Курортная недвижимость Крыма: и хочется, и колется

Вице-премьер РФ Дмитрий Козак поручил правительству сформировать перечень программ, определяющих инфраструктурное развитие полуострова Крым и наличие свободных земельных участков, подлежащих застройке, передает РИА «Новости». Строить в Крыму российские компании, несомненно, будут, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», хотя на первых порах только те, кто не имеет деловых интересов на Западе. Как известно, антироссийские санкции прямо предусматривают запрет на сотрудничество с российскими фирмами, инвестирующими в Крым.

В целом федеральная целевая программа социально-экономического развития Крымского федерального округа до 2020 года должна включать в себя схему размещения федеральных и региональных объектов инфраструктуры, которые позволят создать инфраструктурный каркас Крымского федерального округа. Данная схема позволит определить финансирование проектов, предусмотренных ФЦП.

«Необходимо сформировать перечень программ, которые определят инфраструктурное развитие полуострова, перечень свободных земельных участков, которые подлежат застройке, а также перечень государственных и муниципальных предприятий, которые нуждаются в инвестициях или могут быть приватизированы», – заявил вице-премьер на заседании президиума государственной комиссии по социально-экономическому развитию Республики Крым и Севастополя. По мнению зампреда правительства, это позволит создать полное понимание того, какие направления с точки зрения инфраструктуры и бизнеса будут развиваться в республике.

«К 1 сентября полная картина для жителей Крыма, для бизнеса должна быть полностью сформирована, чтобы все социально активные люди могли участвовать в социально-экономическом развитии республики», – сказал он.

Первые шаги
Но ждать первого сентября хотят не все. В Ялте уже начало работу новое отделение группы компаний «БЕСТ-Недвижимость».

«На сегодня рынок недвижимости в Крыму начинает свое становление фактически с нуля, – говорит директор офиса «БЕСТ-Крым» Юлия Низяева. – Предстоит много работы по приведению в соответствие с законами Российской Федерации реестра прав на недвижимое имущество. Проведение сделок с недвижимостью осложняется тем, что не запущена в полном объеме система регистрации прав и оформления собственности на недвижимость. Эта работа займет определенное время, и мы готовы помогать нашим клиентам в решении жилищных вопросов в этот сложный период. Мы ориентируемся как на клиентов, проживающих в Крыму, так и на «материковых» клиентов, желающих приобрести недвижимость на море».

Для справки: корпорация «БЕСТ-Недвижимость» имеет представительства на Кипре, в Испании, Италии, Болгарии, Турции, Франции, Черногории, Чехии и Хорватии.

«Бест-Недвижимости», в принципе, есть, с чем работать, уже сейчас. На южном побережье Крыма расположены наиболее привлекательные объекты: здесь мягкий субтропический климат, развитая курортная инфраструктура, богатая история, отмечают в компании One Baltic Investment Group.

Среди элитных жилых комплексов этого района – резиденция «Дипломат» (Ливадия), «Южная Пальмира» (Ливадия), Respect Hall (Кореиз), «Приморский парк» (Ялта), «Дом Композиторов» (Ялта), Opera Prima (Ялта), «Омега» (Ялта), «Никитский дворец» (Никита). Стоимость апартаментов в них варьируется от $2650 («Южная Пальмира») до $8000 («Дипломат») за 1 кв. м.

«В Москве покупатели в первую очередь смотрят на метраж, расположение, цену, качество строительства и т.д., а историческая составляющая – если она есть – воспринимается как приятное дополнение, – говорит Иван Шариков, управляющий директор УК One Baltic Investment Group. – А особенность элитной недвижимости в Крыму в том, что потенциальным покупателям действительно важно поселиться недалеко от резиденции российских императоров или в другом месте с богатым прошлым. Рынок элитной недвижимости Крыма далек от насыщения, даже присоединение к России и приток инвесторов не решит этой проблемы сразу. Новые объекты выйдут на рынок только через несколько лет. Кроме того, наиболее яркие исторические места уже заняты, и девелоперам придется осваивать новые, не столь примечательные участки».

Проблемы и опасности
21 марта 2014 года президент России В. В. Путин подписал Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя». С этого, можно сказать, исторического момента Крым и Севастополь стали полноправными субъектами Российской Федерации, а все сделки с недвижимостью в них должны совершаться в строгом соответствии с российским законодательством. Однако не все так просто, считает адвокат Олег Сухов.

В настоящее время в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в… правовую систему» России. Это означает, что вплоть до 1 января 2015 г. на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом (а фактически Украины), последние только в части, не противоречащей российскому законодательству.

Сложившееся положение напрямую затрагивает и сделки с недвижимостью, государственное оформление которых фактически заморожено. Еще в начале марта этого года Минюст Украины заблокировал доступ Крыма и Севастополя к Госреестру (аналог Росреестра), в котором производится регистрация сделок с недвижимостью. Подобные сделки на территории России регистрируются в единой базе Росреестра (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России), и отключение Госреестра Украины, казалось, не должно особо беспокоить покупателей России. Но не все так просто. Без доступа к украинской базе фактически невозможно подтвердить права собственника на недвижимость, проверить правовую чистоту объекта (или участка) и посмотреть его историю.

Положение осложняется еще и тем, что органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма только-только формируются и подключаются к единой базе Росреестра.

«Нельзя назвать и точной даты, когда Росреестр России получит обязательную информацию из Госреестра Украины и начнет регистрировать сделки по российским законам – по разным оценкам, на урегулирование проблемы потребуется от одного до двух месяцев, – считает Сухов. — Напомню: не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Именно поэтому налаживание механизма государственной регистрации сделок с недвижимостью в Крыму имеет первостепенное значение, особенно для покупателей».

Разумеется, в сложившихся условиях резко возрастает риск мошенничества, но, по-видимому, россиян это не очень-то и пугает. Конечно, лучше подождать, когда Росреестр начнет работу в Крыму, однако, как говорится, охота пуще неволи, резюмирует адвокат Олег Сухов.

Рискованные вложения
По мнению специалистов «ИНКОМ-Недвижимость», вошедший в состав России Крым не является сегодня привлекательным объектом для инвестиций, несмотря на все выгоды своего местоположения и низких цен на рынке недвижимости. Причина – сложная политическая ситуация вокруг полуострова и, как следствие, неопределенные правовые основания возможных проектов. «Большие деньги требуют тишины и понятного юридического статуса. Этого не будет в Крыму, пока его присоединение к РФ не признает мировое сообщество. А значит, не будет и серьезных долгосрочных частных инвесторов. Очевидно, что финансирование нового региона будет осуществляться из федерального бюджета и средств госкорпораций, что еще более усложнит и без того непростую ситуацию в российской экономике», – полагает директор департамента вторичного рынка жилья компании Сергей Шлома.

Надо отметить, что, крымский (равно как и украинский) рынок недвижимости так и не смог восстановиться после экономического кризиса 2008 года. «В отличие от рынка Москвы, фактически сумевшего вернуться к прежним ценовым показателям, цены на жилье, например, в Севастополе ниже примерно на треть по сравнению с докризисным уровнем», – отмечает Шлома.

Даже с учетом этого фактора в ближайшее время вложения в крымскую недвижимость представляются высокорискованными, считают специалисты www.irn.ru. Впрочем, именно рисковые инвесторы могут «снять пенки» с ситуации, когда еще сохраняющийся относительно низкий уровень цен может обеспечить сверхвысокую доходность. Правда, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков, возможен и несколько иной сценарий. «Сейчас цены в Крыму могут резко взлететь в ожидании российских инвестиций, а потом, когда ожидания встретятся с реальностью, откатиться назад, на уровень чуть выше текущего. Формирование каких-то внятных тенденций сложится не ранее следующего туристического сезона, на будущий год», – считает эксперт.