Стрит-ретейл: где кончается бизнес и начинается комфорт жизни

Недостаток торговых помещений на первых этажах жилых домов – это проблема не только розничных торговцев, как мелких, так и сетевых; как брендовых, так и малоизвестных. В столичных спальных районах, во вновь формируемых административных кластерах Большой Москвы она вышла за пределы компетенции ретейлеров: нехватка пригодных для street-retail помещений в районах комплексной жилой застройки ставит под угрозу саму идею комфортной среды обитания людей.

Жителям спальных районов достаточно оглянуться, выйдя из дома. Под боком всегда есть минимум пара парикмахерских, не так ли? Хотя многие предпочитают делать прически у «своих» мастеров, иногда ездя на другой конец города.

В то же время часто рядом с домом негде купить хлеб, овощи, молоко или яйца. Даже за сигаретами часто нужно бежать подальше. Но это продукты повседневного спроса, а услуги парикмахера нужны обычно раз в месяц. Не стоит даже заикаться о том, чтобы рядом с домом было кафе, в котором подавались завтраки: почему-то подобное в спальном районе воспринимается как небывальщина, о которой только пишут западноевропейские и американские писатели. Почему? Не окупается?

А как же тогда процветают небольшие отдельно стоящие кафе из быстровозводимых конструкций, которые еще и построить надо, а не элементарно арендовать?

Ответ выглядит просто и неприглядно. Девелоперам жилья строить качественные помещения на первом этаже, пригодные для магазинов, аптек, кафе – невыгодно, это удорожает весь проект, заставляет повышать цены на квартиры. Выгоднее оставить блоки квартирного типа, которые можно использовать под мелкие офисы, например, для нотариусов или мини-представительств агентств недвижимости. Или местной власти отдать под кабинеты для «центров социальной защиты», ДЕЗов и т.д.

«Мы с вами никогда не встретимся, – заявил председатель совета директоров «Домус-Финанс» Павел Лепиш, адресуясь к ретейлерам. – Сейчас я вам неинтересен; объекты, которые я строю, привлекут вас через четыре года, когда в новом районе будут проживать 5000 человек. Но тогда я уже распродам все помещения и мне будете неинтересны вы».

А в оставшихся помещениях могут расположиться разве что салоны красоты, потому они плодятся в таких масштабах. Им не нужны ни повышенные требования по электромощностям, ни (как для общепита) специальное канализационное оборудование с жироуловителями. Ни углубленные помещения без несущих стен, ни витринные окна… Ничего из того, что составляет суть street-retail для формирования комфортной среды проживания.

Первые этажи крупнопанельных домов

Источник: RRG

• Большое количество несущих стен
• Малая высота потолков
• Отсутствие витрин
• Ограниченная видимость
• Неглубокие помещения
• Строгие санитарные требования (например, по времени работы общепита)
• Отсутствие технологических решений и инженерных нагрузок (электричество, канализация)

Почему так происходит? Девелопер приходит в архитектурное бюро и дает техническое задание на проектирование жилого здания, объясняет Анна Иванова, директор по развитию Rumpu. Квартирография занимает три страницы с подробнейшим изложением того, что требуется. А в конце пишется три строчки: нужны коммерческие помещения на первом этаже общей площадью около 10% от площади здания. Если задается вопрос о целевом использовании помещений, в лучшем случае дается ответ: «Что-то типа офисных».

И столичная действительность в спальных районах чаще всего выглядит так.

Проблемы традиционной застройки – некомфортная окружающая среда

Источник: RRG

• Типовая «спальная» застройка
• Большие открытые пустующие пространства, пустыри
• Отсутствие инфраструктуры, предприятий торговли, услуг, развлечений
• Отсутствие привлекательных пешеходных зон
• НЕ комфортность, НЕ человечность, НЕ безопасность, СКУКА

А как нам хотелось бы жить? Ответ на этот вопрос в докладе Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, и Айдара Галеева, руководителя департамента консалтинга компании на заседании специализированной секции street-retail Российского совета торговых центров (РСТЦ), подготовленной совместно с группой компаний RRG на прошлой неделе, 4 февраля.

Принципы нового урбанизма
1. Удобство для пешеходов - 10-минутная пешеходная доступность до большинства бытовых и социальных объектов, дружественный пешеходам дизайн узких улиц с медленным движением транспорта и пешеходных улиц без машин, проработанный дизайн подъездов, окон и дверей, наличие парковочных мест, скрытых автостоянок и гаражей на задней линии застройки.

2. Развитая уличная сеть из иерархии узких улиц, бульваров и аллей разрежает автомобильное движение и облегчает пешее движение, что делает пешие прогулки удовольствием. Более широкое использование велосипеда, роликовых коньков, самокатов и ходьбы.

3. Многофункциональность и разнообразие – люди, разные по возрасту, уровню дохода, культуре и расе живут в районах и кварталах, где магазины, офисы, квартиры и дома находятся в тесном соседстве. Разнотипная застройка предоставляет широкий диапазон домов по размеру, типу, цене в непосредственной близости друг от друга.

4. Качество архитектуры – человеческий масштаб, красота, эстетика, комфорт и создание «ощущения места».

5. «Центр». У каждой общины, города, региона есть свое собственное лицо, воплощенное в ее центре. Центром может быть общественное здание или храм, площадь и даже транспортный узел. Центр служит идентичности жителей и должен быть «центром притяжения жизни населения».

Источник: RRG

6. Увеличение процента застройки - большое число магазинов и сферы услуг в непосредственной близости от жилья и места работы для облегчения пешей доступности и более эффективного использования территории, создания более удобного и приятного места для жизни.

7. Экоустойчивость - минимальное воздействие деятельности человека на экологию, применение экологически чистых технологий и т.п.

Функции помещений стрит-ретейла в районах массовой застройки:

• Размещение необходимых жителям предприятий торговли и услуг;
• Разнообразие архитектурного облика района;
• Разнообразие предприятий торговли и услуг;
• Разнообразие использования территории;
• «Якорь» в организации общественных пространств – на торговой улице кипит жизнь;
• Места приложения труда;
• «Очаги безопасности».

Наличие/отсутствие помещений street-retail в районах массовой застройки, их объем и размещение – это не только вопрос предприятий торговли и сферы и услуг, это прежде всего вопрос комфортности проживания.

А власть?
Власть с удивлением задает вопрос: а что, сейчас делается что-то неправильно? Так давайте создадим комиссию, поговорим об этом. Может быть, нужно сделать инструкцию, обязывающую застройщиков предусматривать определенные площади на первом этаже? По крайней мере, такова была реакция Никиты Кузнецова, заместителя директора департамента развития внутренней торговли, легкой промышленности и потребительского рынка Минпромторга РФ, на доклады экспертов во время заседания секции РСТЦ.

Может быть, нужно. Но нужно ли заниматься этим федеральной власти? Может быть, более необходимо, чтобы об этом задумались Москомархитектура и главный архитектор Москвы? Положительный опыт есть. Район Марьино, построенный ударными темпами, просто напичкан торгово-развлекательной инфраструктурой. Как-то смогли тогда продумать эту сторону вопроса проживания.