Новая Москва: транспортная доступность и цены на жилье

Жилье на присоединенных территориях Москвы начало существенно обгонять в цене квартиры в Московской области. Если ранее Новую Москву большинство аналитиков рассматривало исключительно в контексте Подмосковья (даже не включая динамику стоимости жилья здесь в общую статистику столицы), то сейчас такой подход заслуживает если не полного пересмотра, то возможной коррекции, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Рассматривать территории Новой Москвы в отрыве от общего подмосковного контекста приходится из-за колоссальной инвестиционной программы правительства столицы (она предусматривает в общей сложности вложения в 7 трлн руб.). Масштабность инвестиций подкрепляется политической волей столичного и федерального руководства, включающего даже специальное законотворчество.

Для сравнения
Средняя стоимость квартиры в Новой Москве на 40,4% опередила показатели Подмосковья, подсчитали специалисты компании «Пересвет-Инвест». По ее данным, средняя стоимость квартиры на рынке новостроек Новой Москвы в мае достигла 6 401 373 руб. против 4 559 093 млн руб. в Подмосковье (в качестве информационной основы для расчетов использовались данные базы предложений Winner). По словам Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», средняя цена 1 кв. м на рынке первичного жилья Новой Москвы в мае составила 98 705 руб. и по сравнению с показателями апреля рост составил 2,5 %. В Подмосковье в мае, напротив, наблюдалось снижение на 1,1 %, и цена кв. м составила 77 592 руб., то есть 1 кв. м в Новой Москве дороже на 27,2 %.

По мнению специалистов «Пересвет-Инвест», столь существенная разница в стоимости во многом объясняется более широкой географией предложений рынка новостроек Подмосковья, где строительство ведется и в городах на удаленности за 60 км от МКАД. В последнее время появляется много новых объектов в зоне среднего Подмосковья, то есть за 30 км. А в Новой Москве активное строительство новостроек ведется по большей части в районах до 30 км.

Понятно: чем ближе к МКАД, тем дороже. Географическая зависимость цены от расстояния давно известна. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, есть и другая причина, не менее важная, заставляющая продавцов и покупателей ценить новостройки Новой Москвы выше.

Транспорт – важный фактор ценообразования
Объявленные правительством Москвы планы по строительству дорожно-транспортной инфраструктуры, веток метро и скоростных трамваев создают необходимый информационный фон, благоприятный для присоединенных территорий. Для любого потенциального покупателя жилья за пределами МКАД проблема транспортной доступности становится главенствующей (после самой цены вопроса).

В начале июня руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин напомнил, что предполагается развитие киевского и курского направлений железной дороги, строительство четырех веток метрополитена и скоростного трамвая.

«Транспортная инфраструктура на территории Новой Москвы сбалансирована и интегрирована в общую программу транспортного развития», – сказал руководитель департамента. В целом, по его словам, на территории Новой Москвы планируется построить более 600 км новых дорог.

Подобные озвученные планы неизбежно добавляют вес предложениям жилья в Новой Москве по сравнению с Подмосковьем. Там программа строительства дорожной сети развивается медленнее, особенно с учетом необходимости увязывания планов с перспективами реконструкции вылетных магистралей столицы.

Дубинка закона
Для облечения решения земельных вопросов при прокладке новых трасс на присоединенных территориях Госдума РФ год назад приняла даже специальный закон 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий…». Не вдаваясь пока в подробности, можно отметить, что он позволяет исполнительной власти изымать земельные участки для государственных нужд без возможности наложения судебных запретов на ее решения. В суде можно оспаривать только сумму компенсации, отмечают в www.irn.ru.

Но пока и этого не потребовалось: сумма компенсации при изъятии земельных участков под строительство дорог от Киевского до Боровского шоссе и от Калужского до Киевского шоссе в Москве составила 700 млн руб. для 25 собственников. Ни одного обращения в суд не было, отметил один из авторов закона 43-ФЗ, депутат Госдумы, экс-руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин. Он подчеркнул, что в основном маршруты новых трасс прокладывались по свободным землям, принадлежащим корпорациям. Для последних зачастую прокладка дорог только повышает капитализацию земли, поэтому договориться с ними было не очень сложно. Иное дело – частные землевладельцы, но таких участков было только три, и их хозяева в суд не обращались.

Жидкин отметил, что теперь процедура изъятия предстоит на участке Коммунарка – Южное Бутово, где имеется 17 собственников. Сумма компенсации составит примерно 800 млн руб. Существующая дорога имеет по одной полосе в каждом направлении, тогда как проект реконструкции предусматривает создание на участке от Калужского шоссе до улицы Академика Семенова и улицы Академика Понтрягина двух полос в каждом направлении, а на дальнейших участках – шести полос во всех направлениях. «Дорога от Коммунарки до Южного Бутово будет построена в июне будущего года. Начинаем уже сейчас», – добавил Жидкин.

Немного статистики
Всего, по данным «НДВ-Недвижимости», объем предложения в мае 2014 г. в Новой Москве составил около 248 корпусов или 365 200 кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем объем предложения в количестве корпусов вырос на 2,5%, в суммарной площади квартир – вырос на 9,3%. Это связано как с выводом нового объема в уже реализуемых корпусах, так и с выходом новых корпусов в продажу в уже реализуемых проектах.

В суммарной площади квартир большая часть предложения по состоянию на май 2014 года относится к проектам комфорткласса, их доля составила 55,9%. Доля предложения экономкласса составила 28,8%, бизнес-класса – 15,4%.

Основная часть предложения относится к домам на стадии возведения стен – их доля составляет 55,8%. На втором месте квартиры в домах на стадии инженерных работ и подготовки к ГК – 27,4% от общего объема предложения (в суммарной площади квартир).

Средневзвешенная цена предложения в Новой Москве в мае составила 92 700 руб. за кв. м, что незначительно меньше цены за апрель 2014 г.: -0,4%. Небольшое снижение цены обусловлено выходом большого объема предложения в проекте «Экорайон «Борисоглебское» в 36 км от МКАД. В целом с III квартала 2013 г. основная тенденция средневзвешенной цены в Новой Москве – постепенный рост. Подробнее об объемах, типах и ценах предложения новостроек здесь можно посмотреть в статье «Доступные новостройки в Новой Москве».