Из-за обострения ситуации в экономике и прежде всего на валютном рынке многие пребывают в замешательстве: стоит ли в таких условиях покупать квартиру и привлекать ипотеку или лучше подождать. Советами с читателями www.irn.ru поделились первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования (Ipoteka-Tut.Ru) Игорь Жигунов и генеральный директор агентства недвижимости «Белый городъ» (Whitecity.ru) Михаил Чумалов в ходе онлайн-конференции «Секреты выгодной ипотеки – практикум по покупке недвижимости в кредит от банкиров и риелторов».
Валютная паника
По курсу Центробанка на 4 марта доллар стоит 36,38 руб., а евро впервые превысил психологический барьер в 50 рублей. Продолжающееся снижение курса рубля беспокоит россиян, особенно тех, кто решился на столь важный шаг, как покупка квартиры. Много вопросов читателей было посвящено тому, не опасно ли брать ипотеку, когда рубль валится.
По словам Михаила Чумалова, это может быть даже выгодно: «Парадокс в том, что чем больше ослабляется рубль, тем выгоднее становится рублевая ипотека и заемщику, и банку. Падение рубля неизбежно приведет к росту рублевых цен на недвижимость. Значит, стоимость залога будет расти. И в случае, если Вы вдруг не сможете платить по кредиту, есть возможность залог продать и выйти из кредита без потерь, а то и с прибылью».
По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», прямой связи между стоимостью жилья и ростом курса доллара нет. Цены давно номинированы в рублях, и, хотя отдельные продавцы стараются поднимать рублевые цены вслед за ростом курса доллара, покупатели уже не готовы платить за такие капризы. В результате в период ослабления рубля цены на квартиры обычно занимают промежуточную позицию – долларовые цены снижаются, а рублевые, напротив, немного подрастают. О последних ценовых тенденциях читайте в обзоре рынка недвижимости Москвы за февраль 2014 года.
В тяжелую ситуацию сейчас могут попасть те, кто брал долларовую ипотеку. Сейчас таких людей меньше, чем до кризиса, но некоторые покупатели вопреки советам брать ипотеку в той валюте, в которой получают зарплату, все же отважились взять кредит в долларах. Однако они могут воспользоваться программами по рефинансированию долларовой ипотеки в рублевую. «Такие программы есть на рынке. Необходимо найти соответствующий банк и уже там уточнять условия и порядок проведения такой сделки», – говорит Игорь Жигунов.
Ипотека не станет дешевле
В отношении снижения ставок эксперты не испытывают оптимизма. «В ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать резких изменений. Для этого нет никаких рыночных предпосылок», – полагает Игорь Жигунов. Несмотря на стремление властей сделать ипотеку более доступной для населения, это пока вряд ли возможно. «В прошлом году аналитики рынка недвижимости, АИЖК и представители власти, включая премьер-министра, дружно прогнозировали снижение кредитных ставок в 2014 году. И на это были некоторые основания, – говорит Михаил Чумалов. – Но по умолчанию имелось в виду, что инфляция в этом году будет ниже, чем в предыдущем. Сейчас ситуация изменилась, и вряд ли можно ожидать снижения инфляции, скорее, наоборот, будет ее рост».
По прогнозам эксперта, наиболее вероятно, что ставки окажутся на прежнем уровне. «Если и будет снижение, то только для льготных категорий граждан. Может быть, уменьшится количество спецпредложений с выгодными условиями», - считает Михаил Чумалов.
Если банк обанкротится
Еще одна «пугалка» – нестабильность в банковском секторе, которая проявилась после отзыва лицензий у некоторых крупных кредитных организаций. И если про возврат вкладов до 700 000 руб. люди осведомлены, то в отношении кредитов ясности меньше. Например, некоторые читатели высказывали опасения, что в случае банкротства банка придется досрочно погашать весь кредит целиком.
На самом деле, для ипотечных заемщиков ничего не меняется: «При изменении статуса кредитной организации, смене кредитора само кредитное обязательство не меняется и не прекращается. Таким образом, заемщику необходимо будет продолжать исполнять обязательства по кредиту на тех же условиях и в те же сроки», – говорит Игорь Жигунов.
Как поясняет Михаил Чумалов, кредит в таком случае будет передан другому банку, который выиграет конкурс: «При этом условия кредитования не могут быть изменены – так требует закон. Однако все же советую внимательно читать кредитный договор при получении ипотеки, в том числе и то, что написано мелким шрифтом. Хотя это и незаконно, но некоторые банки иногда пытаются внести туда пункты, по которым изменение условий возможно».
Опасная «халява»
В последнее время многие банки снизили требования к заемщикам, отдельные из них запустили программы, в рамках которых готовы выдавать ипотеку всего по двум документам – паспорту и водительским правам – без проверки дохода заемщика и справки с работы (подробнее об этом читайте в статье «Картина маслом: ипотека становится все популярнее. Без справок о доходах, без первоначального взноса…»).
Правда, эта тенденция таит в себе некоторые риски. «Не приведут ли такие программы к ухудшению качества кредитных портфелей, росту задолженности, дефолтам и в итоге к ипотечному кризису?» – интересуется один из читателей www.irn.ru Олег Касевин.
Михаил Чумалов отрицательно относится к распространению такого рода программ и снижению требований к заемщикам. «Если такая практика будет расширяться, то это действительно может привести к подрыву доверия к ипотеке как к институту», - говорит эксперт.
Аренда с выкупом
Помимо новых ипотечных программ в последнее время появились и альтернативные способы обзавестись жильем. В феврале 2014 года АИЖК объявило о запуске нового финансового инструмента «Аренда с выкупом». По условиям программы, человек может выбрать квартиру, которая ему интересна, а сервисная компания (МРЖК) выкупит эту квартиру и перепродаст ему в рассрочку. Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки (до 15 лет). Ежемесячный платеж разделен на две части: одна часть идет в счет аренды за жилье, а вторая – в счет выкупа квартиры. Ключевым преимуществом для покупателя, по заявлению авторов программы, является отсутствие необходимости одновременно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита и оплачивать аренду чужого жилья.
Правда, эксперты отнеслись к этому продукту скептически. «Общая переплата за квартиру за весь срок аренды с выкупом будет существенно выше, чем при ипотеке на стандартных условиях, – говорит Михаил Чумалов. – Если верить калькулятору, размещенному на сайте МРЖК, арендная ставка здесь выше среднерыночной. Ежемесячный платеж при 15-летнем контракте также будет выше, чем при ипотеке на тот же срок».
Но главный недостаток этой схемы для покупателя, по мнению эксперта, состоит в том, что в этом случае в отличие от приобретения жилья в ипотеку квартира остается в собственности МРЖК до полной выплаты выкупных платежей.
Тем не менее со стороны отдельных покупателей возможен спрос на данную программу. «Данная программа также имеет своего целевого потребителя, который желает приобрести конкретный объект, используя не просто классический ипотечный кредит, а некий инструмент рассрочки и отдельного подхода к графику погашения и условий пользования займом», – говорит Игорь Жигунов.
По мнению Михаила Чумалова, «Аренда с выкупом» может быть интересна тем, кто по каким-то причинам не может получить ипотечный кредит: «Например, тем, кто не может представить справку о доходах, или тем, кто не имеет средств на первоначальный взнос. Кроме того, она может быть выгоднее, чем ипотека, в случаях, когда задолженность гасится досрочно, задолго до окончания срока действия договора».
В целом возможность ипотечного кредитования не вызывает опасений. Правда, специалисты www.irn.ru не рекомендуют брать ипотеку на пределе возможностей – с минимальным первоначальным взносом и с ежемесячным платежом, превышающим треть дохода заемщика. В условиях общей экономической нестабильности всегда возможно обострение ситуации, в которой такой заемщик не потянет выплаты по кредиту.