Москва и Подмосковье: улучшение транспортной ситуации не приведет к росту цен на квартиры

В Москве потратят более $30 млрд за три года на развитие транспортной инфраструктуры, решило правительство Москвы. Планы огромны, география их разветвлена, но в целом к повышению цен на недвижимость подобные улучшения не приведут, считает замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков.

Метро и другие рельсы
Утвержденный на ближайшие три года бюджет транспортного строительства составляет более $30 млрд, заявил на международной конференции MIPIM Asia-2013 заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Сегодня наша главная задача - это, конечно же, решение транспортной проблемы. Соответствующим образом сформирован и городской бюджет», – сказал он. Приоритетом в транспортном строительстве является развитие метрополитена.

«Сегодня в Москве метрополитен имеет протяженность 317 км, и мы до 2020 года планируем построить 160 км, – мы не просто планируем, мы строим. В этом году мы сдадим 12,5 км метро, в следующем году – 15 км, в 2015 г. – 18 км и так по нарастающей», – сообщил Хуснуллин. По его словам, на строительстве метро задействованы 30 000 человек.

Метро – не единственный вид транспорта, которому уделяется особое внимание. Оно должно быть интегрировано с железнодорожным, в первую очередь, и с наземным в целом.

До 2020 года в Москве построят около 240 км железных дорог и около 6 млн кв. м. недвижимости рядом с ними, по словам Хуснуллина. «Наша главная задача увязать метро и железную дорогу в единую транспортную сеть, как это сделано в Гонконге», – сказал он. Территория, примыкающая к железным дорогам, – а это около 10 000 га, – будет реорганизована. Заместитель мэра подчеркнул, что важнейшим проектом развития железных дорог является реорганизация Малого кольца Московской железной дороги.

Наземное метро, да еще интегрированное в единую сеть со скоростными электричками – это вроде фактор, способный многих сподвигнуть на приобретение жилья в районах, которые раньше и рассматривать потенциальный покупатель не желал. Увеличит это скорость реализации выставленных на продажу объектов? Скорее всего, да. Повлияет на средний уровень цен? Вряд ли.

Во-первых, уровень цен обусловлен общим уровнем платежеспособного спроса. Повысить сразу обе планки может только общее улучшение макроэкономической ситуации, которого пока не предвидится. Во-вторых, развитие транспортной доступности в одних районах, по сравнению с другими, скорее, может способствовать перетеканию спроса. Соответственно, где-то цены немного подрастут, а в депрессивных районах – наоборот (см. «Руководитель IRN.RU: метро может сделать недвижимость в Подмосковье дороже, чем в депрессивных районах Москвы»).

«В 2012 году цены на квартиры в Люберецком районе поднялись на 13% и составили около 78 000 руб. за 1 кв. м, благодаря открытию станции метро Новокосино в Реутове», – считает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. Так, цены на квартиры в ЖК «Заречный» в Марусино с ноября 2012 г. повысились более чем на 15%.

Автодороги
Автомобильные дороги – не менее насущная проблема для жителей Москвы и ближнего Подмосковья, работающих в столице и вынужденных простаивать по несколько часов в день в пробках. Денег на их строительство, особенно с учетом секвестра бюджета, предусмотрено не так много – раз в 15 меньше, чем общая сумма.

Московские власти планируют потратить в ближайшие три года почти 57 млрд рублей на строительство и реконструкцию дорог на территории Новой Москвы. Эти затраты расписаны в адресной инвестиционной программе на 2014-2016 годы. Эксперты компании «Метриум Групп» изучили маршруты прохождения новых и реконструированных трасс и выявили проекты жилой застройки, транспортная доступность которых в ближайшее время значительно увеличится.

Согласно планам столичного правительства, из общей суммы почти в 57 млрд рублей 34 млрд пойдут на реконструкцию существующих трасс, еще 22,5 млрд – на строительство новых дорог. По мнению специалистов компании «Метриум Групп», именно новые трассы представляют наибольший интерес как с точки зрения развития присоединенных территорий, так и с точки зрения выгоды покупки жилья рядом с будущими трассами. Как указывают риелторы, в проектах, реализация которых ведется в непосредственной близости от уже существующих магистралей, плата за транспортную доступность уже включена в стоимость квадратного метра. Там же, где строительство современной трассы пока еще только планируется, можно купить жилье несколько дешевле. Но сроки реализации жилых комплексов и строительства новых трасс примерно одинаковые. То есть можно вложиться в покупку квартиры сейчас, а к моменту заселения на небольшом удалении от ЖК уже будет проложена новая дорога.

Благодаря этому стоимость квартиры должна возрасти, и ее можно будет выгодно перепродать.

Так ли это? Не совсем, считают в www.irn.ru. Сравним с поведением вторичного рынка. Цены на квартиры в районах, где планируется строительство станций метро, начинают повышаться в первый раз, когда распространяются слухи об этом. Второй скачок (поменьше) происходит, когда слух подтверждается официальным объявлением или документом. А когда станция открывается, на цены это почти не влияет. Наоборот, иногда в ближайших окрестных домах цены немного снижаются: не все хотят ходить вечером по дворам, полным мусора и подвыпивших граждан, – а это неизбежное следствие большого пассажиропотока.

Основные будущие трассы
Одной из приоритетных задач в Новой Москве является строительство нескольких трасс, которые пройдут параллельно МКАД и свяжут Киевское, Калужское и Варшавское шоссе, говорится в исследовании «Метриум Групп». Сейчас движение между этими магистралями сильно затруднено: если не брать «бетонку», то все остальные – это проселочные дороги местного значения, связывающие сельские поселения. Качество покрытия этих трасс оставляет желать лучшего. Кроме того, многие из них слишком извилисты, чтобы их реконструировать – пропускная способность «кривых» дорог значительно хуже за счет более низкой средней скорости движения. Именно поэтому через присоединенные к столице территории будет проложено несколько новых трасс, которые свяжут главные транспортные артерии Новой Москвы.

Середнево – Марьино – Десна
Согласно планам правительства Москвы, на строительство этой трассы будет потрачено 5,7 млрд руб. Магистраль в значительной степени улучшит транспортную доступность сразу двух строящихся жилых комплексов: «Спортивный Квартал» и «Новые Ватутинки».

«Метриум Групп»

Московский – Сосенки – а/п «Остафьево»
Стоимость трассы, которая свяжет Киевское, Калужское и Варшавское шоссе через населенные пункты Московский, Сосенки и Остафьево, оценивается в 8,8 млрд руб. Наибольшее количество строящихся жилых комплексов у будущей трассы расположены в Московском («Первый Московский», «Град Московский», «Татьянин Парк»). Также улучшится транспортная доступность ЖК «Новое Бутово», расположенного рядом с населенным пунктом Остафьево.

«Метриум Групп»

Коммунарка – а/п «Остафьево»
Эта трасса пройдет от МКАД через Коммунарку в сторону аэропорта «Остафьево». По данным департамента развития новых территорий, сооружение данного радиального направления станет одним из самых затратных в Новой Москве – 13,5 млрд руб. До 2016 года будут проведены только проектно-изыскательные работы, а само строительство трассы будет вестись в период с 2016 по 2018 гг. Жилые комплексы «Коммунарка», «Москва А101», «Квартал А101», «Garden Park Эдальго» и так имеют неплохую транспортную доступность благодаря близости поселка Коммунарка к Калужскому шоссе. Однако, строительство новой трассы позволит будущим жителям пользоваться альтернативными вариантами подъезда.

«Метриум Групп»

Солнцево – Бутово – Видное
Проект строительства этой хордовой трассы разрабатывался еще задолго до принятия решения о присоединении части земель Московской области к Москве. На тот момент ее основным предназначением была «разгрузка» МКАД. Сейчас же новая магистраль станет еще и одной из главных в Новой Москве. Сначала будет построена часть трассы от Солнцево до Бутово. Стоимость этого отрезка оценивается в 9 млрд руб. (1 млрд – проектировка, 8 млрд – строительство). Благодаря новой хорде улучшится доступность проектов в Солнцево (ЖК «Солнцево-парк») и Бутово (ЖК «Бунинский», «Марк Твен», «Новое Бутово»)

«Метриум Групп»

«Развитие дорожно-транспортной сети в Новой Москве – одно из главных требований, предъявляемых сегодня к властям как девелоперами, так и будущими жителями присоединенных территорий», – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Новые возможности
Вероятно, дополнительную лепту в развитие транспортной сети столицы и московского региона внесут и новые виды транспорта. ГК «САПСАН» планирует в ближайшее время построить вертодром на Ленинградском шоссе.

Новый вертодром, ориентировочной площадью 1,5 га, расположится в районе поселка Ржавки, в 20 км от МКАД. Организацию площадки ГК «САПСАН» будет осуществлять в несколько очередей. В первой очереди, строительство которой намечено на ближайшее время, сможет храниться до 30 машин. Предполагается, что услугой вертолетного такси будут пользоваться жители расположенного рядом Зеленограда, а также ближайших населенных пунктов.

Вертолет – весьма удобный вид транспорта: вертолетную площадку может позволить себе практически любой коттеджный поселок – она невелика, её создание и эксплуатация не требуют дополнительных согласований, зато появление такой площадки во многом решает вопрос транспортной доступности самых отдаленных мест.

Конечно, приобретение собственного вертолета по карману только очень состоятельным людям, а вот услуги рынка аренды вертолетов относительно недороги и с каждым годом становятся все более популярными. «Рынок вертолетного такси уже сформировался, и сегодня, после кризисного спада, он вступает во второй этап развития, – рассказывает руководитель проекта «Вертолетное такси» в ГК «САПСАН» Дмитрий Иванов. – Осенью 2012 года, на гребне новой волны интереса к частным воздушным перевозкам, наша компания вышла на рынок вертолетных услуг, которые сейчас невероятно востребованы». На сегодняшний день авиапарк ГК «САПСАН» состоит из двух машин AW 119 класса «бизнес +», каждая из которых может перевозить до семи пассажиров. Для девелоперов, реализующих загородные проекты, развитие вертолетного такси целесообразно с точки зрения привлечения покупателей в свои поселки. Поэтому сегодня в планах ГК «САПСАН» – расширение парка воздушных судов за счет вертолетов более низкого класса. «На более экономичные варианты есть большой спрос, - отмечает Дмитрий Иванов. – Причем люди хотят не только добраться «из пункта А в пункт Б», но и просто прокатиться, посмотреть на пейзажи с высоты птичьего полета или научиться пилотировать. И если говорить о вертодроме, то один-два «борта» для этих целей должны быть».

По статистике, наибольшей популярностью на вертолетном рынке пользуются такие направления полетов, как Валдай, Санкт-Петербург, Тверь – словом, западные и северо-западные направления.