О перспективных направлениях урбанизации окраин рассказывает для www.irn.ru Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»

Сотни безликих многоэтажек, неухоженные и безлюдные дворы, парковки на газонах, бесконечные пробки в сторону центра, загазованный воздух… Необходимость изменения подхода к формированию городской среды, особенно в спальных районах крупных городов, назрела давно. Необходима не вертикальная, а малоэтажная застройка окраин городов – за допущенную в советские времена ошибку мы дорого платим сегодня.

Еще тогда упор в строительстве делался на возведении типовых высокоэтажных жилых зданий, которые располагались на очень небольших участках земли. Необходимость такого подхода объяснялась стремлением обеспечить максимальное количество граждан «комфортным» жильем. Комфортным ли оно было? Нет. Не было ни достаточной социальной, ни удобной транспортной инфраструктуры.


Немного истории
В 90-е и в начале нового тысячелетия девелоперы, несмотря на обретенную свободу строить как угодно и где угодно, продолжили концентрироваться на высотном строительстве, но уже по другим причинам. Не секрет, что деятельность большинства строительных компаний направлена, прежде всего, на извлечение максимальной прибыли, а не на удовлетворение потребности каждого в качественном во всех смыслах жилье. При таком отношении самый простой и понятный путь – продолжать «лепить» многоэтажки, пока это возможно. В результате мы получили то, что имеем сейчас: огромные спальные районы, застроенные низкокачественным жильем и не способные функционировать без привязки к центрам городов.

Исправить то, что уже сделано, будет непросто, хотя попытки такие предпринимаются, в частности, властями некоторых городов. В Москве недавно были приняты новые правила квартальной застройки, предусматривающие полный отказ от системы микрорайонов в пользу «камерных» кварталов с выделенными жилыми и инфраструктурными кластерами. Такой подход, безусловно, позволит экономить городское пространство и создавать понятные и эффективные дорожные сети в новых районах Москвы.

Очевидно, что в уже существующих районах реализовать его вряд ли получится: фактически, речь здесь идет о сносе не только «пятиэтажек», но и 9-12-этажных домов, возводившихся с середины 60-х по начало 80-х годов. Столь масштабная программа требует колоссальных инвестиций и времени. Поэтому новые разумные тенденции, вероятнее всего, будут развиваться уже за пределами МКАД, на территориях Новой Москвы и, возможно, в рамках проектов рекультивации промзон в пределах МКАД.


Ограничение этажности
Уделяя немало внимания горизонтальному планированию новых районов, девелоперы зачастую игнорируют необходимость градостроительных изменений «по оси ординат». Очевидно, что при развитии удаленных от центра районов приоритет необходимо отдавать малоэтажным проектам, насыщенным разнообразной инфраструктурой. Звучит это и непривычно, и даже страшно, но плодить «каменные джунгли», создающие ненормальную нагрузку на инфраструктуру, экологию и психику людей, больше нельзя. В Подмосковье это уже осознали, введя запрет на высотное строительство.

При имеющихся земельных ресурсах, активном развитии транспортных сетей и децентрализации рынков коммерческой недвижимости городов уже нет никакой нужды концентрировать огромное количество людей в «сжатых» микрорайонах. Взамен необходимо развивать малоэтажные пригороды, что позволит решить целый ряд задач. Первая и главная из них – создание достойных условий жизни для каждой семьи и отдельных ее членов. Не менее важные цели – освоение огромных пустующих территорий, прилегающих к городам; решение транспортной проблемы; улучшение экологической обстановки и здоровья граждан.


Проблемы малоэтажного строительства
Минус здесь один – ограничение высотности строительства в городах, безусловно, приведет к увеличению затрат девелоперов на реализацию жилых проектов и, следовательно, повлечет за собой рост стоимости квадратного метра для конечного потребителя. Очевидно, что при меньшей этажности плотность застройки в целом по проектам будет ниже – соответственно, уменьшится объем площадей на продажу. Но вряд ли рост стоимости «квадрата» станет фатальным для рынка: многие покупатели, уставшие от «высоток», сегодня самостоятельно делают выбор в пользу именно малоэтажных жилых комплексов. Более того, при некотором содействии властей и разумной щедрости девелоперов удорожание метра для конечного потребителя будет незначительным.


Опыт субурбанизации
Успешность развития окраин городов по малоэтажной схеме подтверждается опытом европейских и американских мегаполисов, где процесс субурбанизации начался еще в середине прошлого столетия. И если в конце 19-го века в пригородах Бостона, Нью-Йорка и Чикаго жили в основном социально неблагополучные граждане, то уже к 1950-м там появились десятки престижных малоэтажных кварталов. К началу 1980-х в таких пригородах жило больше американцев, чем в пределах административных границ мегаполисов. А сейчас почти все семейные американцы предпочитают жить в малоэтажных пригородах. Крупные города с небоскребами считаются местом проживания либо молодежи (в том числе, «яппи»: от young urban professionals – www.irn.ru), которая еще не обзавелась семьей, либо не самых благополучных слоев населения, живущих в обычных многоквартирных доходных домах.

России, которая имеет возможность опираться на опыт других стран, нужен грамотный подход к развитию окраин мегаполисов и непосредственно прилегающих к ним зон. Они способны вырастить комфортные для жизни и полезные для городской среды малоэтажные кварталы.