«Двухъярусные» студии, кладовки и постирочные в подъездах, освещение по датчикам и другие новшества

Маркетологи любят играть на интересе к «западному» образу жизни. И рынок недвижимости здесь не исключение: названия жилых комплексов и поселков нередко пишут на латинице, порой с прямыми отсылками к европейским и американским городам, а в описании проектов часто ссылаются на европейскую архитектуру и образ жизни. О том, какие стандарты жилья приняты на Западе и насколько к ним стремятся в России, рассказали управляющий партнер группы компаний «Глубина» Дмитрий Гусев и директор департамента маркетинга ЗАО «Интеко» Жанна Зиновьева в ходе онлайн-конференции «Где в Москве и Подмосковье найти квартиру как в Европе?».

Как в Европе
Позиционирование жилья «как в Европе» особенно удобно тем, что четких критериев попадания в эту категорию нет – в конце концов, в Европе, США и в целом на Западе существуют разные подходы к жилому строительству, разные форматы и планировки. «Я бы сказала, что термин «квартиры как в Европе» больше используется как собирательный образ. То есть речь идет о жилье, которое обеспечивает среднестатистическое европейское качество жизни», – говорит Жанна Зиновьева.

Дмитрий Гусев согласен, что нет однозначного ответа на вопрос о том, что такое жилье «как в Европе», однако определенные общие признаки выделить можно: «Принято считать, что основное отличие европейского жилья от российского – это именно создаваемая застройщиком и девелопером среда обитания. В России вы можете жить в шикарном особняке или доме бизнес-класса, но, к сожалению, выйдя за периметр своего дома или участка, вы оказываетесь не всегда в благоприятной, часто даже во враждебной, небезопасной среде. В Европе это встречается значительно реже».

В западных странах в последнее время наиболее распространен подход к застройке и планированию территорий, который получил название «Новый урбанизм». Эта концепция противопоставляется господствовавшим ранее принципам зонирования территорий (деления на деловые районы, промзоны, культурный центр, жилые территории). По мнению сторонников концепции нового урбанизма, необходимо стремиться к тому, чтобы застройка была компактной и максимальное количество полезных объектов находилось на расстоянии шаговой доступности. «Принципы нового урбанизма – это в том числе такая организация пространства, когда от вашего дома пять минут пешком до офиса, в двух шагах от дома – магазины, школы, детские сады, поликлиники, фитнес-клуб, кафе и рестораны. Это когда все объекты расположены в 10-15 минутах пешей прогулки, а выезд за пределы района необходим не для решения ежедневных типовых задач, а, например, для того чтобы разнообразить культурный досуг», – отмечает Жанна Зиновьева.

Важная проблема, которую пытается решить новый урбанизм – транспортная загруженность. Как отмечает Дмитрий Гусев, основная роль в этой концепции уделяется человеку, а не транспорту. Поэтому планирование происходит таким образом, чтобы у жителей возникало как можно меньше поводов сесть за руль автомобиля.

Европланировки на смену евроремонту
В России понимание европейского качества жилья пришло с возможностью организовать собственное пространство. «К примеру, так же как когда-то появился термин «евроремонт», в нашем обиходе начинает укрепляться термин «европланировка», – говорит Жанна Зиновьева. – В основном речь идет о квартирах-студиях. Для них характерно единое жилое пространство кухни-гостиной, иногда с отсутствием изолированной спальни. Они отличаются эргономичной организацией пространства и функциональностью». Этот формат уже шагнул в регионы. Например, по словам Жанны Зиновьевой, в рамках проектов «ИНТЕКО» по комплексному освоению территорий бывших промзон в Ростове-на-Дону (ЖК «Западные ворота», ЖК «Акварель») компактные квартиры-студии стали хитами продаж. О высоких темпах продаж квартир такого формата заявляли и другие игроки рынка недвижимости, например, «Инком», ГК «СУ-155», Urban Group, «ОблИнвестСтрой».

По мнению Дмитрия Гусева, этот формат может получить развитие: «В России могут появляться квартиры-студии в двух этажах, с небольшой спальней, расположенной над гостиной. Такой формат довольно популярен в Европе».

«Зеленые» дома
Один из самых актуальных трендов в западном девелопменте – «зеленое строительство» (green building). Постепенно это направление проникает и в Россию. «Пока это в основном энергосберегающие технологии (вентилируемые фасады, индивидуальные системы отопления и прочее); следующий шаг – применение «зеленых» конструктивных материалов и прочее. Альтернативная энергетика вряд ли в ближайшее время займет существенное место», - считает Дмитрий Гусев. Правда, отдельные примеры использования альтернативных источников энергии существуют. В жилом строительстве можно привести в пример экспериментальный проект «Активный дом» в поселке «Западная долина» девелопера RDI, а в сфере коммерческой недвижимости – бизнес-центр Premium West компании «ГЕМА Инвест», использующий геотермальную систему отопления (подробнее о развитии зеленого строительства читайте в материале «Компании бойкотируют закон об энергосбережении»).

Хотя в целом «зеленое строительство» пока слабо развито в России, девелоперы нередко применяют отдельные решения, позволяющие сделать их здания более экологичными и энергоэффективными. Например, диодное освещение с датчиками движения в местах общего пользования или материалы с высокими показателями теплоизоляции. «Кстати, этим мы выгодно отличаемся от Европы и Америки, где совершенно не заложен такой уровень защиты от низких температур, – отмечает Жанна Зиновьева. – Также это использование энергосберегающих технологий в освещении общих пространств. Например, есть очень интересная технология контроля за тепловым излучением (для оптимизации расходов на кондиционирование) с помощью специального напыления». Это напыление наносится на стеклопакеты и имеет разные свойства в зависимости от стороны света, на которую выходят окна.

Без машин
Уменьшение числа автомобилей в окрестностях жилых домов – это также один из распространенных в Европе принципов, который постепенно внедряется в Россию. «В новых проектах крупноформатной застройки ЖК «Садовые кварталы», «Шуваловский», Dominion, уже сегодня используется подземная организация транспортно-логистических потоков, когда внутрирайонные территории полностью освобождаются от присутствия машин и отдаются пешеходам», – рассказывает Жанна Зиновьева. В недорогом сегменте этот принцип применяется, например, в квартале «9-18» («Регион девелопмент»), ЖК «Новое Бутово» (MD Group), «Городах для жизни» от Urban Group и других проектах. Подробнее о том, как это реализуются на практике, читайте в статье «Модная утопия: дворы без машин проникают в экономкласс».

Кроме того, появляются парковочные решения, позволяющие более эффективно использовать пространство. «На наших объектах мы используем возможность оборудования машино-места парковочной системой, когда две машины располагаются одна над другой, – говорит Жанна Зиновьева. – Также интересным решением является использование в паркингах специальных поворотных платформ, которые способны легко (с точки зрения водителя – буквально нажатием одной кнопки) решить проблему нехватки места для маневра и отменяют необходимость двигаться задним ходом». По словам Дмитрия Гусева, такие технологии пока не являются объектом массового применения. «Но, думаю, это вопрос ближайшего времени», – верит он.

Дом с кладовкой
В Европе жилье, особенно в новых домах, чаще всего продается вместе с местом для хранения – будь то кладовка в подвале или отдельно стоящее здание. В России таких предложений пока немного, однако и они получают распространение. «В нашем комплексе «Садовые кварталы» существуют специальные подсобные помещения, предназначенные для хранения вещей, – приводит пример Жанна Зиновьева. – Они расположены в зоне паркинга каждого из корпусов жилого комплекса. Помещения доступны для приобретения и могут стать своего рода личным складом для жильцов, позволяя решить проблему хранения».

В доступном ценовом сегменте такие решения все еще редкость, так как девелоперы привыкли очень экономно подходить к использованию квадратных метров. Тем не менее есть подобные примеры и здесь. Например, такие помещения предлагаются в ЖК «Валь д’Эмероль» (ГК «Глубина»), ЖК «Солнечная система» (Urban Group), ЖК «Новое Бутово» (MD Group), ЖК «Новое Бисерово» («ОблИнвестСтрой»). Чаще всего помещение под хранение предлагается на продажу по существенно более низкой цене квадратного метра, чем в квартирах. Однако в некоторых проектах девелоперы преподносят это как бонус покупателям. «Кладовки мы предоставляем в цокольном этаже нашего комплекса «Валь д’Эмероль» в безвозмездное пользование жителям», – говорит Дмитрий Гусев.

Девелоперы предлагают и другие способы сэкономить место в квартире, вынося необходимые в повседневной жизни элементы в общественные зоны. Например, в апарт-комплексе «Старт» («НДВ-недвижимость») в подъездах планируются постирочные с сушкой белья и гладильными досками, а в холлах на этажах – спортивные тренажеры.

Премия за эстетику
Принято считать, что квартиры в жилых комплексах с богатой инфраструктурой и комфортной средой покупают для жизни, а частным инвесторам квартиры с «наворотами» неинтересны – главное для них цена. Но это ошибочное восприятие. «Инвестиционно привлекательными могут быть и квартиры в элитных комплексах европейского уровня в силу своей уникальности (кстати, по некоторым оценкам, в 2013 году это был самый популярный среди инвесторов сегмент), и отдельные проекты маловыдающегося, но популярного типового индустриального жилья (проще говоря, квартиры в «панельках»)», – считает Жанна Зиновьева.

По мнению Дмитрия Гусева, при выборе объекта для инвестиций нельзя ориентироваться только на цену покупки: «Залогом ликвидности объекта является три фактора: правильно выбранное место застройки, безусловное качество (с точки зрения проектных решений, инженерной и инфраструктурной вооруженности и, собственно, качества применяемых материалов и работ) и, несомненно, эстетические характеристики. «Премия за эстетику» может составить до 15%».

Таким образом, жилье, построенное с учетом европейских трендов, комфортно для жизни и может стать хорошей инвестицией. Однако при выборе проекта не стоит полагаться на рекламные заявления девелоперов о его «европейскости». Нужно обязательно съездить на объект, а также посетить уже реализованные девелопером проекты, пообщаться с жителями, чтобы самостоятельно убедиться, что обещания высокого качества жизни – не пустой звук.