Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»

Покупателей квартир на первичном рынке в монолитно-кирпичных домах нередко вводит в заблуждение фраза о «свободной планировке», тогда как на планировку таких квартир действуют такие же ограничения, как на вторичном рынке. В результате немало квартир с неузаконенной перепланировкой в бывших новостройках попадают на рынок. О том, что нельзя менять в собственной квартире, специалисты www.irn.ru писали в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья». На этот раз мы расскажем о том, как продать и купить жилье с несогласованной перепланировкой.

Миф о свободной планировке
Термином «свободная планировка» обозначается минимальное количество несущих стен (колонн), а также отсутствие межкомнатных перегородок. Между тем юридически такого понятия как «свободная планировка» не существует, утверждает Наталья Абрамова, генеральный директор компании «Магистрат-Арт» (входит в ГК «ИНТЕКО»).

Как правило, даже в квартирах, которые продаются со свободной планировкой, существует планировка по проекту, которая и входит в буклеты и прочие информационные источники о жилом комплексе. «Такая планировка учитывает нормы инсоляции, теплотехнические характеристики, звукоизоляционные качества квартиры», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Если собственник квартиры обустраивает ее согласно этому плану, то дополнительных согласований планировки не требуется.

Правда, как отмечает Наталья Абрамова, план в буклете все же является примерным, а единственным допустимым документом, который определяет планировку квартиры, является только план БТИ. Обычно эти планы идентичны, но иногда случаются накладки. Например, частный риелтор Виктор Куприянов помогал продавать квартиру клиенту, который был первым ее собственником, при этом квартира была с отделкой от застройщика. «И только когда взяли план из БТИ для оценщика, проявился интересный факт: санузел с «темной комнатой» перепутаны друг с другом. Чья это ошибка – тех, кто делал ремонт, или тех, кто рисовал план, сказать сложно», – рассказывает он. Сделка завершилась нормально, однако банк ВТБ 24 взял заявление с покупателя о том, что он согласует перепланировку или сделает квартиру соответствующей плану БТИ.

Если собственник решил спланировать квартиру в новостройке по-своему, то ему придется согласовывать перепланировку. «Он должен в частном порядке пригласить дизайнера, который разработает для него детальный проект планировки. С этим проектом и необходимо обратиться сначала в эксплуатирующую организацию, а потом в жилищную инспекцию Москвы или Московской области», – говорит Григорий Алтухов. Если проект утвержден и по нему получен положительный результат, глава управы издает постановление о внесении изменений в планировку данной конкретной квартиры.

В случае с новостройками действуют все те же ограничения, что и для вторичных квартир: запрещено сносить несущие конструкции, обязательно наличие окна в комнате, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей и так далее (подробнее об этих ограничениях читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»).

Обычно девелоперы не оказывают покупателям поддержки при индивидуальной планировке. «К сожалению, такие услуги сегодня оказывает чаще «серый рынок» и компании, не имеющие никакого отношения к девелоперу», – говорит Наталья Абрамова. Однако крупные девелоперы все чаще создают отдельное подразделение или компанию, которая занимается перепланировками. Например, в ГК «ИНТЕКО» это делает «Магистрат-Арт», а в ФСК «Лидер» – компания «ГеоЮрКонсалтЦентр».

Правовой вопрос
Впоследствии, когда собственники квартир в новостройках, не потрудившиеся согласовать планировку, выставят их на перепродажу, этот вопрос все равно встанет. Зачастую они не подозревают о том, что должны были что-то согласовывать. Частный риелтор Виктор Куприянов вспоминает квартиру в Реутове, в которой ликвидировали встроенный шкаф: «Собственники владели квартирой более 10 лет и не знали, что это перепланировка. Узнали от специалиста БТИ, когда готовились к сделке по ипотеке».

По оценке юридической группы «Яковлев и Партнеры», из всех произведенных перепланировок и переустройств не более 5% являются согласованными. «Учитывая внимание, уделяемое покупателями к приобретаемым квартирам, доля законных перепланировок среди реализуемых квартир наверняка выше», – предполагает специалист компании Александр Мачнев, юрист практики «Земля, недвижимость, строительство». Риелторы говорят, что, «на глазок», примерно каждая десятая квартира на вторичном рынке – с неузаконенной перепланировкой.

Считается, что продать квартиру с несогласованной перепланировкой намного сложнее. Однако, по словам риелторов, люди порой переоценивают эту проблему. В большинстве случаев продать такое жилье можно, по крайней мере никаких юридических препятствий нет. «При купле-продаже решается вопрос о праве на недвижимость, а неюридическая судьба технических параметров не затрагивается», – говорит Александр Манчев.

То есть сама по себе неузаконенная перепланировка не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение 6 месяцев. Для этого надо обратиться в арбитражный суд и доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, говорит юрист компании «Юков и Партнеры» Екатерина Баглаева. Таким доказательством может быть, например, акт строительно-технической экспертизы. «Та квартира, в которой сделана перепланировка, которую невозможно узаконить, скорее всего, будет очень долго искать нового собственника», – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Скидка за фантазию
Чаще всего квартиры с несогласованной перепланировкой предлагаются по более низкой цене, однако универсального размера скидки не существует. «Когда расходы на узаконивание незначительные, покупатели не заостряют внимание на неузаконенной перепланировке. Если же процесс влетит покупателю в копеечку, стороны путем переговоров пытаются прийти к консенсусу, – отмечает Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Обычно стоимость узаконивания просто вычитается из цены квартиры, поскольку новый владелец полностью берет на себя ответственность за квартиру. Таким образом, продажа квартиры с перепланировкой, которую узаконить невозможно, становится непредсказуемой. Так, продавец может потерять в районе 25% от рыночной стоимости жилья, а может и не потерять, все зависит от уровня спроса на конкретный объект».

По словам генерального директора компании «НДВ Проект Концепт» (входит в ГК «НДВ») Бориса Леонтьева, иногда дисконт может даже в несколько раз превышать затраты, связанные с узакониванием планировки. Ведь покупатель сталкивается не только с дополнительными расходами, но и с потерей времени и ненужной бюрократией.

Между тем стоимость квартиры не всегда падает из-за перепланировки. «Если перепланировка очень удачная, цена может и вырасти, так как объект сразу выделяется из общей массы типового жилья», – говорит управляющий директор АН Home Staging Анна Моисеева. Например, однажды Анна продавала двушку в хрущевке со смежными комнатами, которую удачно переделали в маленькую трешку. «Согласовать такую перепланировку невозможно (одна комната получилась без окна, кухню с газовой плитой объединили с частью комнаты, что тоже запрещено), но покупателям планировка понравилась, и они заплатили на 10% выше рыночной цены таких двушек», – вспоминает риелтор.

В отдельных случаях риелторы даже рекомендуют клиентам приобрести квартиру с незаконной перепланировкой из-за дисконта. Одному из клиентов Виктора Куприянова понравилась квартира на улице Рогожский Вал с удаленной частью внешней стены – из окна сделали дверь, и на лоджии поставили посудомойку и газовую плиту. Такая перепланировка подлежит только восстановлению, узаконить ее нельзя. Тем не менее риелтор не возражал против покупки этой квартиры. Дело в том, что это был не панельный дом, а внешняя стена была из керамзитовых блоков и не несла нагрузки – то есть опасности разрушения не было. К тому же покупатель и так планировал полный ремонт квартиры, поэтому в общем бюджете стоимость возврата к первоначальному виду была несущественной.

Ипотечные проблемы
Действительно большим препятствием перепланировка может стать для покупателей, которым необходима ипотека. Например, PR-менеджер Анна Чуксеева прошлой осенью искала квартиру, и среди многих интересных и привлекательных по цене вариантов в основном были квартиры с неузаконенной перепланировкой. «Не все банки были готовы дать ипотеку под варианты с перепланировкой. Поэтому продавцы искали потенциальных покупателей, готовых совершить сделку за наличные, – рассказывает она. – Потом я нашла привлекательный вариант для себя и без видимой перепланировки – все стены были на своих местах. Оказалось, что и в этой квартире была перепланировка: убрана дверь в кухню и демонтированы двери стенного шкафа. В итоге ни я, ни продавцы решили не рисковать с банком и разойтись».

Банки никогда не выдают кредит на квартиру с перепланировкой, согласование которой в принципе невозможно. Но многие из них готовы предоставить ипотеку, если перепланировку можно узаконить и покупатель обязуется сделать это в течение определенного времени. «Клиент предоставляет нотариальное обязательство, что в течение шести месяцев с момента сделки он обязан либо узаконить перепланировку, либо вернуть объект в исходное состояние, соответствующее плану БТИ», – говорит начальник управления ипотечного кредитования «СБ Банка» Максим Честикин. При анализе объекта залога банк ориентируется на отчет независимых оценочных компаний, в котором как раз и указано, подлежит ли согласованию та или иная перепланировка.

Правда, порой продавцам и покупателям удается «обмануть» оценщиков. Некоторые из них создают временные «видимости»: возводят фальшивые стены на месте снесенных, ставят батарею в положенное место, хотя все радиаторы уже давно перенесены и т.п. А клиенту риелтора Виктора Куприянова как-то удалось договориться с оценщиком, чтобы тот сфотографировал комнаты под таким ракурсом, чтобы неузаконенная перепланировка не бросалась в глаза. Как говорит риелтор, никакой дополнительной «мзды» за такую уступку оценщик не взял.

Таким образом, неузаконенная перепланировка может помешать при продаже квартиры. Однако, по словам специалистов www.irn.ru, она скорее осложнит жизнь не продавцу, а покупателю, причем как на вторичном, так и на первичном рынке.