Картина маслом: цены на квартиры в Москве неустойчивы

За новогодние праздники — фактически за 10 дней — покупатели приобрели через агентство «НДВ-Недвижимость» 115 квартир в новостройках. Компания работала с 3 января (кроме 7 января), чтобы клиенты могли воспользоваться риелторскими услугами даже в период новогодних каникул.

Много это — 115 квартир — или мало? Есть официальная статистика Росреестра за январь-февраль 2013 г., тогда число сделок купли-продажи жилья в Москве снизилось на 7% по сравнению с тем же периодом 2012 года.

Для сравнения: за первые два месяца 2013 года москвичи купили 10 400 квартир, тогда как годом ранее — 11 200 квартир (см. «В Москве упало количество сделок купли-продажи жилья»).

Вроде 115 квартир — капля в море. Неправда, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Следует оговориться: указанные в статистике «НДВ-Недвижимости» сделки — это количество договоров, которые покупатели заключили в период новогодних каникул. У людей было время поездить и определиться с предметом покупки, а многие агентства недвижимости не работали. И уж точно не работали государственные регистрирующие организации.

Можно ли сравнивать этот показатель со статистикой Росреестра вообще? Конечно, нет. Оформление сделки занимает продолжительное время, поэтому в государственную статистику января-февраля попадают договоры, заключенные в конце предыдущего года. Посмотреть динамику регистрации сделок начала этого года можно будет в лучшем случае ближе к концу второго квартала, когда будут оформлены посленовогодние контракты.

Вообще-то, за последний год ценовая ситуация на рынке недвижимости столицы России почти не изменилась — см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2013 года». Но все равно показатель в 115 квартир за 10 дней именно в новостройках впечатляет. Он указывает на то, что люди, имеющие достаточные финансовые возможности для приобретения квартиры, пожертвовали возможностью отдыха в теплых краях, чтобы решить жилищную проблему. Почему? Потому что рынок недвижимости в Москве застыл в состоянии неустойчивости, многие привходящие факторы могут подтолкнуть его как вверх, так и вниз (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2013 года»).

По мнению специалистов www.irn.ru, помимо личных причин, как неудивительно, такая активность могла быть вызвана разнонаправленными маркетинговыми стратегиями застройщиков. А какими?

От Деда Мороза…
Многие застройщики в конце прошлого года прибегли к традиционному способу рождественских подарков. «Бесплатные метры», «телевизоры и кухни в подарок», «сертификаты на путешествия»… Или полет на вертолете. Стоит ли ради этого покупать квартиру? Вряд ли.

Пряник…
Самый действенный инструмент — снижение цены квадратного метра, уверена генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.

«Континент» в рамках новогодней акции предложил покупателям квартиры в ЖК «Единый Стандарт» в Одинцове. Цена кв. м по специальному предложению на 25% ниже средней цены первичного жилья по городу. В рамках специальной акции покупателям предлагались трехкомнатные квартиры по цене 65 000 руб. за метр с беспроцентной рассрочкой на год. Средняя цена кв. м в новостройках Одинцово составляла по итогам года 85 000 — 90 000 руб.

«Непрофильные» бонусы интересуют покупателей намного меньше. Зато «профильные» предназначены не всем. «Такой размер скидки предлагается на определенный ассортимент квартир и действует в течение ограниченного времени: обычно от двух недель до двух месяцев. Нынешняя „рождественская распродажа“ продлится до конца января», — говорит Гараева.

В акции участвует корпус 5 жилого комплекса «Единый Стандарт» — монолитно-кирпичный 5-секционный жилой дом переменной этажности, построенный по индивидуальному проекту, с нежилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом на 61 машино-место, а также со встроенно-пристроенным детским садом.

Другой пример. Департамент новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» сообщил в конце декабря о продлении праздничной акции и действии особых условий на покупку жилья в микрорайоне Немчиновка. Получить скидку на приобретение квартир можно вплоть до 24 января 2014 года. Согласно условиям, стоимость всех квартир, кроме двухкомнатных площадью 52 — 54 кв. м, снижена на 5%. Скидки на «двушки» указанных площадей составляют 2%. Прямо сказать, скидки небольшие.

«Большинство девелоперов ограничивают сроки своих акций 31 декабря. Мы же рады сообщить о том, что праздник продолжается, и те, кто по каким-то причинам не успел осуществить свое главное желание — приобрести уютную квартиру в новом доме с готовым ремонтом в лучшем районе Подмосковья, — сможет сделать это в январе», — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Впрочем, не стоит приводить много примеров: все лучшие варианты — скидки, акции и другие возможности для покупателей в январе можно увидеть на www.irn.ru.

…и кнут
TEKTA GROUP объявила о повышении цен на квартиры в I очереди ЖК «Акварели» (г. Балашиха) с сегодняшнего дня. С 13 января 2013 г. квадратный метр жилья в готовых корпусах дорожает на 7000 рублей вне зависимости от типа квартиры. Повышение цен связано с получением всех свидетельств о собственности на квартиры и выходом дома на вторичный рынок жилья. В ЖК «Акварели» экспонированы готовые квартиры площадью от 40,4 до 141,2 кв. м.

Компания «Домус финанс» перед Новым годом информировала о повышении цен 1 января 2014 г. на квартиры в ЖК «Золотые ворота» в подмосковном Королеве. Такое решение принято в связи с высокой стадией строительной готовности комплекса, стабильным покупательским спросом и скорым вводом в эксплуатацию нового торгово-развлекательного центра с четырeхзальным кинотеатром.

Правда, есть и еще одна причина повышения цен. Рост цен на недвижимость в «наукограде» также обусловлен мораторием на строительство коммерческого жилья в городе, о котором в декабре объявил губернатор Московской области Андрей Воробьев. Основная причина этого решения — плотная застройка города и нехватка инфраструктуры. Сами специалисты компании «Домус финанс» прогнозируют, что к середине следующего года рост цен на новостройки в городе может достичь 10−15%.

Nota bene
Итак, к одним проектам девелоперы стараются привлечь внимание с помощью скидок, к другим — с помощью заранее объявленного повышения цен. Стратегия продаж объяснима, она зависит как от самого проекта, так и от видения компанией дальнейшего развития ситуации на рынке. Для сравнения можно посмотреть прогноз рынка недвижимости на 2014 год от IRN.RU. Он сможет быть ориентиром и для покупателей новостроек, и для тех, кто собирается изменить жилищные условия быстрее — на вторичном рынке.

Но не стоит забывать: при любой сделке с недвижимостью надо действовать очень осторожно (см. написанные специально для www.irn.ru статьи адвоката Олега Сухова «Как купить квартиру и не попасть в лапы мошенников» и «Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке»).