Перемена юридического статуса недвижимости – занятие трудоемкое, из-за чего помещения зачастую используются не по целевому назначению. В статье «Арендовать гараж, офис или магазин под жилье возможно» рассказывалось, как нежилые помещения используются под жилье. На этот раз специалисты www.irn.ru рассмотрели противоположную ситуацию – организацию бизнеса в квартирах – и пришли к выводу, что и в этом случае юридические санкции применяются к нарушителям очень редко.


Магазин или офис в квартире
Добросовестные компании обычно официально переоформляют жилые помещения в коммерческие. Чаще всего для этого используются нижние этажи домов. «В них делается соответствующий ремонт, создается отдельный вход с улицы, – говорит Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium. – Такие помещения используются под стрит-ритейл: в них создаются магазины, кафе, пекарни, салоны красоты, аптеки». Однако порой жилые помещения используются и под офисы, так как в этом случае можно сэкономить на аренде. «Аренда помещения в жилом доме (даже при условии его современного оснащения) обойдется на 20-30% дешевле, чем в офисном комплексе среднего уровня – класса В, например», – отмечает директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.

Для развития бизнеса на бывшей жилой площади обычно выбирается район, в котором нет стрит-ритейла, рассматриваются варианты на первой линии домов, желательно в первом доме от метро, с хорошей проходимостью. «Квартира должна соответствовать нескольким условиям: обычно трехкомнатная, с возможностью сноса стен, с большими окнами, балконом или лоджией, которые переделываются в витрину, также здесь не должна проходить газовая труба, квартиру не должны загораживать деревья, кусты или палатки», - говорит начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle Светлана Ярова.

Таким образом, к примеру, сделан весь стрит-ритейл на Большой Якиманке и Профсоюзной, Малой Бронной и Большом Палашевском переулке: первые этажи с магазинами там – это все бывшие жилые помещения. «Если говорить о районах, где реализация таких проектов перспективна сейчас, то это, скорее, спальные районы – весь центр давно переделан под стрит-ритейл. Потому дальше развиваются такие районы, как Новокосино, Бутово или, к примеру, Полежаевская», – прогнозирует эксперт.


С согласия жильцов
Смена юридического статуса недвижимости связана с некоторыми трудностями. «На рынке юридических услуг такая процедура стоит около 1 млн рублей и осуществляется в период от трех до шести месяцев, в зависимости от обстоятельств и сложностей перевода конкретного помещения в другой статус, – рассказывает Александр Ошурко. – Трудности могут возникнуть на этапе получения согласования жильцов: ТСЖ может запретить создание стрит-ритейла на первом этаже дома».

Правда, получать согласие собственников необходимо, только если переустройство помещения предусматривает присоединение общих зон, отмечает Марина Костина, заместитель директора нижегородского представительства юридической группы «Яковлев и Партнеры»: «Например, в случае строительства крыльца для обеспечения отдельного вход, т.к. наружные стены и придомовая территория являются общим имуществом собственников многоквартирного дом».

Дополнительные траты могут быть связаны с необходимостью реконструкции помещения, которая, по словам старшего юриста юридической фирмы Vegas Lex Игоря Гусева, требуется в подавляющем большинстве случаев. Переоборудовано может быть не любое жилье. Квартира чаще всего должна быть расположена на первом этаже. Она может находиться и выше, но при существенном условии: непосредственно под ней не должно находиться жилых квартир, то есть помещения на предыдущем этаже уже должны быть переоборудованы в нежилые.

Для осуществления перевода в нежилое помещения необходимо предоставить в межведомственную комиссию при администрациях районов города заявление, правоустанавливающие документы, проект перепланировки, технический паспорт на жилое помещение, поэтажный план дома, согласие всех членов семьи собственника или нанимателя, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки и переустройства жилого помещения.


Вне закона
Из-за сложности процесса изменения статуса помещения некоторые предприниматели пытаются обойти закон. Юридические форумы и сервисы онлайн-консультаций пестрят жалобами жителей на незаконное ведение бизнеса в квартирах. Правда, чаще всего такие жалобы связаны с организацией производства на дому. Вот одна из распространенных жалоб на портале 9111.ru: «В жилом многоквартирном доме один из жильцов устроил у себя в квартире цех по изготовлению кухонь. То есть постоянно там что-то пилят, заносят, выносят. Шумят только в рабочее время, поэтому вроде, как бы, не нарушают правило не шуметь после 23».

Централизованного контроля со стороны властей за использованием квартир под коммерческие нужды, по словам Елены Мишиной («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»), нет. «Угроза собственнику (арендодателю) возможна только в случае получения жалоб со стороны жильцов дома и их обращения в местный орган исполнительной власти», – говорит эксперт.

По словам директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, вопрос законности в подобных примерах достаточно скользкий: «Далеко не все виды деятельности разрешены в жилых объектах, но, тем не менее, работать на дому у нас не запрещено. Делать офисные помещения из своей квартиры запрещено, но доказать это практически невозможно. Другое дело – незаконное производство в домашних условиях, которое не заметить невозможно».


Без наказания
Собственники могут быть привлечены к ответственности за незаконное переоборудование жилого помещения и привлечены к ответственности по статьям Кодекса об административных правонарушениях 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» и 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений». Правда, штрафы невысоки – до 5000 руб. для физических и должностных лиц и 50 000 руб. для юридических лиц. Собственнику также будет выдано предписание на устранение допущенных им нарушений.

Кроме того, собственник может понести ответственность по статье 293 Гражданского кодекса. Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, то также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. «Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения», – говорит Марина Костина.

Между тем, как отмечает Игорь Гусев, привлечение к ответственности по указанным нормам в настоящее время большая редкость. «Это связано в основном с отсутствием специального органа контроля за использованием жилых помещений или же с исключительностью проведения подобных проверок, – поясняет эксперт. – Нередко основанием для проверки является заявления граждан, совместно проживающих в жилом доме, по причине того, что располагаемые офисы, магазины или же салоны услуг в квартирах нарушают права граждан, проживающих по соседству, на тишину и покой».

Таким образом, формально человек, незаконно организовавший бизнес в жилом помещении, может серьезно поплатиться. На деле наказание следует редко, чем пользуются недобросовестные предприниматели. Правда, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в последнее время дефицит коммерческих площадей в спальных районах становится менее заметным. Это, в том числе, связано с тем, что в новых домах и жилых комплексах первый этаж отдается под коммерческие помещения.