Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было

Проблемы пострадавших дольщиков в Москве столичное правительство намерено решить в течение двух лет. Об этом заявил журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, сейчас их общее число составляет примерно 5000 человек, из них 3000 досталось Москве «в наследство» вместе с присоединенными территориями. Только за последний год жилье получили около 1000 пострадавших.

«Пострадавших было бы намного меньше, если бы не ситуация в Южном Тушине», – отметил чиновник.

Главная задача властей теперь – не допускать появления новых обманутых дольщиков. Именно изменения в законодательстве, выработка новых защитных механизмов в этих целях были в фокусе выступления Тимофеева. Среди главных шагов в этом направлении глава Москомстройинвеста назвал вступающие в силу с 1 января 2014 г. поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве…», расширение числа и определение более четких критериев для включения в число пострадавших дольщиков, а также инициативу московского правительства по расширению перечня обоснований для проведения внеплановых проверок застройщиков.

Однако…

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» сомневаются, что новый порядок станет панацеей от новых проблем на рынке новостроек. Зато убеждены, что власть с помощью этих механизмов полностью защитила свои интересы. А еще допускают возможность, что новые ужесточения требований подвигнут застройщиков искать новые возможности обхода 214-ФЗ.

В этой статье – о новшествах в законодательстве и дополнительной защите с их помощью интересов дольщиков. А вот о том, кого считать пострадавшими, – в материале «Обманутые дольщики: кого к ним относить».

Новые механизмы

Итак, продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с 1 января 2014 года застройщик сможет только при наличии страхового полиса. Таковым может выступать либо договор поручительства, который выдает банк, либо договор страхования гражданской ответственности, заключаемый со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС). «Чтобы не начался вал липовых сертификатов и дешевых гарантий, в поправках к 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 января 2014 года, предусмотрено ужесточение требований к банкам-поручителям и страховым компаниям, имеющим право страховать застройщиков», – подчеркнул Тимофеев.

Как это будет выглядеть на практике для новостроек, которые сейчас возводятся и где продажи до 1 января не завершатся? Застройщики смогут и дальше продавать там квартиры, не предоставляя никаких новых полисов до тех пор, пока у них не истечет срок разрешения на строительство. При обращении за его продлением полис уже придется представить, сказал Тимофеев. Тогда получается, что более ранние покупатели не будут пользоваться той защитой, которая достанется более поздним покупателям? Нет, поскольку защита интересов покупателей по новым правилам возникнет только после того, как застройщик предоставит соответствующие полисы.

А во что обойдется такая навязанная защита покупателям? По данным www.irn.ru, крупные страховщики не желают связываться со страхованием гражданской ответственности застройщиков, оценивая риски как слишком высокие. Чтобы не устраивать демонстраций, им достаточно установить запретительные тарифы, например, 15-30%. Такое повышение цен на квартиры сразу остановит продажи и приведет проект к коллапсу. Соответственно, и желающих прибегать к их услугам окажется немного.

Второй вариант – полис ОВС. Оно создано, чтобы минимизировать стоимость страховых полисов. Это общество формируется из входящих в него застройщиков, которые все вместе и создают фонд на случай того, что кого-то из участников постигнет неудача и он не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. Во что вступление в ОВС обойдется застройщикам? Вступительный взнос – 500 000 руб., говорит Тимофеев. Но по обязательствам недобросовестного застройщика общество отвечает своим имуществом. «Такая коллективная ответственность позволит гарантировать большую надежность выдаваемых полисов», – считает председатель комитета. Правда, он не упомянул о том, что предполагаются еще и постоянные взносы на содержание ОВС, а также отчисления в собственно страховой фонд. В общей сложности набегает немало.

Впрочем, это детали: пока что ОВС существует только на бумаге и даже еще не получило лицензии Центробанка России. Правда, по словам Тимофеева, до конца года лицензия обязательно будет получена.

Но стоит ли ожидать, что ОВС, даже получив все документы и лицензии, сможет заработать «в штатном режиме и с проектной мощностью» прямо с 1 января 2014 г.? Вряд ли.

Остается надежда на получение банковской гарантии, о которой подробно говорил Тимофеев. По его расчетам, ее выдача могла бы стоить примерно 6-7% от стоимости строительства. Но банки так или иначе всегда кредитуют строительство. Если прибавить эту сумму к стоимости кредитов (а это 15-16%), то банк вполне может удовлетвориться 2-3%, а эту разницу застройщики могут погасить и за счет собственной прибыли, сказал Тимофеев.

Но… Опять возникает загвоздка. Если не брать застройщиков, аффилированных с крупными банками, в первую очередь госбанками, то трудно найти девелопера, который бы не работал одновременно с 4-5 финансовыми организациями, диверсифицируя риски – как свои, так и партнеров. Ведь общая стоимость строительного проекта очень высока – Тимофеев оценил ее в среднем не менее чем в 1 млрд руб. Можно ли ожидать в таких условиях, что какой-то банк выдаст гарантию в одиночку? Нет. А какова вероятность, что застройщику удастся сформировать реальный банковский консорциум для совместной выдачи такой гарантии? Специалисты www.irn.ru, например, не смогли ее оценить. Но вряд ли она высокая.

К тому же банкам намного выгоднее финансировать стройки через развитие ипотеки на первичном рынке. В этом случае банк получает почти такой же процент с покупателя, как с застройщика, только его абсолютно не волнует результат строительства. И уже тем более он не несет за него никакой ответственности.

И последний вопрос – а зачем эти новшества нужны власти? По мнению специалистов www.irn.ru, именно для того, чтобы больше не было пострадавших дольщиков. О том, кого признавать таковыми, – в статье «Обманутые дольщики: кого к ним относить». Как выразился летом один из инициаторов нововведений, покупать нужно только по 214-ФЗ. Власть всех предупредила, покупатели по 214-ФЗ застрахованы со всех сторон, пусть в итоге им придется платить намного дороже. Но и власть застрахована от дальнейших проблем. Если покупаешь по другой схеме – государство не признает тебя дольщиком, на помощь со стороны властей рассчитывать уже нельзя. Закон тебя не защищает.