Какую квартиру может купить москвич со средней зарплатой?

На прошлой неделе Мосгорстат озвучил данные по средней зарплате в Москве: в 2013 году она составила 56 000 рублей. Как выяснили специалисты www.irn.ru, купить квартиру на такие деньги очень сложно, но все-таки возможно. Первичный рынок таким покупателям практически недоступен, так как к стоимости жилья добавляются очень серьезные затраты на ремонт, к тому же, пока дом не достроят, одновременно с ипотекой придется оплачивать аренду жилья, что может стать непосильной ношей. А вот на вторичном рынке поискать квартиру можно. Правда, скорее всего, придется накопить на первоначальный взнос или взять потребительский кредит на него, а в идеале – найти супруга, зарабатывающего хотя бы столько же.

Высококвалифицированные рабочие и линейные менеджеры
Официальная статистика – очень условный ориентир и обычно является замером «средней температуры по больнице». Тем не менее, по оценкам экспертов рынка труда, цифра в 56 000 рублей приблизительно отражает московский уровень зарплат. «Менеджеры с опытом работы от двух лет, со знанием английского языка и просто люди, которые умеют и хотят работать в Москве, действительно получают от 50 000 рублей в месяц и выше, – говорит Владимир Телятников, управляющий директор рекрутинговой компании Brightmen Solutions (группа компаний Cornerstone). – Конечно, есть зарплаты гораздо ниже, например, сотрудники на производствах, складах, продавцы в магазинах продуктов, одежды, супермаркетах, многочисленные мерчандайзеры (обычно это работники без высшего образования, не имеющие особых навыков) могут рассчитывать на среднюю заработную плату в диапазоне от 20 000 до 30 000 рублей в месяц по Москве».

По словам руководителя отдела аналитики рекрутингового портала Superjob.ru Валерии Чернецовой, помимо линейных менеджеров с опытом работы 2-3 года, на озвученную зарплату могут претендовать высококвалифицированные представители рабочих профессий*. По данным портала, 75% соискателей с зарплатными ожиданиями в диапазоне 55 000 - 60 000 рублей имеют высшее образование. На такую зарплату претендуют соискатели разных возрастов, но преобладают все же люди 26-30 лет (26%), чуть реже встречаются соискатели 31-35 лет (19%), доля остальных возрастных групп варьируется от 8% до 14%.

Квартиру не купишь?
Первая реакция как обычных москвичей, так и специалистов рынка недвижимости на вопрос о покупке квартиры с зарплатой 56 000 рублей – «это невозможно». Вот такие расчеты навскидку привели специалисты риелторской компании «Русский дом недвижимости»: «Даже если покупать квартиру в Подмосковье – а это примерно 4 млн рублей – ежемесячный платеж составит более 30 000 рублей (все зависит от процентов). В итоге остается около 20 000 руб. На такие средства достаточно трудно прожить в столице».

Если копнуть глубже, то варианты все же можно найти. Например, купить квартиру подальше от Москвы. В радиусе 20-30 км от МКАД вполне реально купить квартиру примерно за 2 - 2,5 млн рублей.

К тому же у людей могут быть совершенно разные жизненные ситуации и представления о достаточных средствах для существования. Приведем пример из жизни: научные сотрудники Алексей и Карина (имена изменены) с совокупным доходом около 90 000 в месяц всего за полтора года смогли накопить на будущую квартиру 1,2 млн рублей. Через год-другой они планируют взять ипотеку на квартиру в Москве.

Молодые ученые за это время не отказывали себе в радостях жизни, например, в путешествиях: в 2012 - 2013 годах они успели побывать в Барселоне, Венгрии, Германии и съездить в велопоход в Крым. Обычные ежемесячные расходы у пары составляют 15 000 – 20 000 на двоих. Правда, стоит учитывать, что им как аспирантам полагается комната в студенческом общежитии, поэтому нет необходимости тратить деньги не только на аренду жилья, но даже на оплату коммунальных услуг.

Нулевой взнос
Конечно, примеры людей, которым с такой зарплатой удается сделать существенные накопления, достаточно редки. Чаще всего приходится искать ипотечные программы с нулевым или хотя бы минимальным первоначальным взносом. И, если до кризиса ипотеку без взноса можно было взять достаточно легко, то сейчас такие программы практически не встречаются на рынке. Обычно их предлагают либо совсем сомнительные кредитные организации, либо под программами «без первоначального взноса» подразумеваются другие кредитные продукты: например, под залог уже имеющегося жилья или комплексная программа ипотеки с потребительским кредитом на первоначальный взнос.

Некоторые банки готовы вне рамок стандартных программ предложить клиентам индивидуальные условия. Например, в «СБ Банке» нам объяснили, что готовы рассмотреть клиента персонально на кредитном комитете и, если заемщик представляется банку надежным, предложить ему индивидуальные условия, в том числе и отсутствие первоначального взноса. Признаками надежного клиента могут стать хорошая кредитная история, перспективы роста доходов, работа в стабильной компании и др.

Пара для ипотеки
Взять программу с нулевым первоначальным взносом сейчас очень непросто. По словам исполнительного директора компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, в среднем по рынку минимальный первоначальный взнос составляет 15%, реже можно найти программы с минимальным взносом 10%.

Заемщикам с зарплатой около 50 000 - 60 000 рублей и с минимальными накоплениями (или вовсе без них) нужно иметь в виду, что обычно чем ниже первоначальный взнос, тем выше ставка по кредиту. Если со взносом около 30% ставка составит примерно 12-13% годовых, то снижение взноса до 0-15% приведет к росту ставки до 14-15% годовых. Правда, банк ВТБ24 недавно объявил о новой системе расчета ставок: по условиям банка, чем больше сумма кредита, тем ниже процент. Например, если человек берет в долг более 5 млн рублей, базовая ставка для него составит 11,75% годовых, а если ему нужна ипотека менее чем на 2 млн рублей, ставка вырастает до 12,85%.

Минимальная стоимость квартиры внутри МКАД, по данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сейчас составляет 4,19 млн рублей. «Это объект площадью 24 кв. м, с кухней 5,5 кв. м, в пятиэтажном панельном доме в Метрогородке, - рассказывает Алексей Шленов. – Минимальный первоначальный взнос для покупки такого объекта может составить 419 000 рублей. Процентная ставка, при сроке кредитования в 20 лет, может составлять порядка 14%, то есть сумма ежемесячного платежа будет более 40 000 рублей». Таким образом, заемщик сможет взять ипотеку лишь в банках, которые готовы к тому, что сумма платежей будет составлять существенно более 50% месячного дохода.

Если заемщик готов платить в месяц не более половины зарплаты, то на квартиру в Москве ему не хватит. «Банк готов предложить сумму ипотечного кредита из расчета, что платеж не превысит 50-60% от суммы ежемесячного дохода. При доходе 56 000 руб./мес. платеж по кредиту должен составлять не более 28 000 руб./мес., – поясняет Максим Честикин, начальник управления ипотечного кредитования «СБ Банка». – Если клиент проходит по возрасту на максимальный срок кредитования – 25 лет, то сумма кредита с таким доходом составит около 2,2 млн руб. С такой суммой заемщик может позволить себе приобрести либо комнату в Москве, либо квартиру в Подмосковье (но не в ближайшем, например, в г. Орехово-Зуево). Для увеличения суммы кредита наш банк готов принять во внимание доход близких родственников (созаемщиков), доход от работы по совместительству и т. д.».

Если одному человеку с зарплатой 56 000 руб. решить жилищный вопрос достаточно трудно, то вдвоем задача упрощается. По оценке руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, с совокупным доходом 112 000 рублей на двоих при ставке в 11% и сроке кредита 15 лет семья может получить кредит на 4,9 млн рублей.

По словам Максима Честикина, за эти деньги уже можно найти однокомнатную квартиру в Москве на вторичном рынке (например, на Зеленом проспекте, рядом с метро «Перово» по такой цене продается однокомнатная квартира в панельном доме площадью 32,1 м2) либо хорошую квартиру большей площади в Подмосковье.

Чтобы рассчитать другие возможные варианты при разных условиях, воспользуйтесь ипотечным калькулятором на www.irn.ru. Например, если научные сотрудники Алексей и Карина решат взять ипотеку уже сейчас, то с накоплениями 1 200 000 рублей, ежемесячными платежами 50% от совокупного дохода (45 000 рублей) и сроком кредитования 25 лет им будет доступна квартира почти за 5,5 млн рублей.

Можно, но нужно ли?
Таким образом, человек, получающий среднюю зарплату по Москве, может найти варианты покупки жилья. Но стоит ли «влезать» в ипотеку с таким доходом? По мнению Максима Честикина, никаких противопоказаний нет: «Ждать увеличения дохода для того, чтобы оформить ипотеку, не имеет смысла, учитывая постоянный рост цен на недвижимость, нестабильность в экономике, тем более что при увеличении дохода в дальнейшем всегда можно будет погасить ипотечный кредит досрочно и при желании взять квартиру уже большей площади и в лучшем районе. Если потенциальный заемщик еще и арендует жилье, ипотека становится для него чуть ли не единственным способом приобретения собственного жилья. Так как сложно, оплачивая съемное жилье, накопить еще и на собственную квартиру».

В «Русском доме недвижимости» придерживаются противоположной позиции. «Наши сотрудники не советуют «влезать» в ипотеку с такой зарплатой. Советуют откладывать, повышать уровень доходов», – заявили в пресс-службе компании.

Специалисты www.irn.ru также не рекомендуют брать ипотеку «на пределе возможностей». «Первоначальный взнос 10%, срок кредитования 30 лет и ежемесячные платежи, превышающие половину дохода, – это очень рискованная ситуация. Даже небольшое снижение дохода в такой ситуации может привести к личному дефолту», – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

* Средние зарплатные предложения работодателей в диапазоне 55 000 – 60 000 рублей в г. Москва по некоторым позициям (данные Superjob.ru)