Традиционно считается, что главным фактором ценообразования в Москве является наличие или отсутствие метро. Однако есть в Москве районы с собственной станцией, в которых цены существенно ниже средних по городу. По мнению специалистов www.irn.ru, некоторые из этих районов обладают существенными недостатками, другие – недооценены, поэтому обладают хорошим потенциалом роста цен.


Дешево с метро
На www.irn.ru прошло онлайн-голосование*, в ходе которого читателям был задан вопрос, от чего главным образом зависит стоимость квартиры в Москве. Почти половина участников онлайн-голосования (40%) назвали главным фактором ценообразования престижность района, расстояние до центра города и до метро набрали по 23%, остальные варианты собрали в сумме менее 15%. Интересно, что в ходе более раннего онлайн-голосования** читатели рассказали, что они вкладывают в понятие престижности района. И главной характеристикой, по их мнению, оказалась транспортная доступности (22%).

В Москве основной вид транспорта – метрополитен, поэтому в районах, расположенных далеко от станции метро, квартиры стоят намного дешевле, чем в тех, где есть собственная станция. Но в Москве существуют районы, в которых есть метро (или же станция расположена неподалеку), а цены при этом заметно ниже среднего по Москве. К самым дешевым из них, согласно рейтингу районов Москвы по стоимости жилья от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», относятся Южное и Северное Бутово, Новокосино, Северное Измайлово, Братеево, Зябликово, Печатники, Люблино, Выхино-Жулебино, Лианозово, Новогиреево. Цены на квартиры в этих районах составляют $4160 – 4470 за 1 кв. м, тогда как в среднем по Москве метр стоит $5187. Даже в некоторых районах, где нет метро, – например, в Куркине и Очаково-Матвеевском – цены выше.

По словам ведущего специалиста риелторской компании «Русский дом недвижимости» Вадима Рубцова, в этих районах можно найти однокомнатные квартиры стоимостью от 4,2 млн руб., правда, речь идет о квартирах гостиничного типа общей площадью около 20 кв. м. Обычная малометражная «единичка» площадью около 30 кв. м будет стоить уже не меньше 4,5 млн руб., а за жилье площадью 35 кв. м с 8-метровой кухней придется выложить уже как минимум 5,5 млн руб.


Все плохо?
Главная причина более низкого относительно остальной Москвы уровня цен, по мнению Вадима Рубцова, – долгая дорога на личном транспорте. Состоятельные москвичи, как правило, предпочитают передвигаться по городу на собственном автомобиле, поэтому спрос с их стороны на жилье в таких районах очень низок.

Сами жители зачастую не понимают, чем их район хуже других и чем обусловлена более низкая стоимость жилья. «Я живу в районе Зябликово. Конечно, не самый лучший район, но вполне нормальный «спальник», – рассказывает PR-менеджер Алиса Смысловских. – Две ветки метро (зеленая и салатовая), три станции в районе, до метро из любой точки района – максимум 15 минут пешком, один крупный торговый центр (ТЦ «Облака») на территории самого района, несколько ТЦ рядом, куча супермаркетов. Есть две очень хорошие школы – гимназия 1552, в которой я училась, есть еще очень сильный лицей «Созвездие», выпускники которого без проблем поступают в ведущие вузы. Вредных производств нет. Население, конечно, не сплошь интеллигенция, но не хуже, чем во многих районах, мигрантов немного. Я понимаю, почему район дешевле, например, Крылатского или Строгино. Но почему он дешевле какого-нибудь Северного Медведково, Ясенево, Чертаново?».

Исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов связывает более низкую стоимость жилья в районе Зябликово с тем, что жилой фонд преимущественно представлен 9-12-этажной застройкой конца 1970-начала 1980-х годов. «Квартиры там преимущественно с небольшими метражами и маленькими кухнями, – говорит он. – Первоначально там выдавали ордера рабочим ЗИЛа и других предприятий». Однако в Зябликово есть ликвидное жилье, которое стоит больше среднего по району – возле перекрестка улиц Мусы Джалиля и Орехового бульвара. Там есть новые панельные дома начала 1990-х, с квартирами улучшенной планировки.

У других относительно недорогих районов с собственной станцией метро схожие недостатки: плохое качество жилья, неблагоприятная история заселения, плохая транспортная доступность до центра Москвы на наземном транспорте, а также плохая экология. От последнего фактора особенно страдает район Братеево. В районе достаточно современные 17-24-этажные дома, развитая инфраструктура, две недавно открытые станции метро, благоустроенная набережная Москвы-реки. Однако через реку в районе Капотня расположен Московский нефтеперерабатывающий завод, что неблагоприятно сказывается на стоимости жилья.

Интересная ситуация с ценами на квартиры сложилась в районе Выхино-Жулебино. «Это район «полярный», и однозначно его нельзя оценивать. Внутри МКАД расположен давно застроенный район Выхино, представленный в основном старым пяти- и девятиэтажным жилым фондом. За МКАД – комфортный район Жулебино, который начал осваиваться только с конца 1980-х годов и представлен исключительно современным жильем – как типовым, так и домами индивидуальных серий», – рассказывает Алексей Шленов. Из-за этого в части, расположенной за МКАД, жилье стоит дороже, чем внутри кольцевой автодороги. Самый недорогой вариант в Выхино предлагается по цене 4,5 млн руб. – это однокомнатная квартира общей площадью 24,4 кв. м с кухней 5,5 кв. м, расположенная на четвертом этаже панельного девятиэтажного дома. А в Жулебино самая дешевая квартира стоит 5,2 млн руб., правда, ее характеристики куда лучше: однокомнатная квартира находится на втором этаже панельного 17-этажного дома общей площадью 40 кв. м с кухней 9 кв. м.

Помимо Жулебино эксперт выделил районы Южное и Северное Бутово, а также Новокосино. В них, по словам эксперта, достаточно комфортные условия для жизни, качественный жилой фонд и развитая инфраструктура. Эти районы, по словам Алексея Шленова, пользуются устойчивым спросом.


Новое не строится
По данным компании «БЕСТ-Новострой», в 10 самых дешевых районах Москвы, где есть метро, почти ничего не строится. В Северном Бутове продаются квартиры в ЖК «Эталон-сити»; в Новогирееве – в ЖК «Большое Кусково». В ЖК «Эталон-Сити» квадратный метр стоит от 120 000 руб., общий бюджет покупки – от 4 млн руб., в ЖК «Больше Кусково» квадратный метр стоит от 117 000 руб., а квартира целиком – от 6,3 млн руб. Более подробную информацию о примерных ценах на конкретные квартиры может дать квартирный калькулятор на www.irn.ru.

«В остальных районах строительство жилья не ведется, – констатирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И они действительно отличаются относительно низким уровнем цен. Но это связано не только с транспортной доступностью данных районов. На стоимость жилья, а также на спрос со стороны покупателей влияют и другие факторы – уровень развития инфраструктуры, экологическая обстановка, качество жилого фонда и т.д.». Кроме того, по словам руководителя аналитического центра компании «Домус финанс» Александры Бирюковой, в этих районах наблюдается дефицит площадок, так как плотность застройки и так достаточно высокая,


Что может подорожать
Мария Литинецкая отмечает, что некоторые районы, в которых сейчас жилье стоит дешевле, все же могут представлять интерес для девелоперов. В первую очередь, это Выхино-Жулебино. «До недавнего времени он характеризовался невысокой транспортной доступностью в связи с наличием только одной станции метро и высокой загруженностью основной магистрали – Новорязанского шоссе. Поэтому покупатели жилья не проявляли повышенный интерес к Выхино-Жулебино. Но в ноябре текущего года были открыты две новые станции метро (Лермонтовский проспект и Жулебино). Также ожидается запуск новой станции, которая будет располагаться на границе района и города Котельники. Все эти мероприятия однозначно приведут к росту цен и повышению покупательского спроса», – прогнозирует эксперт.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь среди районов, где возможен рост цен и новое строительство, назвала Северное и Южное Бутово: «Данные районы активно развиваются, после расширения границ Москвы стали активно развиваться прилегающие территории, с возведением транспортной и социальной инфраструктуры».

Александра Бирюкова («Домус финанс») также выделила Лианозовский район – в связи с большим количеством прудов и лесопарковых зон. Кроме того, по данным Метростроя, Люблинско-Дмитровская линия будет продлена до станции «Лианозово». Там планируется строительство крупного пересадочного узла, где помимо железнодорожной платформы и перехватывающих парковок будет создана станция будущей линии скоростного трамвая в мкрн Северный. «Осуществление этих планов станет важным фактором в росте цен на жилье в данном районе», – считает эксперт.

Остальные районы, по словам Елизаветы Гудзь, могут стать привлекательными в глазах застройщиков при условии освоения промзон и реализации крупных проектов комплексной застройки на освободившихся территориях, что позволит создать всю необходимую инфраструктуру и сделать проект привлекательным в глазах покупателя.

К таким районам относятся Печатники. «Здесь находится самая крупная промзона ЮВАО – «Южный порт», которая привлекательна как с точки зрения месторасположения, так и видовых характеристик. Она находится рядом с ТТК, в непосредственной близости от станций метро «Кожуховская», «Текстильщики» и «Печатники», имеет выход к Москва-реке, – отмечает Мария Литинецкая. – Комплексное освоение «Южного порта» предполагает реконструкцию и новое строительство общей площадью 348 800 кв. м. Часть территории будет отдана под общественно-деловые и административные объекты, другая – под жилищно-коммунальные. Также предлагается увеличить площадь природных и озелененных территорий с 5,71 до 7,78 га». Однако в промзоне планируется сохранить некоторые действующие предприятия, поэтому востребованным, по мнению эксперта, здесь будет только жилье эконом- и комфорткласса.