Украл стиральный порошок – остался без квартиры

В последнее время на рынке ипотечного кредитования одна за другой появляются очень лояльные для заемщиков программы. Об общей тенденции к послаблению требований специалисты www.irn.ru рассказывали в статье статьи «Картина маслом: ипотека становится все популярнее». Однако всем подряд ипотеку раздавать не будут. Поэтому потенциальным заемщикам стоит знать основные причины для отказов, а также способы «переубедить» банк.

Кредитная история
Основные причины отказа связаны с негативной кредитной историей. «Представим, что молодой человек, ранее взявший кредит на покупку мобильного телефона, недобросовестно отнесся к платежу в размере нескольких тысяч рублей в месяц и не соблюдал график погашения, допускал просрочки. Сейчас, когда он уже занимает высокую должность и зарабатывает существенно больше, чем некоторое время назад, банк ему отказывает в кредите на несколько миллионов рублей именно из-за наличия просрочек в прошлом, – обрисовывает типичную ситуацию руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. – Конечно, есть варианты выдачи кредита и таким клиентам, но каждый случай придется рассматривать отдельно».

Интересно, что размер кредита и задолженности не имеет значения, главное – срок, на который была задержана оплата. «То есть, если у заемщика одна просрочка на период до 30 дней, в результате которой он задержал платеж в размере 100 000 руб., это лучше, чем задержка платежа в 5000 руб. на срок более 90 дней», – отмечает генеральный директор «Ипотек.Ру» Дмитрий Овсянников.

В будущем черный список заемщиков может пополниться должниками по счетам за жилищно-коммунальные услуги. Согласно законопроекту Минфина, в кредитных историях можно будет отражать сведения о неоплаченных долгах за коммуналку без согласия должников, если вынесено решение суда о взыскании этих сумм. Как сообщила в начале января газета «Известия», проект поправок одобрила комиссия правительства РФ по законопроектной деятельности.

«Грязные» документы
Еще одна распространенная причина для отказа в ипотеке – предоставление недостоверных сведений в документах и справках. Причем такие ошибки не всегда являются результатом злого умысла. Например, может ошибиться бухгалтерия работодателя, указав старый паспорт или адрес. «Также бывает обидно, когда не могут найти в базе УФМС паспорт и пишут: «такого паспорта нет». А как нет, если он есть? Клиент идет и берет из паспортного стола справку о том, что он существует, не утерян и действителен. Но, к сожалению, повторное обращение за кредитом возможно только спустя время», – рассказывает генеральный директор компании «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Нередко заемщики приносят недостоверные справки о доходах. «Речь идет именно о предоставлении 2-НДФЛ, – подчеркивает эксперт. – Не секрет, что в нашей стране все еще многие получают зарплату в конвертах, для рассмотрения такого дохода просят предоставлять справки по форме банка. Но некоторые клиенты и их бухгалтерия поступают странным образом: вместо того чтобы заполнить справку по форме банка, они выдают справку 2-НДФЛ с реальным, но не официальным доходом. Банк проверяет такие справки и, видя несоответствие, дает отказ, отмечая для себя это как подделку документов».

Также Мария Литинецкая вспоминает случаи, когда человек предоставлял копию трудовой книжки и справку по форме банка о работе в компании, которую сотрудники банка не могли обнаружить ни в одной базе: «Причем тут не совсем понятно, кто виноват – клиент, предоставивший фиктивные документы, или плохо искавший сотрудник банка. Сюда же можно отнести такую причину отказа, как негативная информация о компании-работодателе».

Отказывают, когда клиент в разговоре с сотрудником банка «путается в показаниях», например, не знает точного адреса, где работает. По словам эксперта, такое бывает среди покупателей, приехавших из стран ближнего зарубежья: «Меня муж на машине возит. Адреса я не помню». «Некоторые ведут себя не совсем адекватно, агрессивно реагируя на вопросы андеррайтеров и службы безопасности, считая, что банк обязан выдать ему кредит и он не должен ничего о себе сообщать и предоставлять», – отмечает Литинецкая. Также, по ее наблюдениям, встречается профессиональная дискриминация, когда банки категорически не одобряют клиентов определенных профессий: к ним относятся не только фрилансеры с нестабильным доходом, но и полицейские, судьи, адвокаты.

Скелеты в шкафу
Старые «грехи», даже незначительные, также могут надолго закрыть человеку возможность воспользоваться ипотекой. Дмитрий Овсянников вспоминает весьма забавный случай: «Человек в молодости украл в магазине две пачки стирального порошка. Был судим за это, отбыл наказание. Сейчас это бизнесмен, владелец нескольких ресторанов. Но, хоть после случая с порошком прошло более 10 лет, в банках ему в кредите отказывают».

Иногда встречаются «строгие» банки, которые отказывают по причине наличия неоплаченных штрафов ГИБДД. «Такой пример был с одним из топ-менеджеров крупной компании, который покупал квартиру за 15 млн, и ему нужен был кредит в 7 млн», - рассказывает Мария Литинецкая. Правда, в этом примере банк не отказал клиенту, а попросил урегулировать вопрос со штрафом и с отделом судебных взысканий. Клиент штрафы оплатил, но, так как закрытие исполнительного производства требовало поездки в другой город, что означало потерю времени, он обратился в другой банк.

«Не свой» банк
Как известно, требования у банков могут быть совершенно разными. Поэтому причиной для отказа в кредите может стать то, что заемщик просто выбрал «не свой» банк. «В разных банках разное соотношение «платеж/доход». В каких-то банках это соотношение 40%, а в каких-то 60%. Соответственно, в одном банке человеку с доходом 100 000 рублей в месяц могут дать кредит не более 3,5 млн рублей, а в другом – 5 млн», – отмечает Дмитрий Овсянников.

Также может отличаться отношение к иждивенцам: в некоторых банках их учитывают, вычитая из дохода на каждого, допустим, по 10 000 рублей, а в других на это закрывают глаза. Если у человека с доходом 100 000 рублей трое несовершеннолетних детей, то в каком-то банке возьмут за основу его доход 100 000 руб. и выдадут кредит на 4 млн рублей, а в другом банке из дохода вычтут 30 000 руб. и снизят максимальный размер кредита до 3 млн рублей.

Переубедить кредитора
Именно из-за разницы в подходе к оценке заемщиков основной совет, который можно дать тем, кто уже получал отказы, – обратиться в другой банк. «Еще Козьма Прутков сказал: «У каждого портняжки свой взгляд на искусство». Точно так же и с банками. Если в одном банке – один взгляд на ситуацию заемщика, то в другом банке – совершенно другой. И, если отказали в одном банке, а у заемщика нет ни судимости, ни просрочек по кредитам более 90 дней, то имеет смысл обращаться в другие банки», - рекомендует Дмитрий Овсянников.

Впрочем, по словам руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, даже в отношении просрочек банки стали более лояльными. Правда, речь идет о просрочках, допущенных во время кризиса 2008-2009 годов, и только если сейчас заемщик долго и стабильно работает на востребованной и высокооплачиваемой должности.

«Ипотечный брокер, как правило, сразу предлагает клиенту подать заявки в несколько банков, – говорит Мария Литинецкая. – Шанс одобрения и неодобрения есть всегда, и, если из трех банков два отказали, другой может одобрить». Однако это палка о двух концах. По словам Дмитрия Овсянникова, слишком частые обращения в банки могут стать причиной отказа в кредите: «Например, если заемщик обратился одновременно в пять банков, то при обращении в шестой банк может быть отказ».

Слово заемщикам
Именно попытка получить кредит в другом банке не раз спасала заемщиков. «В прошлом году мы с мужем пытались взять кредит на 6 млн рублей. Кредитная история у нас отличная, – рассказывает менеджер Анна Добролюбова. – Обращались в банки-партнеры компании-застройщика. «Уралсиб» и Райффайзенбанк отказали, а ВТБ24 спустя три недели одобрил кредит. Отказывали, как потом оказалось, из-за того, что в системе банка, в котором мы до этого брали машину в кредит, произошел сбой и не отображалась информация о том, что кредит за авто был погашен досрочно за 4 месяца до подачи заявления на ипотеку. ВТБ24 дал кредит после того, как мы принесли выписку из БКИ о погашении последнего взноса за автомобиль. Другие банки отказали сразу, даже не попросив справку».

Иногда заемщикам приходится искать обходные пути. «Мы с мужем хотели купить таунхаус за 5,2 млн рублей, своих было 700 000 руб., – рассказывает сотрудник одного из банков Ярослава Перцева. – Заявку подавали в Сбербанке и получили отказ без объяснения причин. На тот момент совокупный доход по 2-НДФЛ был 120 000 руб. В итоге взяли ипотеку на 4 млн рублей под залог имеющейся недвижимости стоимостью 10 млн, так что проблем не возникло».

Бывают и более рисковые схемы. «На первоначальный взнос у нас был 1 млн рублей, а недостающая сумма – 2,5 млн рублей. У меня нет официального трудоустройства, я принимаю клиенток дома, – рассказывает мастер по маникюру Алена Румянцева, – а муж официально зарабатывает 5000 рублей, но в реальности наш доход позволяет обслуживать такой кредит. Мы получили четыре отказа в ипотеке: в Сбербанке, «Абсолют-банке», ВТБ24 и «Дельта-кредите». В результате мы обратились в другой банк, сделали через знакомых липовую справку по форме 2-НДФЛ на 30 000 руб. и справку по форме банка с реальным доходом в 100 000 рублей и получили одобрение».

Всем ипотеку
Впрочем, важно отметить, что последняя история произошла в 2011 году. Сейчас, считает частный брокер Ольга, получить отказ в предоставлении ипотечного кредита практически невозможно. Как правило, сотрудники банков идут навстречу «сложному» клиенту и сами предлагают обходные пути. «Мы с мужем оба – частные риелторы, у нас нет подтвержденного дохода. Больше года назад мы рассматривали покупку таунхауса за 5,5 млн руб., наши собственные накопления не превышали 3 млн руб. Представитель одного из крупнейших российских банков на объекте сказал, чтобы мы определялись с домом, а отсутствие справок о доходах не станет препятствием для получения кредита, он заверил нас, что решение найдется», – рассказывает риелтор.

Еще один пример касается клиента Ольги, которая покупает квартиру по ипотеке в настоящее время. «Менеджер в банке получила отчет оценочной компании, где указано, что в выбранной квартире имеется несогласованная перепланировка. Еще несколько лет назад ответ был бы однозначный – «Выбирайте другую квартиру, эта не проходит по нашим требованиям!» А сейчас она посоветовала обратиться в БТИ и попробовать согласовать перепланировку постфактум по упрощенной схеме».

В ряде банков сейчас действуют программы, по которым одобрение заемщика минимально забюрократизировано. Например, в ВТБ24 по программе «Победа над формальностями» ипотеку можно получить при стартовом взносе от 35% всего по двум документам – паспорту и на выбор копии водительского удостоверения или свидетельству о пенсионном страховании, без каких-либо справок. Есть и совсем «вольготные» программы (подробнее см. «Картина маслом: ипотека становится все популярнее» и «Картина маслом: ипотека становится все дешевле»).