Картина маслом: офисы в Москве весной 2014 года

Снижение ставок в сегменте премиальной аренды офисов, на которое пошли в первом квартале некоторые собственники бизнес-центров, нельзя объяснить геополитической ситуацией вокруг России, зато экономические предпосылки видны. Скачок курса валют, ослабление рубля, ухудшение общей экономической ситуации в стране приводят к тому, что лендлордам становится трудно удерживать заявленные долларовые ставки аренды, характерные для зданий класса А. Появляется риск, что, как в 2008 г., арендаторы начнут разбегаться по более дешевым комплексам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Такое мнение подкрепляют выводы опубликованного в конце апреля нового исследования компании CBRE. Согласно им, в I квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы не наблюдалось серьезных изменений, за исключением некоторого снижения ставки аренды в премиальном сегменте. Некоторые собственники объектов класса А в центре города понизили ставки аренды на 10-15%.

«В премиальном сегменте офисного рынка Москвы ощущается наибольшее давление на ставки аренды из-за резкой девальвации рубля, произошедшей в начале года, – считает Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В настоящий момент ставки на офисы премиум-класса составляют $900–1100 за кв. м в год. Стоимость аренды офисов в зданиях класса А в Москве сохраняется на уровне конца 2013 года и находится в диапазоне $580–850 за кв. м в год, в классе B+ – $350–600 за кв. м в год. В ММДЦ «Москва-Сити» арендные ставки составляют $650-850 за кв. м. Сегодня арендаторы имеют широкий выбор офисных помещений, что дает им более сильные позиции в переговорах».

По итогам I квартала 2014 г. средние запрашиваемые ставки аренды на офисы класса А и В снизились по сравнению с концом 2013 г. на 3% и 7% соответственно, составив в $776 за кв. м/год для офисов класса А и $457 за кв. м для офисов класса В, отмечают эксперты компании Knight Frank. Тенденция к снижению ставок продолжится в течение года, полагают они.

Кризис перепроизводства?
Одновременно продолжается рост уровня вакантных площадей, отмечают в www.irn.ru. По данным CBRE, только за первый квартал он возрос еще на 1% (с 12% по итогам 2013 года до 13% по итогам I квартала 2014 года); а в классе A – более чем на 3,5%: с 17% по итогам 2013 года до 20,6%.

Способствует росту уровня вакантных площадей, который заставляет собственников снижать цены, и постоянный рост объема предложения на рынке. Только в I квартале 2014 года в столице состоялся ввод в эксплуатацию трех крупных объектов класса А: «Башня Евразия», Mebe One Khimki Plaza, «Красная Роза Морозов Фаза II».

По оценкам аналитиков JLL, в I квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 209 000 кв. м, а общий объем предложения достиг отметки 15,8 млн кв. м. Объем ввода в прошедшем квартале пока оказался на 19,5% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

В целом в течение первых трех месяцев года в эксплуатацию было введено 12 зданий. Около 42% нового предложения пришлось на район ММДЦ «Москва-Сити» (в результате ввода башни «Евразия»); около 76% площадей, запланированных к вводу в 2014 году, располагаются за пределами Третьего транспортного кольца.

До конца 2014 года девелоперы намерены ввести еще 836 000 кв. м офисных площадей в Москве, отмечают в JLL. Таким образом, по итогам года на рынок может выйти около 1 млн кв. м новых помещений, а общий объем предложения качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, – офисный парк Comcity – Фаза Альфа (107 000 кв. м), МФК «ОКО» (87 600 кв. м) и «Аркус lIl» (34 300 кв. м).

Ввод офисных площадей в Москве

Источник: JLL

Невысокий объем нового предложения качественных офисных площадей связан с переносом планируемых сроков ввода зданий в эксплуатацию. До конца 2014 г. планируется ввод в эксплуатацию почти 1 млн кв. м, однако данный показатель может скорректироваться в сторону уменьшения. В ситуации относительно невысокого спроса и отсутствия предварительных договоренностей об аренде объекта собственник может увеличивать срок строительства, поскольку налоговая нагрузка при сдаче объекта в эксплуатацию увеличивается.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank комментирует: «В I квартале 2014 г. мы наблюдали значительные валютные колебания, что ограничивало многие компании, находящиеся в поиске офисного помещения. Компании отказываются от переезда или переносят подписание договора аренды на неопределенный срок, желая минимизировать риски. Те же, кто решается на переезд, стараются уменьшить валютные риски путем фиксирования валютного коридора. Девелоперы в свою очередь готовы предлагать более привлекательные коммерческие условия, особенно это касается собственников недавно введенных в эксплуатацию офисных зданий».

Прогнозы
Рынок офисной недвижимости Московского региона готовится столкнуться с серьезными трудностями в этом году, считают аналитики компании Praedium. По их оценке, рынок ожидает сокращение инвестиционных вложений иностранных фондов и снижение общего уровня платежеспособного спроса. «Тенденция к снижению инвестиций проявится как реакция на политико-экономические процессы, происходящие сегодня в стране: санкции западных стран и ослабление курса рубля. Но отреагирует рынок не сразу, а через 3-4 месяца, как обычно и реагирует рынок недвижимости», – комментирует Александр Ошурко, управляющий директор Praedium.

Вследствие негативных трендов заявленный сегодня объем ввода в 1 025 000 кв. м офисной недвижимости может превратиться в лучшем случае в 600 000 кв. м введенных офисных объектов. «Девелоперы будут по возможности «придерживать» объекты, откладывая их ввод на более благополучные времена», – отмечает эксперт.

По данным отчета CBRE, в будущем возможно увеличение объема сделок в географической зоне за МКАД в связи с вводом в эксплуатацию бизнес-парков (которые, с одной стороны, предложат арендаторам высокое качество офисного помещения и эффективную планировку, с другой стороны, невысокие ставки аренды по сравнению со ставками внутри МКАД). А также уменьшение объема сделок внутри Центрального делового района (ЦДР) в связи с продолжающейся политикой арендаторов по оптимизации и сокращению расходов на аренду офисного помещения.

По прогнозам CBRE, до конца 2014 года предложение существенно превысит спрос. Негативный пересмотр макроэкономических показателей экономики России на 2014 год пока играет в сторону расширения данного разрыва, что создает предпосылки для увеличения вакансии и понижательного давления на арендные ставки.