Цены на элитную загородную недвижимость Подмосковья начали снижаться, а в будущем году их уровень может упасть в пределах 25%, считают аналитики агентства «Усадьба». По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, спрос «встал».

После разразившегося банковского скандала (и еще немного до него) владельцы крупных сбережений, которым удалось извлечь деньги из проблемных банков, оказались в сложной ситуации: куда их девать? Нести в другой банк – либо задешево, либо рискованно (по последним сообщениям, Центробанк отозвал уже 60 лицензий). Вкладывать в самый консервативный актив – недвижимость – тоже рискованно, указывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Такая ситуация может как простимулировать рынок недвижимости, так и подкосить его, поскольку неустойчивость банковской системы чревата большими проблемами для рынка недвижимости.

Хранить дома – тоже опасно. В результате к концу года брокеры столкнулись с острым дефицитом депозитарных ячеек, по сообщению «Метриум Групп».

По мнению специалистов «Усадьбы», главными причинами возможного понижения цен в сегменте загородной недвижимости стоимостью свыше $1,5 - 2 млн являются завышение продавцами цен на элитное подмосковное жилье и низкая покупательская активность. «Рассматривая варианты, покупатель видит, что многие объекты не уходят с рынка, а только увеличивают размер предлагаемой скидки. В итоге такие предложения полностью теряют привлекательность. Во-первых, неоднократно встречаясь, они приедаются, во-вторых, заставляют думать, что через месяц их цена может снизиться еще на полмиллиона долларов», – говорит генеральный директор «Усадьбы» Надежда Хазова.

Многие покупатели не спешат приобретать жилье по завышенной стоимости, а ждут, пока рынок снизит цены. В настоящий момент практически все продавцы готовы к торгу, и в зависимости от стиля, качества, расположения или каких-либо дефектов жилья скидка может достигать 30-35%, по оценке «Усадьбы».


Огрехи проектирования
Более 16% поселков на первичном загородном рынке Московской области стартовали еще до кризиса 2008 г., сообщает аналитический центр ОПИН. На стадии первичных продаж находится 795 проектов, 130 из которых – докризисные. Эти проекты стартовали как дорогие поселки, но треть из них после кризиса сменила концепцию.

В итоге после 2008 г. всего 10 «замороженных» поселков так и не вернулось на рынок, а восемь полностью закончили реализацию за минувший год, в остальных же продажи продолжаются. Около трети из них изменили формат и вывели на рынок совершенно новый продукт. После корректировки концепции многие проекты стали настолько успешными, что девелоперы открыли в них новые очереди – с таунхаусами, дуплексами или многоквартирными домами.

«Столкнувшись с новой конъюнктурой рынка, девелоперы расширили линейку продуктов, превратив многие коттеджные поселки в мультиформатные жилые сообщества» , – отмечает заместитель генерального директора ОАО «ОПИН» Наталья Картавцева.

По данным ОПИН, среди «долгожителей» загородного рынка преобладают поселки бизнес-класса – 64%, или 83 проекта из указанных 130. К элитному сегменту относится лишь 16% (21 поселок). Как правило, докризисные поселки представлены форматом коттеджей (30% от общего числа). Но есть и проекты, где предлагается земля без подряда (8%, или 11 объектов). Около трети (28%) рыночного предложения занимают мультиформатные поселки.


Спрос
По данным IntermarkSavills, в ноябре 2013 г. на первичном рынке элитного загородного жилья Подмосковья было заключено 10 сделок с коттеджами, четыре с таунхаусами и два с участками без подряда.

Последний месяц осени не внес существенных изменений в предпочтения покупателей: по-прежнему наиболее популярный формат премиального класса – это коттедж. Средний бюджет приобретенного в ноябре коттеджа составил $2,5 млн, в октябре этот показатель составил $3,8 млн.

Замедление темпов роста ВВП, волатильность курсов валют, законодательные инициативы в области налога на недвижимость и поправки к градостроительному кодексу, которые могут существенно сократить сроки строительства объектов, сказались и на уровне спроса, указывают в www.irn.ru. Занимавший второе место по объему предложения сегмент домовладений стоимостью от $2-3 млн оказался наименее востребован покупателями, по данным Knight Frank. Наибольшим спросом пользуются объекты стоимостью до $1,5 млн.


Nota bene
Вокруг Москвы сформировались три пояса поселков:
– до 30 км от МКАД;
– на удалении до 60 км от Москвы;
– более 100 км от Москвы. Здесь представлен особый сегмент загородной недвижимости – полноценные курортные комплексы.

Именно сегмент «дальних дач» является наиболее динамично развивающимся: помимо существующих и находящихся в активной стадии строительства поселков, заявлен ряд новых проектов, отмечают специалисты IntermarkSavills.

Но в самой большой степени спросом пользуются мультиформатные поселки (см. подробнее «Картина маслом: загородная недвижимость Подмосковья стремится к платежеспособному покупателю. Часть II»).