Москвы и Московской области, принявших решение об ограничении этажности нового строительства. Новации в градостроительной политике Московской области, направленные на создание комфортной среды в регионе, запустили стадию активного переформатирования рынка недвижимости. В Подмосковье проводится корректировка генпланов, а также стратегий девелоперов, вызванная новыми требованиями к объектам капитального строительства.

До конца этого года все муниципальные образования области должны утвердить свои генпланы, так как уже с января 2015 года любое строительство без них будет уже невозможно.

Корректировка генпланов вызвана новой редакцией нормативов, регламентирующих градостроительную деятельность в Московской области и устанавливающих обязательные требования при размещении объектов капитального строительства. «Данные нормативы обязательны при разработке генпланов, они касаются планирования жилищного строительства, детских садов, школ, поликлиник, парковых зон, стоянок, – подчеркнул Владислав Гордиенко, исполняющий обязанности начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области. – Проекты и генпланы, разработанные без соблюдения нормативов, будут просто нелегитимны».

По информации областных властей, прежняя редакция нормативов была принята в мае 2012 года. В новой редакции власти учли предложения, поступавшие за последние два года от жителей Подмосковья, представителей муниципальных органов исполнительной власти, общественных организаций и участников стройкомплекса.

Основные перемены в новой редакции градостроительных нормативов направлены на снижение предельно допустимой этажности возводимых и реконструируемых, жилых и нежилых зданий – до девяти этажей. Также увеличены количественные показатели обеспеченности населения местами для парковки из расчета одно машино-место на семью. Важным направлением в планировании городской среды будет развитие общественных пространств – пешеходных зон, парков, участков для размещения объектов социальной и культурной инфраструктур.

Участники рынка, комментируя новации в градостроительной политике, отмечают: «После корректировки генпланов уже не будет таких ситуаций, когда, к примеру, строят два детсада при возведении 17-этажного дома, и столько же – при строительстве малоэтажки», – говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

«Проблемы могут возникнуть у тех компаний, кто в природных зонах, предназначенных для малоэтажной застройки, собирался строить 25-этажные башни, а также у девелоперов, не готовых инвестировать в благоустройство и планирующих проекты по устаревшим технико-экономическим показателям. Эти игроки рынка, скорее всего, действительно столкнутся с трудностями, в частности, по согласованию проектов планировки», – прогнозирует вице-президент ГК «ПИК» Даромир Обуханич.

Возможные точки роста
В Подмосковье можно выделить несколько крупных проектов по развитию территорий и созданию точек роста на длительную перспективу. Они однозначно повысят привлекательность близлежащих районов и окажут влияние на развитие жилой недвижимости, отмечают в компании «Метриум Групп», которая подготовила обзор перспективных территорий.

Среди основных кластеров эксперты выделяют, например, МФЦ «Рублево-Архангельское» (Можайский район г. Москвы, до 01.07.2012 – Красногорский район).

Территория «Рублево-Архангельского» площадью около 460 га после расширения границ Москвы в 2012 г. стала частью столицы. Решение о размещении здесь международного финансового центра было принято в апреле прошлого года (ориентировочный объем инвестиций – $10-11 млрд). В апреле 2014 г. были объявлены финалисты конкурса на разработку архитектурно-градостроительной концепции застройки территории.

Изначально на привлекательном участке, расположенном в Захарковской пойме недалеко от Рублевки, планировалось реализовать проект создания «города миллионеров». Идея образования поселения, где будут жить только обеспеченные люди, была обнародована в прессе в 2005 г. Она принадлежала владельцу земли Сулейману Керимову. В 2008 году до начала строительных работ участок вместе с кредитом Сбербанка был продан Михаилу Шишханову. В середине 2009 года строительство и финансирование проекта были приостановлены. С 2012 года Сбербанк стал единственным акционером ЗАО «Рублево-Архангельское».

По предварительной концепции в рамках проекта предусмотрено строительство 5,39 млн кв. м недвижимости, в т. ч. 1,87 млн кв. м займет офисно-деловая застройка, 1,78 млн кв. м – жилье.

Территория «Рублево-Архангельского» граничит с Красногорским и Одинцовским районами Московской области. Ближайшими строящимися жилыми объектами являются новостройки южной части Красногорска, а также комплексы, расположенные в его пригороде, – ЖК «Архангельское», ЖК «Рублевское предместье» и пр.

Как и в случае с инноградом Сколково, реализация проекта в Захарковской пойме может упрочить сильные позиции Красногорского района в области, считают специалисты «Метриум Групп». Сам инновационный центр «Сколково» находится также в Можайском районе Москвы (до 01.07.2012 – Одинцовский район, с.п. Новоивановское).

История самого известного инновационного проекта России площадью 389 га началась четыре года назад, когда весной 2010 г. тогдашний президент Дмитрий Медведев объявил, что в подмосковном Сколково будет построен ультрасовременный центр исследований и разработок (ориентировочный объем инвестиций – $3,5 млрд). В сентябре того же года был принят федеральный закон «Об инновационном центре «Сколково», регулирующий отношения, возникающие при реализации проекта, а уже в декабре началось строительство будущего иннограда. Предполагается, что в «Сколково» будут жить и работать около 20 000 человек и еще несколько тысяч – ежедневно приезжать на работу.

Сегодня в ближайших населенных пунктах реализуются преимущественно жилые проекты бизнес- и премиум-класса. Примечательно, что застройщики даже в названиях своих комплексов стараются отразить их близкое расположение к перспективному проекту. После 2010 г. на рынок вышли такие объекты, как «Сколково Парк», «Форт Сколково», «Резиденции Сколково» и т.д.

Другие деловые кластеры
В 2013 году подмосковные власти объявили о планах по созданию нескольких деловых кластеров в области. Пока строительство бизнес-парков предполагается в четырех городах: Одинцове, Котельниках, Железнодорожном и Красногорске.

Самым крупным из планируемых «Сити» в Подмосковье станет проект в Одинцово. Для его реализации выделяется территория бывшего военного городка площадью 60 га. В конце марта был объявлен конкурс на разработку инвестиционно-градостроительной концепции развития участка. Техническое задание предполагает создание не менее 600 000 кв. м недвижимости, из которых 35% составят офисные помещения, 40% – жилье, оставшиеся 25% – парково-досуговая зона. Ориентировочный объем инвестиций – $750-1000 млн.

Преимуществом выделенной территории с точки зрения развития делового кластера является близость к аэропорту Внуково и территории «Сколково», а также хорошая транспортная доступность, обусловленная наличием рядом железнодорожной станции и Минского шоссе. Основные трудности в освоении участка связаны с тем, что он не свободен от застройки. На территории будущего «Сити» проживает в настоящее время более 1600 человек, которых необходимо расселить из ветхого фонда.

Еще до официального объявления конкурса участком интересовались несколько компаний, в числе которых имеются и крупные застройщики жилья. Изначально ими были предложены следующие показатели:

• ГК «МОРТОН» - 1 млн кв. м;
• «Сити-Парк» - 2,1 млн кв. м, в т. ч. 1,2 млн кв. м офисных и жилых помещений, оставшиеся 0,9 млн кв. м приходятся на инфраструктуру (школы, детские сады, торговые центры, спортивные объекты и пр.);
• Cushman & Wakefield – 36 200 кв. м офисов и 486 000 кв. м жилья;
• ГК «Глубина» – 55 500 кв. м офисов и 117 000 кв. м жилья;
• ГК «Жилищный капитал» – 252 000 кв. м офисов и 502 000 кв. м жилья.

Из компаний, изъявивших желание принять участие в конкурсе, две уже имеют текущие проекты в Одинцовском районе. ГК «Глубина» строит здесь малоэтажный комплекс «Валь д`Эмероль» общей площадью 200 000 кв. м. ГК «Жилищный капитал» реализует масштабный проект «Гусарская баллада», в рамках которого возводится более 1 млн кв. м жилья. В целом, Одинцово и его пригород является одним из наиболее застраиваемых районов области. В числе последних на Одинцовский рынок жилья вышел проект «Одинбург» компании AFI Development, общая площадь которого составляет 677 400 кв. м. Недалеко от него – у села Лайково – ЗАО «СУ-155» планирует возвести новый микрорайон, рассчитанный на проживание 30 000 человек.

В Красногорске также имеется несколько потенциальных участков для размещения делового центра, в числе которых называется и территория, принадлежащая Crocus Group рядом со станцией метро «Мякинино». Еще в 2012 г. компания объявила о намерении построить на этом участке жилищно-деловой центр, включающий офисную башню, жилой комплекс, отель Holiday Inn, гостиницу Mariott Hotel. В конце 2013 г. Crocus Group заключила соглашение о стратегическом сотрудничестве со Sberbank CIB, которое подразумевает финансирование инвестиционной программы Crocus Group на 2013-2017 годы. Общая площадь проекта составит около 500 000 кв. м недвижимости.

Также существуют проекты в гг. Котельники и Железнодорожный (примерно по 10 га). Объемы инвестиций неизвестны. Преимущество Котельников – предстоящее открытие метро, что и, собственно, обусловило возможность строительства здесь подобного объекта. Ввод в эксплуатацию станции метрополитена намечен уже на этот год, а через 5-7 лет планируется завершить первую очередь строительства комплекса.

Создание подобных центров притяжения рабочей силы, особенно таких крупных, как «Рублево-Архангельское» и «Сколково», неизбежно повлечет за собой переформирование рынка жилой недвижимости окружающих районов, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Но не скоро. Локальные всплески цен, обычно связанные с обнародованием планов открытия станций метро или строительства масштабных проектов, уже прошли, а до стадии их практической реализации явно пройдет еще немало времени, говорит эксперт.

Подробно перспективы проектов масштабного комплексного освоения территорий будут подробно обсуждаться во время деловой программы выставки «Строительная неделя Московской области-2014» в «Крокус Экспо» в начале августа и в рамках традиционного Российского Форума лидеров рынка недвижимости RREF-2014 в Центральном доме художника на Крымском Валу в конце сентября.