Внешние факторы в любой момент могут выбить рынок недвижимости из равновесия

Цены на недвижимость весь 2013 г. топтались на месте и, по всей видимости, продолжат это занятие и в 2014-м. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор, который обвалит экономику или, наоборот, придаст новый импульс ее развитию. Экономическая ситуация сейчас настолько неустойчива и в ней накопилось такое количество факторов неопределенности, что цены могут качнуться как вверх, так и вниз, отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Посткризисная стабильность
Как неоднократно писал IRN.RU, в последние годы рынок недвижимости находится в состоянии посткризисной стабильности, обусловленном взаимодействием двух групп факторов с противоположными векторами. Одна группа, к которой относятся высокие темпы инфляции и ограниченное предложение жилья в Москве, – не позволяет ценам упасть, другая – низкие доходы населения, сложная макроэкономическая обстановка, дорогие кредиты и т.п. – не дает им вырасти. Так как обе группы уравновешивают друг друга, стоимость жилья в столице уже который год «гуляет» вокруг круглой цифры в $5000 за квадратный метр. (См. доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко «Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?».)

Вывести рынок из этого волатильного равновесия, характеризующегося частой сменой трендов, могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, погода на рынке зависит от текущего макроэкономического фона.

Если ситуация в экономике в 2014 г. не претерпит кардинальных изменений, то и на рынке недвижимости все останется по-прежнему: диапазон колебания цен не превысит 5-10% от текущих уровней, в плюс или минус.

Однако возможны и другие варианты. Рынок замер на распутье.

Цены могут как клюнуть вниз…
Состояние отечественной экономики не располагает к оптимизму – темпы роста ВВП падают на протяжении семи кварталов подряд и в январе-сентябре 2013 г. составили менее 1,3% против 4% годом ранее.

Нарастают проблемы в банковском секторе. Отзыв лицензии у «Мастер-банка», входившего в топ-100 крупнейших банков страны, спровоцировал панику среди вкладчиков и банкиров. Обоснованность подобных настроений подтвердила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, заявившая в Госдуме, что «Мастер-банк», прикрытый из-за дыры в балансе диаметром в 2 млрд руб. и подозрений в отмывании денег, – «не один такой». И действительно, вслед за «Мастер-банком» обанкротились еще пять банков, – «Инвестбанк», «Банк проектного финансирования», «Смоленский», «Аскольд» и «Рублевский». Банкиры и журналисты гадают, кто следующий в очереди на «зачистку», а граждане экстренно снимают деньги со счетов.

Подрыв доверия к банковской системе – за последние несколько месяцев Центробанк лишил лицензии более полутора десятков банков – в краткосрочной перспективе пошел на пользу рынку недвижимости, который традиционно конкурирует с банками за консервативных инвесторов. Испугавшись за сохранность сбережений, люди поспешили вложить хранившиеся в банках деньги в недвижимость, что вызвало ценовой всплеск на рынке элитного жилья. Но переток средств с банковских счетов в квадратные метры продлится недолго, а разрастание банковского кризиса чревато очень серьезными проблемами для российской экономики, которые не замедлят сказаться и на рынке недвижимости.

Во-первых, череда банковских банкротств – если дело все-таки не ограничится несколькими банками среднего и мелкого калибра – может подрезать платежеспособность потенциальных покупателей жилья, хранивших деньги в прогоревших банках. Во-вторых, сами банки, даже благонадежные, в подобной ситуации могут ужесточить кредитную политику, сократив объемы выдачи ипотеки, что в итоге также ударит по и без того низкой платежеспособности населения.

Возможны сюрпризы и со стороны внешних рынков. Институциональные проблемы мировой экономики, ставшие причиной кризиса 2008 г., до сих пор не устранены. Страны лишь пытаются нивелировать их проявления с помощью печатного станка. Соответственно, не исключены новые обострения старых болезней в еврозоне и США, последствия которых может ощутить и российская экономика.

Кроме того, относительную стабильность российского бюджета и экономики в целом обеспечивают высокие цены на нефть, которые держатся на нынешнем уровне в основном из-за политических рисков: реальный спрос на черное золото падает. Как мы все знаем, положение дел на Ближнем Востоке может меняться с поразительной быстротой, поэтому никто не гарантирует, что в будущем году цены на нефть не просядут до «экономически обоснованных» величин. По экспертным оценкам, таковые находятся около $80-60 за баррель.

Прямой зависимости между ценами на нефть и на квадратные метры нет (см. «Падения цен на нефть на 25% рынок недвижимости не замечает»), однако рынок недвижимости является неотъемлемой частью российской экономики, которая серьезно пострадает в случае обвала цен на свой главный экспортный продукт. Отечественный бюджет на следующие три года, напомним, сверстан исходя из среднегодовой цены на нефть в $93 в 2014 г. и $95 - в 2015-2016 гг.

В общем, в экономике к настоящему времени накопилось множество рисков, которые могут вылиться в очередную волну кризиса. Когда случится форс-мажор – внезапное падение цен на нефть, «обострение» в Европе или Америке – предсказать невозможно, но вероятность негативного развития событий есть и к ней надо быть готовым.

Масштабный кризис в экономике, естественно, затронет и рынок недвижимости. Глубина падения долларовых цен, скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г., или $4000 за метр на вторичном рынке жилья Москвы. Цены снизятся максимум на 20-25%. Все-таки сейчас и степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней давности, и цены не так сильно оторваны от платежеспособного спроса, поэтому логично предположить, что реакция рынка недвижимости на новый катаклизм окажется не острее, чем в 2008 г. (См. «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?».)

Рублевые цены также просядут, но меньше, чем долларовые, так как в случае резкого ухудшения макроэкономической обстановки неизбежно упадет и курс национальной валюты. Скорее всего, цены в рублях упадут не более чем на 10-15%.

…так и метнуться вверх
Впрочем, вероятен и другой, прямо противоположный сценарий. Ситуация в экономике пока далека от катастрофической, падение темпов роста ВВП – это еще не кризис. Бюджет стабилен: за январь-ноябрь, по данным Минфина, федеральный бюджет исполнен с профицитом в 599,94 млрд руб., или 1% ВВП. По итогам года, правда, планируется дефицит, но небольшой – около 400 млрд руб., или около 0,5 - 0,6% ВВП.

Цены на нефть держатся около $100-110 за баррель и не выказывают никакого желания упасть. Главным образом, благодаря конфликту в Сирии, который еще очень далек от завершения. Помимо Сирии на Ближнем Востоке достаточно очагов напряженности, которые могут вспыхнуть в любой момент, заставив нефтяные котировки устремиться к новым рекордам. Напомним, в 2011 г. в связи с войной в Ливии цены на черное золото подобрались к докризисным максимумам, что обеспечило экономике РФ период относительного благополучия. В случае серьезного скачка нефтяных котировок из-за очередного конфликта в нефтедобывающих регионах вполне возможно повторение такого сценария: чем выше цены на черное золото, тем больше денег вливается в нашу основанную на экспорте энергоносителей экономику. И часть этой нефтяной ренты затем оказывается на рынке недвижимости.

Кроме того, дорогая нефть резко увеличивает привлекательность недооцененного российского рынка акций в глазах иностранных инвесторов – если, конечно, они поверят, что высокие цены на нефть установились всерьез и надолго. А если иностранный капитал серьезно заинтересуется отечественным фондовым рынком, то отток средств из страны может смениться притоком, что самым положительным образом скажется на отечественных финансах вообще и рынке недвижимости в частности.

Однако даже оттепель в экономике вряд ли вызовет бурный рост цен на недвижимость. Скорее при благоприятном развитии событий стоит ожидать активизации спроса, роста рынка по объемам, количеству сделок. А цены будут расти на уровне инфляции или чуть выше.

В общем и целом, рынок недвижимости сейчас находится на распутье. При развитии ситуации в том или ином направлении рынок может метнуться как вверх, так и вниз. Соответствующий вектор может сформироваться очень быстро, буквально в течение нескольких месяцев. А может и не сформироваться.

Спроса на всех не хватит
Главная проблема отечественного рынка недвижимости – несоответствие цен на жилье уровню платежеспособного спроса. Проще говоря, жилье людям очень нужно (огромный неудовлетворенный спрос на недвижимость копится с советских времен), но купить его они не могут – денег нет. А тех, у кого средства есть и кто недвижимостью еще не обзавелся, – очень мало. Соответственно, как ни ограничено предложение жилья в России – объемы жилищного строительства у нас по-прежнему низкие – платежеспособного спроса на все не хватает, особенно в периоды макроэкономических «встрясок», когда у населения падают и без того невысокие доходы.

Наиболее устойчиво к катаклизмам новое жилье эконом- и комфорткласса на высоких стадиях строительства, расположенное в районах с хорошей транспортной доступностью, поблизости от мест приложения труда. Особенно там, где ощущается недостаток предложения – в основном в старой Москве и ближайшем Подмосковье.

Речь идет как о многоэтажных новостройках, так и о «малоэтажке». Главное, чтобы это были дома, которые используются в качестве основного места проживания и откуда реально ездить каждый день в Москву на работу.

А вот загородное жилье, «второй дом», не относится к предметам первой необходимости, поэтому спрос на дома в поселках для сезонного проживания, «дальние дачи», участки без подряда и т.п. в кризис может серьезно просесть.

Конечно, и здесь очень важна не только степень полезности объекта, но и его цена. Участок без подряда за полмиллиона рублей, скорее всего, удастся продать значительно быстрее «дальней дачи» стоимостью в 10 млн.

Не лучшим образом будет чувствовать себя и старое, морально и физически устаревшее жилье – даже в Москве. Сейчас из-за дефицита жилья в столице «убитая хрущоба» по цене метра может приближаться к стоимости квартиры в современном доме. Дело в том, что в докризисные времена девелоперы предпочитали строить огромные квартиры, поэтому общий бюджет покупки нового жилья был в разы больше, чем квартиры в старом фонде, что обеспечивало последнему огромное конкурентное преимущество. Сейчас площади квартир в новостройках сокращаются, снижается и их общая стоимость. В результате у людей, которые раньше могли претендовать только на квартиру в пятиэтажке, появился выбор – купить жилье в старом фонде или в новостройке (пусть в районе похуже и в ипотеку), но последний вариант, естественно, выглядит привлекательнее. Соответственно, на фоне общего сокращения спроса преимущества качественного, современного жилья по сравнению со старым будут еще очевиднее.

В зоне наибольшего риска находится сегмент оптовых земель в Подмосковье и Новой Москве. Вряд ли в период стагнации или тем более кризиса найдется много девелоперов, желающих скупать переоцененную землю тысячами гектаров, чтобы строить на ней нерентабельные проекты. Дополнительным катализатором снижения цен может стать налоговая политика, направленная на повышение налогообложения неиспользуемых земель.

Впрочем, падение цен на землю пойдет на пользу рынку недвижимости и придаст новый импульс строительной отрасли. Завышенные цены на землю для освоения, сформированные во многом еще до кризиса, в эпоху бурной спекуляции участками, – одна из основных причин разрыва между стоимостью жилья и уровнем платежеспособного спроса. Последний, как мы уже отмечали, очень низок, однако застройщики не снижают цену на свой продукт, мотивируя это высокой накопленной себестоимостью строительных проектов, одной из составляющих которой как раз и является земля. Снижение стоимости участков позволит девелоперам продавать жилье в новых проектах по ценам, более соответствующим финансовым возможностям потенциальных покупателей.

Конечно, стоимость земли – не единственный ресурс для снижения рыночных цен на недвижимость. Разбюрократизация строительной отрасли и удешевление кредитов для бизнеса также могли бы дать положительный эффект в этом смысле, но это уже отдельная история (см. «Руководитель IRN.RU: только на взятках и бюрократии девелоперы смогут сэкономить 20-30% стоимости жилья»).

Чем ближе к народу, тем лучше перспективы
Кризис или не кризис, но человеку надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. А «излишества» типа загородной недвижимости, не предназначенной для постоянного проживания, не пользуются популярностью в период стагнации, когда люди начинают усиленно экономить. Тем более что предложение на загородном рынке уже давно превышает спрос… Последнее в еще большей степени касается коммерческой, особенно офисной, недвижимости, которая в принципе ориентирована на потребности бизнеса, а не населения.

Соответственно, на проблемном, стагнирующем рынке лучше всего будут чувствовать себя компании, строящие привлекательное для массового покупателя жилье, в хорошем месте и по разумным ценам.