Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает самые распространенные споры, связанные с загородной недвижимостью

Время идет, и желания населения меняются. Раньше, в девяностые, все мечтали о квартирах с высокими потолками, а теперь о загородных частных домах. Уйма личного пространства, благоприятная экология, возможность любоваться красотами природы из собственного окна… Но существуют и риски утратить драгоценную недвижимость.

В любом судебном споре, связанным с прекращением права собственности или изъятием жилого загородного дома, необходимо знать три главных аспекта, по которым он может быть признан самовольным, и, следовательно, подлежать сносу:
1. Наличие или отсутствие разрешения на его строительство.
2. Правомерное целевое использование земельного участка.
3. Соблюдение градостроительных норм и правил.

На примере судебной практики рассмотрим ситуации, когда по той или иной причине суд определял снести строение или его часть.


Отсутствует разрешение на строительство или постройка нарушает права соседей
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Отсутствие такого документа может повлечь крайне неблагоприятные последствия для собственника жилого дома. Рассмотрим на примере, что бывает, когда граждане осуществляют строительство без разрешения или без согласования реконструкции уже имеющегося объекта недвижимости.

Третьего декабря 2013 г. Верховный суд РФ рассмотрел гражданское дело о сносе пристроенной части жилого дома, в соответствии с которым Пинясова А.М. обратилась с иском к Гражинской Т.И. о возложении обязанности снести пристрой к жилому дому, созданного без разрешительной документации и с нарушением требований СНиП, противопожарных правил, нормативов.

Пройдя все инстанции, гражданке Пинясовой А.М. было отказано в удовлетворении иска. Но Верховный суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов.

Как было установлено материалами дела: в августе 2011 года на месте снесенного, ранее существовавшего деревянного пристроя с бревенчатыми стенами размерами 5,95 x 2,9 м, Гражинская Т.И. возвела к жилому дому пристрой со стенами из бетона в размерах 5,95 x 3,96 м, вследствие чего площадь жилого дома увеличилась, в результате произведенной реконструкции возник новый объект.

Реконструкция жилого пристроя к дому была выполнена без разрешающих документов, строение стало размещаться на расстоянии 0,66 м от границы земельного участка (при норме не менее 1 м), разрыв между пристроем и соседним жилым домом составил 3,54 м, что не отвечает противопожарным правилам.

Данные обстоятельства подтверждали нарушение прав Пинясовой А.М., кроме того создалась угроза причинения вреда жизни и здоровью, так как расстояние между ее жилым домом и пристроем не отвечало противопожарным нормам.

Верховный суд РФ решил удовлетворить требования Пинясовой А.М. о сносе пристройки к жилому дому, признав ее самовольной.

Анализируя вышеприведенное дело, следует отметить, что суд при рассмотрении вопроса о сносе, установил не только отсутствие разрешительной документации, но и обстоятельства нарушения прав соседей, наличие угрозы причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц.


Жилое строение построено на земельном участке, не предназначенном для таких целей
Признать самовольной постройкой и обязать собственника снести жилой дом можно не только по основаниям отсутствия разрешения на строительство и создания угрозы причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц, но и по причине возведения здания на земельном участке, не предназначенном для таких целей.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, земельные участки имеют несколько видов разрешенного использования, то есть целевого назначения. Иными словами, закон закрепляет, что допустимо построить на земельном участке в конкретной территориальной зоне, а что возводить нельзя.

К примеру, Администрация Ленинского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к Г. о сносе самовольно возведенного строения.

Как было установлено в судебном заседании, Г. являлся собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – для садоводства, с расположенным на них трехэтажным жилым помещением общей площадью 789,1 кв. м.

Согласно распоряжению Администрации Ленинского муниципального района 24.08.2011 г. был осуществлен муниципальный земельный контроль, в результате которого выявлено, что на территории земельного участка Г. возведено указанное выше здание гостиничного типа.

Из заключения экспертизы следовало, что исследуемый дом представляет собой трехэтажное монолитно-блочное строение общей площадью 789,1 кв. м. Объемно-планировочное решение жилого дома организованно таким образом, что на каждом этаже предусмотрены по одной кухне и одной сантехнической группе. Все помещения связаны между собой, доступ ограничен только в часть помещений, которые допускается использовать в качестве жилых комнат, помещения кухонь, лестниц, холл и сантехнические группы ограничения не имеют. Данная планировка позволила квалифицировать вышеуказанное строение как здание гостиницы (мотеля).

Суд сделал вывод, что возведенное на земельном участке в СНТ «Солнцево» строение не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, поскольку предназначено не для целей выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля или для отдыха, а для использования его в качестве имущественного комплекса предоставления гостиничных услуг.

Суд постановил признать жилое строение Г. самовольной постройкой и обязал снести.


Жилое строение возведено на чужом земельном участке
Зачастую собственники земельных участков не производят проверку границ своих владений. Раньше данная процедура не была предусмотрена законом, и в кадастровых паспортах площадь указывалась только примерно в качестве ситуационного плана. В настоящее время при проведении межевых работ с помощью специальной техники, сотрудники кадастра фиксируют четкое положение границ земельных участков. Такие границы подлежат согласованию со смежными землепользователями. Граждане, которые пренебрегли такой процедурой, рискуют при строительстве случайно залезть на чужое владение, что способно привести к полному или частичному сносу дома, заехавшего на соседний участок. Рассмотрим на реальном примере описанную ситуацию.

В Ленинском районе Московской области собственник земельного участка построил двухэтажный жилой дом. При проведении проверки Администрация Ленинского района обнаружила, что 10 % вновь созданного объекта выходит за границы земельного участка и граничит с существующим водопроводом, что нарушает нормы охраной зоны водопроводной сети.

Данное нарушение послужило обстоятельством для обращения в суд к собственнику земельного участка с требованием о сносе жилой, двухэтажной постройки.

Суд удовлетворил требования Администрации Ленинского района и постановил осуществить снос здания. Выводы судья мотивировал тем, что согласно экспертному заключению, часть здания находится на земельном участке не разграниченной государственной собственности в охранной зоне водопроводной сети, то есть на земельном участке, принадлежащему государству, что недопустимо для сохранения постройки.

Анализ правоприменительной практики показывает, что суды вполне охотно идут на крайние меры – снос жилых домов – при выявлении нарушений закона. По моему мнению, это является чрезмерным, так как всегда можно найти компромисс, привести строения в соответствие градостроительным нормам и правилам, устранить угрозу причинения вреда здоровью и жизни граждан. Да и изменить разрешенное использование земельного участка тоже не такая уж и проблема, тем более, что, в соответствии с Земельным кодексом РФ, правом на избрание целевого назначения земли обладает собственник недвижимого имущества.