Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассказывает об особой категории проблемного жилья

В последнее время все большее количество граждан интересуются возможностью покупки проблемной квартиры. Ничего удивительного в этом нет: цены на такое жилье вполне приемлемые, да и предложений на рынке хватает. С другой стороны, покупатели с опаской относятся к данной категории жилищ, справедливо полагая, что многочисленные риски, присущие проблемной квартире, перевешивают ее низкую стоимость. Как говорится: «и хочется и колется».


Проблемы правовые и технические
Бытует мнение, что квартира становится проблемной только в силу каких-либо правовых фактов: незаконная приватизация, мошенничество, оформление прав собственности с грубейшим нарушением закона, регистрация в продаваемом жилище третьих лиц и так далее. Это, конечно, правда. Только не вся. Дело в том, что и юридически чистые квартиры могут стать проблемными в результате ухудшения (или изначально низких) потребительских свойств.

Риелторы, например, относят к «проблемной» недвижимости почти все панельные хрущевки, особенно те, где была проведена неудачная перепланировка. В эту же категорию входят «маломерки» гостиничного типа площадью не более 24 кв. м. Потребительские свойства такого помещения находятся на низком уровне: совмещенный санузел, где можно разметить только сидячую ванну, нет места для раковины, кухня, расположенная сразу же в «прихожей», и прочие радости жизни. Понятно, что большинство покупателей вряд ли соблазнятся такой квартирой. Но есть и исключения. В частности, когда дом готовится под снос или человек решил подзаработать, сдавая жилище в аренду командировочным или гостям города.

И все же, с точки зрения обычного гражданина, такое жилье вряд ли относится к проблемному, потому как многие из россиянин до сих пор ютятся в коммуналках или кочуют по съемным квартирам. Гораздо больше вопросов вызывают квартиры с нарушенными потребительскими свойствами. К этой категории, например, относится «сгоревшее» жилье. Скидка на такую недвижимость может составлять до 50% от рыночной цены. Ничего удивительного в этом нет. Дело в том, что стены (неважно кирпичные или бетонные), потолки и полы теряют под воздействием высоких температур и воды потребительские свойства: трескаются, крошатся, в жару быстро нагреваются, в холод промерзают, снижается шумоизоляция, в помещении присутствует постоянный запах гари. Чистая, как говорится, физика. И даже если провести в такой квартире капитальный ремонт, то он уже не спасет ситуацию. Просто недостатки проявятся позднее.

В 2012 году в наш Юридический центр адвоката Олега Сухова обратилась семья Долгополовых (фамилия изменена), которая приобрела в Москве трехкомнатную квартиру по цене на 20% ниже рыночной. По словам продавца, он сам брал ее за эту же цену. Почему продает так дешево? Потому что срочно переезжает в Санкт-Петербург. Квартира понравилась Долгополовым: 9 этаж, евроремонт, сверкающие белизной потолки. На всякий случай Долгополовы обратились к юристу, который проверил юридическую чистоту квартиры. Все было нормально. Стороны ударили по рукам, и через месяц Долгополовы въехали в жилище. Однако почти сразу же начались проблемы. Неприятно удивила слышимость того, что происходит у соседей как сверху, так и снизу. Затем выяснилось, что в квартире на 3-4 градуса холоднее, чем у соседей по лестничной клетке, хотя батареи у Долгополовых были даже более современные. Потом пошли трещины по стенам и потолку. Ругаясь, глава семьи потратил всю зиму на ремонт. Однако проблемы возникали вновь и вновь. В попытке выяснить, в чем дело, Долгополовы наконец-то догадались расспросить соседей, которые пояснили, что лет шесть назад в квартире был сильнейший пожар, после которого первоначальный собственник продал помещение и выехал из дома. Кляня судьбу, Долгополовы обратились к независимым экспертам на предмет возможности признания жилья аварийным. Но вердикт специалистов оказался неумолим – квартира отвечает предъявляемым требованиям с точки зрения безопасности и санитарных норм, хотя и нуждается в капитальном ремонте. Чистый убыток Долгополовых с учетом переплаты и требуемых вложений для ремонта составил более чем 3 млн рублей.

В одну категорию вместе со «сгоревшими» квартирами входят и «затопленные». Стоимость такого жилья может соответствовать рыночным ценам или быть ниже на 10-15%. Впрочем, все зависит от объема и длительности «залива». Особо стоит сказать о «затопленных» квартирах в Краснодарском крае и на Дальнем Востоке. Многие здания в этих регионах были признаны аварийными и непригодными для жилья. Но некоторые дома власти восстановили и заселили вновь. Квартиры и комнаты в таких строениях также стоят гораздо ниже рыночной цены по региону. Поэтому гражданам, желающим приобрести жилище, например, в Краснодарском крае, особенно следует поинтересоваться его историей в период стихийного бедствия.

И наконец, квартиры, требующие капитального ремонта, с заменой труб, полов, внутриквартирных коммуникаций. Цена такого жилья должна быть как минимум ниже рыночной на стоимость капитального ремонта и материалов.


Что можно посоветовать покупателям?
Во-первых, если квартира является юридически «чистой», но продается гораздо ниже рыночной цены (от 10% и более), а объяснения продавца кажутся маловразумительными, необходимо проверить историю квартиры. Расспросить соседей, представителей управляющей компании и жилищных служб. Что-нибудь да выяснится. Во-вторых, если жилье предлагается ниже рыночной цены, а продавец не скрывает, что квартира горела, была затоплена или ее коммуникации требуют срочного капитального ремонта, то необходимо пригласить экспертов – строителей для получения независимого заключения о состоянии потребительских свойств недвижимости, а также о возможных затратах на проведение ремонта. В-третьих, предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за сокрытие недостатков квартиры, если таковые обнаружатся и при этом выяснится, что собственник знал о них, но не предупредил покупателя.

И, наконец, главный совет: приобретая недвижимость (пусть даже на первый взгляд и не проблемную), следует воспользоваться услугами профессионального адвоката. Так оно будет надежней.