Грань между квартирой и… квартирой в пригородах Москвы

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Мечта строителей коммунизма «о стирании грани между городом и деревней» нашла неожиданное воплощение в сегменте малоэтажного жилья. Этот формат, по сути, удовлетворяет потребности покупателей, желающих жить на природе, но нуждающихся в городском комфорте.

Увеличение спроса на малоэтажку в прошлом году стало одной из ключевых тенденций подмосковного рынка недвижимости, и в первом квартале 2014 года востребованность «квартир в лесу» продолжила планомерно расти. В малоэтажный сегмент, относительно новый для российского рынка, сместился целый пласт потребителей.

Для справки: предложение малоэтажных жилых комплексов в общем числе новостроек Московской области превышает 30% (это в совокупном объеме уже более 2 млн кв. м). Наибольшим спросом пользуются сегменты эконом- и комфорткласса – на рынке представлено более 50 проектов на разной стадии готовности по всем направлениям Подмосковья. Покупателей привлекает в первую очередь цена вопроса – стоимость квадратного метра существенно ниже по сравнению с многоэтажным строительством.

Преимущества
Растущая популярность малоэтажного жилья обусловлена целым рядом факторов. В числе основных – высокая степень комфортности проживания в малоэтажных ЖК, которая обеспечивается за счет благоприятного окружения и хорошо развитой инфраструктуры таких комплексов.

Люди, из поколения в поколение жившие в типовых многоэтажках, уже не хотят существовать в «каменных джунглях», но часто не видят смысла в приобретении жилья за МКАД, если такая покупка не несет «бонуса» в виде хорошего экологического окружения и комфорта. Зачем жить за пределами Москвы, но в том же шуме, «окно в окно» с соседями? Поэтому мы и наблюдаем растущий спрос на проекты, расположенные вне городов, зато обеспечивающие городской уровень удобства проживания.

Хотя многоэтажные проекты для нашего потребителя привычнее, формат малоэтажных жилых комплексов имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые и обуславливают его бурное развитие в последние годы. Во-первых – это повышенный жизненный комфорт. В нашем ЖК «Валь д’Эмероль» абсолютное большинство покупателей квартир в качестве причины выбора малоэтажного формата называют отсутствие большого количества жителей в комплексе. Огромные многоэтажные микрорайоны, которые строились в Москве и области на протяжении последних 50 лет, конечно, могут обеспечить потребителю классические «четыре стены», послужив, таким образом, стандартным решением квартирного вопроса. Тем не менее большинство жителей Московского региона элементарно устало от тесноты, скученности, пробок во дворах и на выезде из них. В малоэтажных комплексах потребителей привлекает небольшое количество квартир на достаточно большой территории.

Еще одно преимущество малоэтажных ЖК заключается в более высоком уровне безопасности проживания в них. Абсолютное большинство малоэтажных ЖК, даже экономкласса, обеспечено системами видеонаблюдения на всей территории, пропускной системой на въезде. Это позволяет не беспокоиться за собственную безопасность и безопасность имущества. Жители малоэтажных комплексов могут спокойно отпускать детей гулять во дворе. В пределах городских микрорайонов этого никто не делает уже давно. В многоэтажных проектах эконом- и комфорткласса придомовая территория не всегда огорожена, а пропускная система и видеонаблюдение встречаются еще реже.

Малоэтажные комплексы более экологичные, чем многоэтажные, благодаря низкой плотности застройки. К тому же многие из них расположены в окружении леса и недалеко от водоемов. Показатели загрязненности воздуха здесь минимальные, в отличие от городов области, в пределах которых реализуются многоэтажные проекты.

Еще один плюс «малоэтажки» – наличие уникальных архитектурных решений и концепций. При нынешнем огромном выборе новых квартир даже покупатели экономкласса обращают внимание на внешний вид дома, в котором живут. Поэтому многие в качестве приоритета называют эксклюзивную архитектуру. С этой точки зрения малоэтажный комплекс предоставляет архитекторам больше возможностей сделать уникальный проект. 

В совокупности все эти факторы постепенно перетягивают одеяло потребительских предпочтений с традиционной «многоэтажки» на малоэтажные жилые комплексы.

Реалии и тенденции
Важно отметить, что ориентирован малоэтажный формат прежде всего на людей, которые приобретают не недвижимость саму по себе, а именно комфортный образ жизни. Естественно, что четкое и правильное представление о том, каким именно должен быть этот образ, приходит с годами, когда люди обзаводятся достаточным жизненным опытом, детьми и, вполне вероятно, желанием и возможностью немного дистанцироваться от городской суеты. Поэтому большинство покупателей квартир в ЖК «Валь д’Эмероль» старше 30 лет, они успешны и воспитывают детей. Этот «портрет» очень схож с образом жителя классического европейского пригорода, комфортного и престижного.

Можно ожидать, что Московский регион в конечном итоге свернет именно на «европейский» путь развития пригородов. Уже сегодня подмосковные власти ограничивают высотность застройки, а девелоперы постепенно смещают фокус на малоэтажный сегмент. За последние годы число компаний, работающих с «малоэтажкой», увеличилось в разы. К сожалению, здесь есть и негативная сторона: увеличение числа потенциальных потребителей «малоэтажки» привлекло в сегмент непрофессиональных и недобросовестных игроков, которые стремятся ковать железо, пока горячо, создавая изначально нежизнеспособные жилые комплексы. Поэтому в сегменте наблюдается сильная дифференциация по качеству проектов.

Решить эту проблему призван рост конкуренции на подмосковном рынке жилья и в сегменте малоэтажных ЖК в частности. Жесткого усиления борьбы за покупателей мы ожидаем уже в нынешнем году. В сложившихся условиях компании-лидеры продолжат улучшать качество реализуемых проектов с тем, чтобы «отжать» с рынка конкурентную и в первую очередь непрофессиональную массу. Таким образом, неудачные проекты будут вытеснены с рынка, а малоэтажный сегмент продолжит развитие.