Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны

Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, специально для www.irn.ru

Еще года три-четыре назад слово «апартаменты» являлось весьма расплывчатым понятием не только для людей, не имеющих отношения к рынку недвижимости, но и для специалистов. Помню, как несколько лет назад на одной из отраслевых конференций был задан сакраментальный вопрос из зала: так чем же отличаются апартаменты от обычного жилья и от коммерческой недвижимости? Ответы звучали самые разные, не буду их повторять, но все они показывали одно – понятие «апартаменты» для нашего рынка новое.

Сейчас все изменилось. И тренд «инвестируй в апартаменты, это дешево, надежно и практично» уже несколько лет победно реет над всеми заинтересованными игроками. Но поскольку мы – управляющая компания, наш угол зрения всегда несколько отличается от точек зрения других участников рынка недвижимости. И мы решили проанализировать, а так ли уж выгодна покупка апартаментов, как это кажется на первый взгляд.

Отличие от квартир
Первое, что нужно четко понимать покупателю, это то, что апартаменты – не жилая, а коммерческая недвижимость. Соответственно, к ним не применимы нормы Жилищного кодекса РФ и вся та нормативная база, которая применяется к жилью. Что из этого следует? То, что, купив некое количество квадратных метров в апартаментах, собственник в дальнейшем будет иметь весьма серьезные траты, связанные с их содержанием, эксплуатацией, с платой за ресурсы, а также ряд где-то «неожиданных», но регулярных платежей.

Начнем с ресурсов. Стоимость потребляемых ресурсов для жилого сектора утверждена министерством регионального развития; соответственно, поднять цену выше утвержденного норматива невозможно. Делается это осознанно, чтобы на рынке оставались только государственные компании: при такой низкой стоимости тарифов частным компаниям там делать нечего. В «нежилье» нет этого сдерживающего фактора, поэтому те же поставщики ресурсов продают их в этом сегменте по самым высоким рыночным ценам. Под «нежильем» мы в данном случае подразумеваем не только классическую коммерческую недвижимость, а любые нежилые объекты: от порта, завода, шахты и метрополитена до овощной палатки; все они потребляют воду и электроэнергию… И для апартаментов стоимость ресурсов начисляется также по «нежилому» тарифу. Для сравнения: средняя стоимость отопления для жилого фонда составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 рублей за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб., за киловатт-час, и эта стоимость регулируется государством; для апартаментов средняя рыночная цена колеблется в районе 5,50 руб., но может быть много выше, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с Мосэнерго.

В целом владельцы апартаментов переплачивают за «коммуналку» в 2-3 раза по сравнению с собственниками жилья.

Обслуживание и эксплуатация
Этот блок вопросов создает самое серьезное удорожание при функционировании апартаментов. Повторюсь, «жилой» тариф (24,5 руб. за кв. м в месяц) здесь не действует, и управляющие компании устанавливают «рыночную» стоимость. Разброс цен здесь настолько велик, что дать какую-то среднюю для примера не представляется возможным. В среднем, формируя тариф, управляющие компании ориентируются на примерно такой разбег – от $50 до $100 за кв. м в год, но и эта цифра ни о чем не говорит, т.к. все дополнительные опции (капремонт, охрана, консьерж, вывоз мусора и так далее) оплачиваются собственником отдельно. Хотя на этапе экспозиции покупателю предоставляется некая заниженная, достаточно приемлемая цена, которая теоретически не может его отпугнуть. А далее, на этапе эксплуатации и функционирования апартаментов, цену начинают поднимать за счет дополнительных сборов и налогов, о которых мы скажем ниже.

Отдельно надо отметить капитальный ремонт. Если в жилом фонде государству так или иначе приходится субсидировать его проведение, где-то на 50%, где-то выше, где-то ниже, то владельцам апартаментов об этом следует забыть. Все 100% сметы им придется оплачивать самим. Кроме того, повторюсь, что на апартаменты не распространяется действие Жилищного кодекса РФ, соответственно, если капремонт сделан некачественно, призвать исполнителя к ответу будет практически невозможно. А такой риск есть, т.к. апартаменты в основном возникают в результате реконцепции бывших промышленных зданий либо строятся с нуля на их месте, с использованием их же изношенных коммуникаций, что все вместе чревато быстрым износом зданий.

«Неожиданные платежи»
Это та часть статей расходов, которую в отличие от собственника квартиры владелец апартаментов обязан оплачивать. Во-первых, он, как и все собственники коммерческой недвижимости, оплачивает аренду земли, на которой стоит здание. Второе – это так называемые экологические сборы. Подразумевается, что любое «нежилье» может осуществлять некие вредные выбросы в атмосферу, даже если это банальный офисный центр или те же апартаменты. И третий платеж – налог на имущество с мест общего пользования (МОП).

Общая картина
Коммунальные расходы. Их оплачивают обе категории – и владельцы квартир в жилых домах (назовем их условно «жильцы»), и владельцы квадратных метров в апартаментах, но им это обходится в 2-3 раза дороже.

Содержание и эксплуатация. Оплачивают обе категории – но в апартаментах этот тариф значительно выше.

Налог физических лиц на имущество – оплачивают и те, и другие. Но есть разница. На вторичном рынке обладатели квартир платят меньше. Так как приобретаемое на вторичном рынке жилье обладает остаточной балансовой стоимостью, и, как следствие, размер налога, начисляемый на остаточную стоимость, будет значительно ниже. В новостройках же налоговая база будет примерно сопоставима с апартаментами. Правда, ставка налога будет опять же разной. Для жилых помещений это 0,1% от стоимости. А для нежилых (каковыми считаются апартаменты) – в пять раз выше: 0,5%.

Капитальный ремонт. «Жильцы» могут, если повезет, заплатить меньше или не заплатить вовсе, владельцы апартаментов заплатят 100%.

Налог на имущество с МОПов, аренда земли, экологический сбор. По всем трем статьям «жильцы» не платят, владельцы апартаментов платят.

Если же сравнить совокупные платежки, то средняя сумма ежемесячного платежа для владельца двухкомнатной квартиры составит примерно 5000 рублей, а для владельца таких же апартаментов – 15 000 рублей.

Так в чем привлекательность?
Теперь следует задать вопрос, есть ли выгода в приобретении апартаментов. Если их покупали с целью последующей сдачи в аренду, то даже без использования кредита маржа будет невелика. Сейчас средняя стоимость сдачи апартаментов в аренду составляет 25 000 - 30 000 руб. Соответственно, собственнику останется сумма за вычетом ежемесячных расходов в 15 000. При сдаче квартиры в аренду за аналогичную сумму выгода налицо. Если же владелец апартаментов брал при этом кредит, то арендная плата может и не покрыть расходов на их содержание, не говоря уж об ипотечном взносе. И я часто слышал истории, как собственник, поразмыслив над ситуацией, приобретенные апартаменты продавал.

Второй тип покупателей – это те, кто покупает апартаменты для проживания. Могу сказать, что, как правило, и этот потенциальный покупатель не знаком со всеми платежными нюансами, которые его ожидают впоследствии, и не всегда готов оплачивать по 15 000 рублей ежемесячно, даже если у него есть на это финансовые возможности. И часто вопрос продажи здесь также остается открытым, даже в силу того, что нареканий к качеству таких зданий очень много. Но это уже другая тема.