Управляющие компании исправляют ошибки застройщиков, но совершают свои

Компании, управляющие многоквартирными домами, заявляют, что подавляющее большинство жителей недавних новостроек не удовлетворено работой эксплуатирующей организации. И это не удивительно – ведь работа всех систем жизнеобеспечения зависит от качества строительства. Между тем, как выяснили специалисты www.irn.ru, почти все новостройки сдаются с недоделками, которые в будущем могут существенно осложнить проживание в доме и работу управляющей компании.

Нелюбовь
Мало кто доволен тем, как эксплуатируется и как управляют их домом. Согласно опросу жителей новостроек, сданных в эксплуатацию в 2011-2013 годах, который провела УК Clever Estate, 90% недовольны управляющей компанией и хотели бы ее сменить. Оставшиеся 10% опрошенных либо довольны работой управляющей компании, либо вовсе не знают о ее существовании.

Коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость» Ольгу Гусеву не удивляют результаты опроса. По ее мнению, собственники квартир всегда считают, что платят слишком много за обслуживание, что УК работает недостаточно качественно, особенно когда речь идет о новостройках. Таким мнением Ольга Гусева поделилась в ходе практического семинара «Эксплуатация новостроек: управляющая компания застройщика VS независимая управляющая компания. Чья работа эффективнее?», который организовала УК Clever Estate в рамках выставки «Домэкспо».

Большинство недовольных участников опроса не в курсе, была ли управляющая компания выбрана в результате конкурса или навязана в обход него. Интересно, что, несмотря на желание многих респондентов отказаться от услуг управляющей компании, почти никто не знаком с процедурой ее смены путем общего собрания жильцов и лишь единицы готовы проявить активность в этом направлении.

УК «Столица-Сервис» периодически собирает основные претензии и вопросы жителей к управляющим компаниям, чтобы понять, с чем чаще всего связано недовольство, и по возможности избежать этого на своих объектах. Результаты похожи: чаще всего жители интересуются, как сменить управляющую компанию. Правда, как рассказал руководитель отдела эксплуатации УК «Столица-Сервис» Александр Одинцов, смена компании – не панацея: «Среди жильцов существует стереотип, что новое будет работать лучше, но это не всегда так».

Слишком дорого
В ходе выставки «Домэкспо» УК Clever Estate собрала более 100 вопросов посетителей к управляющим компаниям. Изучив их, компания выявила основные претензии жителей. Это, например, недостаток озеленения, малое количество машино-мест и парковка жителей на газонах, сомнения по поводу адекватности платежей, низкая квалификация сантехников и электриков.

По мнению Александра Одинцова, непосредственно к УК относятся вопросы по оплате услуг: «Жители редко знают, что и как считает управляющая компания, поэтому у них закономерно возникает вопрос: почему в моем доме тариф выше, чем в соседнем. Проблема усугубляется тем, что нередко родственники покупают пожилым людям достаточно дорогие квартиры, а затем последние оказываются не в состоянии платить за их содержание».

Как поясняет генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков, чтобы понять, как формируется плата за эксплуатационные издержки, нужно иметь в виду, что базовый тариф на содержание и текущий ремонт находится в компетенции муниципальных органов власти и одинаков в рамках одного муниципального образования. Но управляющая компания также может оказывать дополнительные услуги по собственным расценкам. Решение о необходимости таких услуг принимает общее собрание собственников жилых помещений.

Здесь проблемы могут быть связаны с тем, что у жильцов могут быть разные взгляды на необходимое. «Часто складывается ситуация, когда часть жителей выступает за то, чтобы в доме были консьержи, охрана, максимальное благоустройство территории, а другая часть не готова платить за эти услуги, т.к. не считает для себя лично необходимым за них платить», – отмечает Александр Одинцов. Если первая группа наберет большинство, у остальных это вызывает недовольство вплоть до отказа от этих платежей и накопления долга». Речь идет не только о регулярных платежах, но и о единовременной плате за разовые работы, например, по благоустройству.

Недоделанный дом
Однако самые большие проблемы, которые могут грозить жителям новостроек, незаметны на первый взгляд и связаны с ошибками, допущенными еще при строительстве дома. По словам Александра Одинцова, почти 100% строящегося жилья сдается с недоделками, причем зачастую весьма существенными. «Если типовые проекты в массе своей имеют небольшие недочеты в строительстве, то жилье, строящееся по индивидуальным проектам, имеет порой колоссальные недоделки, исправление которых занимает примерно первые 3-5 лет эксплуатации», – поясняет он.

По словам заместителя генерального директора УК Clever Estate Алексея Сарина, чаще всего недоделки связаны с отсутствием системы пристенных дренажей, водоотведения, некачественной изоляцией, затоплением подвальных помещений и паркинга, повышенной влажностью, медленным разрушением фундамента, коррозией.

Александр Одинцов привел примеры недоделок, которые встречаются во многих домах, недавно сданных в эксплуатацию. «Порой отсутствуют претензии только к несущим конструкциям. Все остальное сдается с колоссальными дефектами: от банального незаполнения швов раствором, что может разглядеть любой житель, до внутренних коммуникаций, отсутствия маркировки на кабелях и т.д.».

Застройщик или независимая компания?
Учитывая, что ответственность за недоделки несет застройщик, который к тому же обязан исправлять возникшие проблемы в течение пятилетнего гарантийного срока, встает вопрос о том, кто должен управлять новостройкой: управляющая компания, аффилированная с застройщиком, или независимая организация.

Как рассказала Ольга Гусева, с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен заниматься его управлением, либо обязан заключить договор со специализированной организацией. Такой порядок действует до момента проведения общего собрания собственников, которые сами изберут УК. Если по каким-либо причинам они этого не сделают, администрация района организует открытый конкурс по выбору УК. По итогам общего собрания либо конкурса УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Застройщики часто прилагают усилия к избранию аффилированной с ними УК. Иногда просто убеждают жителей в верности такого выбора, но порой прибегают и к «серым» схемам, намеренно доводя ситуацию до открытого конкурса, в ходе которого выставляют требования, которым соответствует именно компания, созданная при участии застройщика. По данным УК «Столица-Сервис», сейчас примерно 90% введенных в эксплуатацию новостроек берется в управление организациями, так или иначе аффилированными с застройщиком.

Хотя жителям важно даже не это, им необходимо принципиально понять, какая компания лучше справится с управлением домом, особенно в первые годы. Ведь у них в любом случае есть право сменить управляющую организацию на общем собрании собственников.

С самого начала
По мнению Алексея Сарина (УК Clever Estate), независимая управляющая компания лучше тем, что ей в принципе не выгодно принимать новостройку с недоделками, так как в будущем именно ей работать с неверно проложенными коммуникациями и другими ошибками застройщика. Поэтому такая компания либо откажется от обслуживания дома, либо будет способствовать скорейшему устранению неполадок. В то же время «навязанная» компания будет более лояльна застройщику и может согласиться на отсрочку в исправлении недочетов.

У аффилированных компаний есть другой плюс. По словам генерального директора УК «Техстрой», партнерской компании девелопера «Сити XXI век», Дмитрия Мацкевича, в этом случае УК участвует в проекте с самого начала. С этой точкой зрения согласна и Ольга Гусева: «И зависимая компания, и независимая могут столкнуться с достаточно серьезными сложностями. Но дело в том, что «зависимые» имеют больше возможностей влиять на проект на входе».

Между тем Алексей Сарин считает, что в этом утверждении есть небольшое лукавство: «Практически любой застройщик, пытаясь минимизировать затраты, выводит управляющую компанию на объект уже на стадии готовности 80-90%». Правда, эксперт признает, что уважающие себя девелоперы так не поступают и привлекают УК на ранних стадиях, но их – единицы.

Еще одним преимуществом управляющих компаний, созданных застройщиком, является имиджевая составляющая. Качественное управление жилым комплексом может стать хорошей рекламой для последующих проектов застройщика. Это особенно важно в регионах, где мало хороших независимых УК.

«В Ростове-на-Дону, где у нас несколько жилых комплексов, достаточно остро ощущается нехватка профессиональных УК. Поэтому еще на этапе строительства нашего первого объекта ЖК «Западные ворота» было принято решение взять эксплуатацию объекта на себя, создав УК, – рассказывает Юлия Деева, руководитель пресс-службы ЗАО «Патриот» (входит в ГК «ИНТЕКО»). – Первая команда нас все равно не устроила: многие сотрудники были старой «советской» закалки, работали и общались с людьми по образу и подобию обычного ЖЭКа. Мы заменили их на команду новой формации, которая находится в постоянном диалоге с жителями, интересуется их потребностями, активно поддерживает их инициативы по дополнительному обустройству комплекса и организации общедомовых праздников. В результате то, как живет наш объект, привлекло внимание горожан. И покупатели квартир на других наших ростовских объектах нередко спрашивают, будет ли у них «так же, как в «Западных воротах». Сейчас в наших жилых комплексах в Ростове-на-Дону доля сделок по рекомендации составляет около 30%».

Вовлечь жителей
Александр Одинцов, хоть и возглавляет независимую управляющую компанию, признает, что привлечение компаний со стороны к управлению новостройками, только что введенным в эксплуатацию, не выгодно никому. Даже сами независимые УК не слишком к этому стремятся, так как на них ложатся риски, связанные с недоделками застройщика.

По мнению Алексея Сарина, основная проблема даже не в этом: «Главное, что конечный покупатель фактически выведен из контроля над проектом и является последним звеном в отношениях между застройщиком, строителями, управляющей компанией. Поэтому задача властей – включить конечного покупателя в этот процесс».

УК Clever Estate предлагает дать возможность инициативным группам будущих жителей за свой счет привлекать независимых экспертов, которые бы участвовали в приеме работ, проводили экспертизу жизнеобеспечения дома и анализ соответствия всех систем проектной документации. «При подписании акта приемки, доверяя застройщикам и не обладая необходимыми знаниями, люди ставят свои подписи. А независимый орган, который защищает конкретных собственников, не подпишет документ, если увидит недостатки», – уверен Алексей Сарин.

Между тем Ольга Гусева категорически против такого участия, по ее мнению, люди всегда склонны к экономии, поэтому будут привлекать экспертов подешевле, а значит, тех, которые хуже разбираются в вопросе. «Если бы люди были готовы оплачивать качественные услуги, я бы не выражала недовольство. Но на примере юристов, которых люди привлекают при покупке квартир, мы видим, что каждый второй из них ничего не понимает о недвижимости и не разбирается в отраслевом законодательстве. Они просто отрабатывают гонорар. И если одному человеку еще можно что-то объяснить, то, когда мы будем иметь дело с инициативной группой, которая привлечет к оценке инженерных систем такого «профессионала», то это может вылиться уже в очень серьезный конфликт».

Ольга Гусева также утверждает, что жители сами зачастую не желают участвовать в управлении домом. «Мы вывешиваем на подъездах объявление, допустим, о том, что планируется собрание по вопросу озеленения. И из всего подъезда приходят 10 бабушек, которые говорят: посадите тюльпанчики и нам этого хватит. Остальные просто не хотят участвовать в этих процессах».

По мнению Дмитрия Мацкевича, диалог с жителями вести нужно, но в первую очередь он должен заключаться в проведении разъяснительной работы, прозрачности отчетности и информационной открытости.

Самые серьезные проблемы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации недвижимости, связаны с дефектами строительства, резюмируют специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Тарифы на обслуживание – еще одна больная тема. А исправить ситуацию может активное и компетентное участие самих жителей. К сожалению, действительность такова, что зачастую то, что, казалось бы, нам должны, приходится выбивать силой. Но, пока жильцы «многоквартирников» не признают необходимость действий со своей стороны и не начнут вкладывать какое-то время и силы в свой дом, ситуация вряд ли улучшится.